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Blog de economía doméstica y pequeñas empresas

Debate de ideas, financiación y formación financiera básica

La financiación hipotecaria, funcionamiento y consideraciones antes de tomar la determinación (I) *049*

Primera parte: las entidades financieras

 

En primer lugar, decir que soy muy consciente de que tal vez no sea muy oportuna la publicación de este post de blog, ya que “la apatía hipotecaria” es un hecho, hay poco mercado, sin embargo las entidades financieras precisan “hacer caja”, y son muy conscientes de que lo deben hacer soportando pérdidas, parte de las cuales y en forma de dotaciones ya las asumieron en sus cuentas del año pasado, o de años anteriores, por tanto el mero hecho de vender el stock por su valor contable actual (coste de la compra/adjudicación restadas las dotaciones realizadas anteriormente) en términos de balance no supone pérdidas para el resultado del presente 2012, si bien me temo que en medias, ni por el neto contable, probablemente algo mas tendrán que añadir a “la factura”, de ahí que si bien a primera vista podría parecer un post inoportuno, sin embargo ante las ofertas que están haciendo las entidades para reducir su stock, tal vez sea interesante.

En segundo lugar esto es una actualización de un post publicado en los foros de Rankia en abril de 2010 , cuya redacción fue conjunta con el forero Jexs71, la actual publicación también, por tanto aun publicándose en mi blog, la realidad es que sigue siendo un redactado conjunto.

Procedemos, por tanto, a actualizarlo de acuerdo con las actuales condiciones del “mercado financiero”, que si bien en síntesis los sistemas bancarios poco han cambiado, si lo han hecho sus exigencias en cuanto a su concesión, y se han generalizado las ofertas de las filiales inmobiliarias de los bancos, y por esta vía las concesiones son radicalmente más laxas.

Esta publicación va a ser bastante extensa, con lo cual se dividirá en tres partes, tres post’s de blog que se publicar de manera mas o menos simultánea (en tres días).

En todo caso esta “novela” responde a lo que es habitual GENERALIZANDO, y hay que ser consciente de que todo tiene sus excepciones, y la verdad existen pero son bastante pocas, a excepción de lo que es el capítulo que denominaremos “ventas de las propias entidades”

 

1 – Las entidades financieras

 

No son nuestros socios, son nuestros proveedores, y así debe ser, son únicamente nuestros vendedores de dinero. 

- No tienen ni el más mínimo interés en comprar / quedarse con nuestra casa, su negocio está en prestarnos el dinero para adquirirla, tener un beneficio, y recuperar su inversión sin contratiempos.

Por si alguien lo duda, el proceso de ejecución de un préstamo hipotecario es trabajoso, caro, muy largo y desagradable. Siempre se intenta llegar a algún tipo de acuerdo sea renegociando el préstamo o incluso ajustando una dación en pago, si bien la opción por esta última operación, que supone la cancelación total o casi total de la deuda a cambio de la entrega de la vivienda, es competencia exclusiva de la entidad, en ningún caso podemos exigir que acepten la dación, hay que considerar que la dación, para que nos entendamos todos no es otra cosa que el banco o caja nos compre la finca, pague el precio por la misma, pero en lugar de entregar en dinero al “vendedor” como en una transacción normal, el mismo de ingresa en la cuenta del deudor para pagar el préstamo que pesaba sobre dicha finca. Últimamente y con la caída de los precios de la vivienda esta cuestión está muy complicada, porque es habitual que lo que se puede obtener por la venta de una finca no cubra la deuda, si bien ello dependerá de las fechas en que se adquirió y el valor que se asignó a la finca.

