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Hace ya unos meses publiqué un post sobre reclamación de suelos hipotecarios , llevamos ya ciertos meses de experiencia y el asunto sigue en lo mismo que entonces, sin embargo las “posiciones de las entidades”, parece “tomar forma”.

De momento podemos observar nuevas sentencias judiciales, que siguen siendo de primera instancia, o como mucho Audiencia Provincial, pero lo que es el Tribunal Supremo, solo una, la ya famosa de 13 de mayo de 2013, que solo afecta a 3 entidades financieras, concretamente BBVA, Nova Galicia Banco  (Hoy Abanca) y Caja Mar, aun cuando son muchas las sentencias de juzgados menores (primera instancia) e incluso Audiencia Provincial que de alguna forma están utilizando los argumentos de dicha sentencia para emitir sus veredictos.

En primer lugar, un  recordatorio, se trata de remarcar nuevamente que EL SUELO HIPOTECARIO NO ES ILEGAL, aun cuando mucha gente asó lo consideró o creyó entender. La realidad es otra, se trata de que según la opinión del alto tribunal, si la información al cliente no fue la adecuada, dicho suelo no sería aplicable, aun cuando la escritura lo determine, con lo cual no es un problema de legalidad de la cláusula, sino de LAS CONDICIONES DE QUE DEBIERON DARSE PARA QUE DICHA CLAUSULA DE SUELO PUEDA APLICARSE.

Hay que indicar que la organización ADICAE tiene en marcha “una macro-demanda” contra todas las entidades financieras (o prácticamente todas), buscando legítimamente una sentencia similar a la del TS del 13/05/2013, que tal como se ha indicado, solo afecta a 3 entidades financieras, sin embargo me da la impresión que la primera demanda les cogió bastante por sorpresa, y ahora están muy preparados,  para empezar parece que hay más de un lio de competencias, recusaciones, etc., al menos eso indica la web de esta organización.

No soy abogado, pero si no estoy en un error, para que una sentencia cree jurisprudencia, hacen falta como mínimo 2 en el mismo sentido, ahora hay una, que vale de mucho, pero a efectos técnicos, no es, de momento, jurisprudencia, y es obvio que la entidades financieras, en interés propio y muy legítimamente, utilizaran todos los argumentos legales para evitarla.

Entonces ¿si tengo suelo hipotecario que hago? 

 

Creo que hay tres maneras de afrontar el asunto:

1 – Esperar a que el Tribunal Supremo resuelva, a ver si el fallo es parecido o “clavado” a la ya existente del 13/05/2013, que supone la práctica eliminación, pero que al mismo tiempo no hay retroactividad.

2 – Ir “por libre”, e instar una demanda individual, que en función del importe de la hipoteca, puede dar  a pensar, tiene sus  costes, y no hay garantía de recuperarlos, ni siquiera ganando el pleito, porque además de “ganar”, el juez debe condenar a costas a la entidad financiera, cosa que “no es automática”.

Tampoco se puede garantizar que se va a conseguir la retroactividad (que me devuelvan lo que pagué “de  más”), es obvio que no se puede asegurar, si ni siquiera se puede estar seguro de ganar el pleito LA JUSTICIA NO SON MATEMÁTICAS. Ahora bien, si que es cierto que de las sentencias conocidas, los fallos a favor del demandante (el prestatario, el hipotecado...) son bastantes más que en sentido contrario.

¿Y la retroactividad (devolver)? Aquí hay de todo, ciertamente son bastantes las sentencias en las que el juez así lo determina, no obstante no son todas, ni mucho menos, es más, hay varias sentencias en las que en primera instancia se concedió, pero que en la apelación a la Audiencia Provincial, han considerado que no era correcto (revocando parcialmente la sentencia).  

3 – Utilizar los sistemas administrativos de reclamación (Servicio de Atención al Cliente y Banco de España): Tiene sus ventajas y sus inconvenientes, va a ser más rápido que un juzgado, la posibilidad de que el banco o caja, tras una reclamación, intente un acercamiento al cliente, negociar una mejora de condiciones, que se aplicará “ya mismo”.

Esta posibilidad, que en principio puede parecer peor que las otras dos, no tiene porque ser así, nadie nos garantiza que un juicio nos salga favorable, y menos que nos otorguen la retroactividad (devolver el exceso ya pagado), ni siquiera, como hemos dicho, que el juez o jueza considere que la parte contraria debe afrontar todos los gastos de ambas partes (los propios y los del cliente).