- Su forma de calcular quien posiblemente les pagará, quien no les podrá pagar, o quien les podría pagar con ciertas dificultades, la calculan por sistemas estadísticos de comportamientos históricos de sus propios clientes, de clientes de otras entidades, y otros datos externos que pueden conseguir, y básicamente son: 

MORALIDAD: Analizan el posible comportamiento económico del cliente, por ejemplo que no tenga registrados impagos de cualquier tipo, intentan averiguar si es/son personas moralmente dignas de confianza y cumplidoras de los compromisos que asumen. Si esto es positivo van a un segundo análisis que es,

CAPACIDAD DE PAGO: Es un análisis de nuestros ingresos netos, nuestra estabilidad laboral, gastos fijos, la composición familiar (cuantos miembros son en la familia….), todo ello al objeto de estimar si con nuestros ingresos, existe capacidad de ahorro y si tendremos posibilidades más o menos holgadas de pagar las cuotas mensuales previstas del préstamo solicitado. La historia estadísticamente demuestra a las entidades que una familia, aunque con cierto esfuerzo, es capaz de ahorrar entre un 25 y un 35% de sus ingresos netos estables, más allá de esto es donde se encuentran con los problemas de cobro y morosidad, no obstante en la vida de todo hay, hay personas que ingresos modestos son capaces de ahorrar un 50% de sus ingresos, y otras que con ingresos elevados son incapaces de llegar a fin de mes, pero como esto va por volúmenes de datos, no se suele tener en cuenta, se va por lo que la estadística demuestra que es habitual, o sea entre un 25 y un 35%, excepcionalmente incluso un 40%, y tiene su lógica, hay que pensar que las entidades manejan muchas operaciones de manera simultánea y no les sería rentable analizar las concesiones en base a particularidades, que si bien existen o no se toman en cuenta o entran dentro de lo que son excepciones.

En este sentido sí que es cierto que se conceden hipotecas con porcentajes de pago sobre ingresos superiores al 40%, no obstante y muchos casos suelen ser para compra de fincas propiedad de las entidades financieras o propiedad de promotoras con las que la entidad financiera considera que tiene un problema, y siempre será menos problema si una deuda de una promoción entera, y ya no decimos si la finca es propiedad de banco, si se convierte la deuda de una sociedad que no podrá devolver el préstamo, en muchos préstamos a personas distintas, la estadística también indica que la “distribución” de la deuda va a favor de su cobro final, saben que hay riesgo de alguno o varios no puedan, sin embargo todos no serán y por tanto la deuda se cobraría en buena parte. Sobre ello se incluye al final un capítulo aparte.

Volviendo al terreno de préstamos a particulares también hay que tener en cuenta que no es lo mismo el 35% de unos ingresos de 1800,-€/mes que el 40% de unos ingresos de 6.000 ya que en el segundo caso la cobertura para gastos mínimos vitales es claramente superior y las probabilidades de impago son menores (que no nulas).

Si este filtro es positivo, van a un tercer análisis, que es,

GARANTÍA: Que no es otra cosa que analizar ¿Qué pasa si todo lo que se ha calculado antes se va al garete, por que el cliente pierde el trabajo…, o por cualquier otra circunstancia?, pues sale otra pregunta ¿Cómo nos pagará?, aquí aparece la GARANTÍA, que en este caso suele ser la vivienda que se adquiere, y por ello y con independencia de que en el pasado se hicieren hipotecas al 100% del valor, las entidades financieras van a lo seguro, que es hasta un 80% en primeras residencias o el 70% en segundas, para el caso de que deban ejecutar la garantía les quede margen para poder venderla a un precio algo inferior al de mercado y haya “espacio” para el cobro de los gastos judiciales que una ejecución conlleva, y que no son nada baratos.

Con la crisis ya no se suele tomar en consideración únicamente el valor de tasación, lo habitual es prestar el 80% del menor del valor de tasación o de compra, a excepción de ventas de las propias entidades, lo cual se desarrollará en un capítulo aparte, ya que tiene ciertas especialidades.

A todo ello le organizan un sistema automático de evaluación, junto con otros parámetros algo menos relevantes, pero que tienen su trascendencia económica, y se en lenguaje de las entidades financieras se denomina  "scoring", dicho sistema suele ser un secreto celosamente guardado por las entidades financieras, lo cual es lógico que sea así, y aún cuando son sistemas parecidos en todas la entidades, el resto de parámetros es de suponer que sean algo distintos o con matices de una entidad a otra.

Suelen tomar en consideración un tipo de interés superior al actual ya que se entiende que tipos del euribor al 1,25 – 1,50 % no se mantendrán en el futuro, y además la historia demuestra que estos precios tan bajos no tienen precedente, con lo cual estadísticamente deben hacerse los cálculos a precios superiores se considera la edad de los solicitantes, convendréis que no exactamente lo mismo que una hipoteca acabe cuando uno tenga 73 años, a que se tengan 54, entre otras cosas porque es de prever que con 54 años se tienen ingresos normales y presumiblemente capaces de pagar las cuotas, y con 73 uno habrá estado 8 años cobrando la pensión, que como todos sabemos en España no son precisamente altas.

Con todo cada entidad cada entidad financiera monta un sistema de puntuación para cada parámetro, y cuando a la entidad financiera le interesa conceder más operaciones baja la puntuación mínima de concesión, y si como ahora prefieren dar menos prestamos, suben la puntuación mínima necesaria para decir si.

Indicar que los modelos de scoring han sido construidos a partir de información interna recogida en los últimos años, con la pretensión de predecir la morosidad en función de una serie de variables discriminantes (ingresos del solicitante, información histórica del cliente en la entidad , morosidad, cobertura sobre garantía,...); así, en base a dichos datos , estos modelos aportan unos resultados totalmente razonables, destacándose una importante correlación entre las PD (Probabilidades de Impago) previstas por los modelos y las tasas reales de morosidad soportadas en las operaciones formalizadas.

Es por ello que cuando a un solicitante una entidad financiera le niega un préstamo, tiene ciertas probabilidades de que en el banco o caja de al lado, también le diga “no”, no queremos decir con ello que sea siempre así, esto no sería exacto, pero como los sistemas son parecidos, los datos estadísticos que se manejan son similares, es fácil que ocurra, aunque como hemos indicado no es siempre así porque una entidad puede ser más exigente que otra. Se insiste de nuevo en que las “ventas propias” tienen un tratamiento especial.

¿Por qué se presta algo menos en segundas que en primeras, es que valen menos dinero estas viviendas?, la respuesta es que no, es solo por un tema también estadístico, las familias si tenemos problemas económicos y por lo general, haremos un mayor esfuerzo de pago para la casa que precisamos vivir, y haremos menos esfuerzos para una vivienda accesoria en la playa o en la montaña, por ser éste un lujo mas prescindible, y en caso de problemas económicos dejaremos “caer antes” un lujo que una necesidad ¿verdad?, por tanto tiene su lógica que en viviendas cuyo destino no sea la vivienda habitual, se preste algo menos para tener un mayor margen en caso de impagos.

Dicho todo esto, que creemos que es sabido por la mayoría de las personas, en la segunda parte vamos a indicar unos datos que el solicitante debe tener en cuenta.

Confeccionado conjuntamente con Jexs71

 

http://www.youtube.com/watch?v=A1mPY9z4kvQ&feature=related

 

www.yoreklamo.com

 

www.yoreklamo.com

8 comentarios

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  1. Wenomeno
    #1

    Wenomeno

    Que tema más interesante. Hace tiempo eché un CV para un puesto en el que tenía que analizar solicitudes de hipotecas. Era un trabajo temporal, así que supongo que se trataría de tabular datos para calcular el scoring.

    Ya llevas tratados muchos temas interesantes, vas a tener que hacer un libro de esos autoeditados.

    ¿De dónde sacas esas estadísticas del 25%-35% de capacidad de ahorro?