¿Todos los bancos y cajas negocian? “Todos” es mucho suponer, y la verdad no lo he comprobado, supongo que nadie puede hacer una afirmación de este tipo, nadie habrá presentado reclamaciones ante “todos”, ya no hay tantos bancos como antes, pero “todos”, sigue siendo “mucho”. Lo que sí se puede afirmar es que buena parte de ellos, o la mayoría, al menos hasta hoy a la hora de la publicación de este post, parecer, en general, poco interesados en juicios, y hasta cierto límite, intentan acordar con los clientes para que retiren las reclamaciones al Banco de España. 

¿Entonces es mejor la tercera opción? Falso, absolutamente falso, ninguna de ellas es mejor que otra, cada persona, cada contrato, es un mundo en sí mismo, cada persona tiene sus propias prioridades y urgencias. Por tanto utilizará el sistema que mejor se adapte a su caso concreto, así de simple.

Y además, estaría “muy feo”, que yo pretendiese que es la mejor opción, participo en una empresa web, que precisamente se dedica a ello, y como he indicado, no es mejor ni peor, es solo una opción, dentro de las tres. 

Para los que decidan “tirar por ahí” recordemos las limitaciones que nos pone el Banco de España, y por extensión el Servicio de Atención al Cliente o Defensor del Cliente:

Reclamaciones y quejas

Resuelve las reclamaciones y quejas que presentan los usuarios de las entidades supervisadas por el Banco de España con la pretensión de obtener la restitución de sus intereses y derechos legalmente reconocidos, como consecuencia de presuntos incumplimientos por las entidades reclamadas, de la normativa de transparencia y protección de la clientela o de las buenas prácticas y usos financieros.

No admite aquellas reclamaciones que:

  • No se han formulado previamente ante el servicio de atención al cliente o defensor del cliente de la entidadAbre en nueva ventana.
  • Pretenden un pronunciamiento sobre el carácter abusivo de una determinada cláusula contractual.
  • Plantean controversias sobre la valoración económica de los daños y perjuicios que eventualmente se hayan podido ocasionar a los usuarios financieros.
  • No se refieren a operaciones concretas. No compete a este Departamento realizar una auditoría completa de todos los movimientos registrados en las cuentas de los clientes y que se reflejan en los extractos periódicos o documentos de liquidación emitidos por las entidades.

Su actuación concluye con un informe motivado que no tiene carácter vinculante para ninguna de las partes.

 

Si en nuestra reclamación empezamos hablando de abusos, de clausula abusiva o de indemnizaciones, nuestra reclamación no va a ser admitida a trámite, nos van a mostrar el camino del juzgado, porque la potestad para determinar esto, es exclusiva de los tribunales de justicia. 

  1. en respuesta a Estilpón
    #5
    30/10/14 17:34

    Y algo muy importante, si en la escritura en notario, normalmente en las advertencias, manifiesta que comprobó la oferta vinculante, hay que encontrarla ¿el cliente no lo recuerda? pues antes de iniciar la reclamación del fondo de la cuestión, pedir una copia ... mal se empieza si uno toma un modelo de reclamación de internet, que los hay y muy buenos y no lo adapta a su caso concreto, él solito se puede cargar todos los argumentos y dar en bandeja la respuesta a la otra parte. He llegado a ver vinculantes con fecha del mismo día de la firma notarial, y esto vale exactamente de un borrajo !!!!! será un mero intento de legalizar algo que no se sostiene.

    En muchas hipotecas de plena burbuja,el notario no advierte de nada, con lo cual .....

  2. en respuesta a W. Petersen
    #4
    30/10/14 17:18

    Totalmente de acuerdo W.Petersen. Yo hice lo mismo para una reclamación: analizar bien la documentación y al ver que faltaba la oferta vinculante ¡albricias!. Ya es cuestión de saber un poco el procedimiento y no entrar al trapo, como bien dices.

    El BdE no obliga a nada, pero con el dictamen de que falta el documento y viendo bien la normativa hipotecaria, el banco se aviene a negociar, y en un caso como ese, devolver intereses. Eso sí, lo intentan todo antes.

    PS. Los pasos son 1) Servicio Atención Cliente (de la entidad) y de ahí a 2) Servicio Reclamaciones Banco España. El paso del Defensor del Cliente hay que saltárselo, no hace falta aunque intentarán enviarte allí (para perder tiempo/desanimarte).