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  2. W. Petersen
    #2

    W. Petersen

    en respuesta a Wenomeno
    Ver mensaje de Wenomeno

    Este es un post conjunto, el "socio" es bancario y sabe de estas cosas ..... pero vamos si vas a un banco a preguntar por una hipoteca, su sueldo es de 1.500 y la compañera/o de 1.200, pues supongo que si son 14 pagas cada uno, pues 3.150 netos medios al mes, entonces si la hipoteca sube 1.100 € (calculada a precios del 4 ó 5%) probablemente sea si, pero si la cuota son 1.500 va a ser que no, es cuestión de hacer la prueba, preguntando, pero en este caso "el socio" solucionó el asunto ....

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  3. W. Petersen
    #3

    W. Petersen

    en respuesta a Wenomeno
    Ver mensaje de Wenomeno

    Pues tengo ya preparado el post de agosto, que al estilo de la tele, dónde no dan nada nuevo (todo son reediciones) es un recopilatorio de mis publicaciones, anda que novedad .... hay para darme de leches .... y luego ¿interesante? pues depende, como ahora no se hipoteca nada, pues lo que es, es bastante inútil, ahora bien si esperas a la semana que viene, cuando se haya publicado la ultima parte, vendrá un post de de pisos de bancos y cajas, precauciones sobre ello, y luego si lo enlazas con esto, entonces algo de utilidad tendrá, pero hasta que se publique lo otro, pues mas bien para un cuerno (o para cultura general, pero no mas) ....

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  4. Wenomeno
    #4

    Wenomeno

    He estado pensando sobre la estadística del 25%-35%. Asumiendo que la capacidad de ahorro siga una distribución normal de lo que no estoy seguro, pero probablemente sea así, supongo que la media será un 30% y ese 5% arriba o abajo será alguna desviación estándar de la media.

    Si es una desviación implica que el 68% de los hogares ahorran ese 25%-35%, ¿podrías preguntarle a tu socio si esto es así?

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  5. W. Petersen
    #5

    W. Petersen

    en respuesta a Wenomeno
    Ver mensaje de Wenomeno

    No, no es eso .... resulta que las autorizaciones o denegaciones de préstamos o créditos por parte de la banca, funcionan por una cosa a la que llaman scoring, que es un jodido programa de comportamientos estadísticos, que se autoalimenta de los propios comportamientos nuevos de la clientela, entonces, al parecer, las hipotecas que tienen problemas de cobro, retrasos ... son las que los clientes tienen que destinar mas del 35% de sus ingresos netos mensuales. Nada que ver con que si la gente ahorra un 35 ó no, porque es un hecho que la capacidad de ahorro viene determinada, en parte por las obligaciones que uno tiene que asumir. Y lo calculan a tipos del 4 ó 5% porque cuando los tipos suban, que lo harán, no sé si en 1 año o en diez, debe calcularse que supondrá mas esfuerzo de pago.

    Lo del 35% era lo normal en la mayoría de entidades, pero en la voragine del ladrillo algunos empezaron a creer que el que puede pagar un 35, pues un 40% no es tanto ... y ahora visto lo visto, van (creo) mas por la línea de abajo, podrá pagar un 35, pero si cortamos al 30, menos problemas.

    Esto al margen de que hay familias que ahorran el 60% de lo ingresan, bueno yo tengo una familiar lejana que ahorra calculo el 80 ó 90% de su pensión y de los intereses de sus ahorros, porque no gasta ni bromas, y conozco a unos cuantos que ni con un 50% mas de sueldo, tampoco llegarían a fin de mes .... sin embargo esto no se considera, porque la gestión va por grandes masas de operaciones, no es importante que una se caiga, lo relevante es que la media soporte los pagos sin demoras ni problemas, y si los hay sean por ERE'S, pero no por malos cálculos de probabilidades de pago.

    Mando una "llamada" a Jexs71 a ver que opina.

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  6. Wenomeno
    #6

    Wenomeno

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Justamente por esto me parece interesante el tema, aunque no estén de moda las hipotecas, conocer como planifican sus operaciones los bancos es algo de lo que no se encuentra mucha información

    excelente blog el tuyo, muy muy didáctico

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  7. Franlodo
    #7

    Franlodo

    He estado una semana desconectado y me has puesto una cantidad de deberes ...

    Muy bueno el artículo y muy interesantes las preguntas de Wenomeno.

    De pequeño me enseñaron que mi capacidad de endeudarme no podía sobrepasar un tercio de lo que ingresara y no sabía el porqué, pero como siempre lo apliqué tengo mis deudas controladas ..

    Un saludo y me voy al segundo post

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  8. Jexs71
    #8

    Jexs71

    en respuesta a Wenomeno
    Ver mensaje de Wenomeno

    El escoring funciona como un sistema predictivo que calcula la probabilidad de impago en función de los datos con los que alimentas al sistema: renta, edad, otros préstamos, etc.
    Naturalmente hay desviaciones (hay personas que con menos renta ahorran mucho mas que otras que ganan mas, por ejemplo) pero sirve como una aproximación a la evaluación del riesgo.

    El tema del del porcentaje máximo a dedicar a pagar TODOS los préstamos (y no solo la hipoteca como muchos piensan) viene en parte de la experiencia estadística y en parte de la lógica.
    La parte estadística, a su vez, se desvirtúa por el precio del dinero ya que, obvio, no es igual calcular hoy el importe máximo aconsejable a solicitar con tipos al 1% que cuando están al 3%...quien hoy se mete al 35% de su capacidad de pago/ahorro se está buscando la ruina a medio plazo en el momento que los tipos repunten, que lo harán; todo es cíclico en economía y en la vida. En todo caso, el escoring automático no toma esto en cuenta y de ahí que haya analistas humanos (si los Departamento de Riesgos entran dentro de esa subdivisión de la Naturaleza)

    Y vamos al tema de la lógica, o la cuenta de la vieja: tómate como ejemplo y piensa que dedicas ahora mismo el 35% de tu sueldo líquido mensual al ahorro/pagar la hipoteca. Y ahora periodifica el resto de tus gastos para calcular tu capacidad real de pago CONSTANTE, ya que las letras de la hipoteca tienen la manía de querer cobrarse todos los meses mientras que puedes ahorrar un mes o no hacerlo. Un ejemplo tonto: el seguro del coche que cuesta 600/año supone 50/mes, los niños, el ibi, impuesto de tráfico, mantenimiento periódico del coche, guardar para las vacaciones (aunque aquí tiramos de las extras), agua, luz, teléfono, adsl,etc. Una vez descontado todo esto si tu saldo es positivo aleluya; incluso podrás ahorrar.
    Si es negativo...
    Así me lo enseñó un antiguo director de banca solo que él sentaba al cliente con lápiz y papel e iba descontando hasta llegar al saldo de final de mes. Y funciona mejor que el escoring predictivo por que ahí sí que entran variables que la informática no contempla (tengo moto y me voy a hacer curvas cada dos fines de semana y me fundo 60 en gasolina mas tener la moto al día o soy un fanático de la cecina de León y me zampo una pieza al mes que voy a elegir personalmente).
    Y no es cierto que quien te dice "me esforzaré en pagar por que quiero esa casa aunque meta el 45% del sueldo" pueda hacerlo; renunciarás a irte de vacaciones uno, dos, tres años, pero no mas, te cambiarás de coche, etc y no podrá cumplirlo*.

    Y después de este ladrillo, reitero: la capacidad de ahorro no sigue una pauta predefinida si bien es cierto que hoy ahorrar se lleva muy poco aunque hay excepciones, naturalmente.

    Saludos

    Pdt: el escoring no es un absoluto si no una herramienta de ayuda.

    *Y ya ni entramos en busco un hijo y vienen trillizos, me quedo en paro...

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