  3. en respuesta a Jdeloma
    #3
    27/10/14 10:52

    Es un tema de matiz, nosotros en la web profesional www.yoreklamo.com , de la que soy socio fundador, reclamamos y de momento con éxitos al 100% (tiene truco que luego te cuento) nos apoyamos en la sentencia, detallamos los posibles incumplimientos, como por ejemplo la falta de información precontractual que podamos demostrar (y normalmente se puede) o problemas en la oferta vinculante (por ejemplo si el notario no la verificado, y resulta que por importe tenía tal obligación, ..... se puede saber sin problema) .... siempre atacamos por ahí, pero no todas igual, porque esto no es una simple cuestión de un estándar para todos, ya que para empezar el Tribunal Supremo no determina que el suelo sea ilegal, lo que dice es que en ciertas condiciones no es aplicable, pues ya está!!!! revisemos las condiciones y veamos si es aplicable o no. Pero nunca, nunca, apoyarse en abuso, abusivo .... porque supone automáticamente el rechazo de la reclamación, y te diré más, hay ocasiones que sin hablar de ello, el SAC intenta hablar de ello en la respuesta, con lo cual para la siguiente en el Banco de España, si entras al trapo "cagada la hemos", no entramos en su juego, y hay formas de evitarlo, y al mismo tiempo reservarse el derecho si a futuro hay que ir a juzgado, ahí si que se puede presentar como argumento.

    Lo del 100%, que te decía tiene su truco, nosotros no aceptamos cualquier presentación de reclamación, si tras el análisis está todo correcto, le indicamos al cliente que lo sentimos, pero no vemos posibilidades en reclamación administrativa, porque es un sistema simple (pero laborioso) que sin embargo no vale para todos los casos, hay particularidades que hacen que en algunos casos no haya nada que hacer con dicho sistema.

    ¿Que es éxito? pues a veces con que el banco se ponga en contacto con el cliente y se llegue a un acuerdo, entendemos que lo es, aunque no suponga por ejemplo la devolución de los pagado en exceso con anterioridad, que por cierto, no se puede garantizar ni siquiera en una demanda judicial.

    Preguntas por "el enfoque": Pues se trata de realizar un apurado análisis previo de toda la documentación, a veces algunos clientes se sorprenden al pedirles la copia entera de la escritura, es hasta cierto punto normal ¿para que la queremos? Pues es simple, hay temas de "advertencias notariales" que son obligatorias, y aunque normalmente están en un parte concreta de la escritura, hay redactados notariales distintos, entonces no queremos errar ahí,al ser un asunto relevante, si el notario indica que ha revisado la oferta vinculante, la tenga o no el cliente, será porque debió existir, con lo cual el primer paso y antes de iniciar la reclamación en si, hay que obtener una copia. Pero ni eso es suficiente, porque ¿cuando se entregó? ¿el cliente tuvo el tiempo suficiente para revisarla? y no es un tema de opinión hay unos plazos a respetar ¿Fue informado el cliente de su derecho de obtener un borrador previo a la firma? .... exactamente son estos temas los que buscamos en apoyo de la reclamación. Entonces cuando el banco recibe la reclamación, comprueba todos estos extremos y en función de ello actúa, que puede ser la negociación con el cliente, y en algunos casos directamente eliminar el suelo... tenemos experiencias de los dos tipos de actuaciones.

    Como ves, lo del "abuso", al margen de que es opinable, no tiene porque ser necesario, si puedes acreditar fallos en la documentación, ten en cuenta que de alguna forma se formalizaban hipotecas como el que fabrica churros, las prisas y la presión del "más y más" hace que algunas cosas no se hicieran bien, y no solo eso, sino que por fusiones, absorciones y cierres de oficinas, algunos archivos están como están.

    En cuanto a lo del Banco de España, es lo que es, el reglamento del regulador(que en el artículo he reproducido) deja muy claro que si uno solicita que evalúen una clausula abusiva , en opinión del reclamante, no pueden realizar el informe, ya que esta facultad está reservada a los tribunales.

    Saludos.-

  4. #2
    27/10/14 10:34

    Me ha llamado la atención que no admitan "pretender pronuncionamiento sobre el caracter abusivo de una clausula".
    Precisamente, la sentencia del TS determina que la clausula es abusiva en determinados supuestos (cuando no se ha informado adecuadamente al cliente).
    Entonces entiendo que no se puede reclamar en el Banco de España con los argumentos que se reclamaría en el juzgado acordes a la Sentencia ya que lo denegarían sin entrar a analizar el caso concreto. ¿Es así?

    ¿Cómo hay que enfocar entonces la reclamación al Banco de España?

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