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blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

¿Por qué los Bancos financian a los promotores?

Este post viene a ser un complemento de uno bastante reciente dedicado a afición de nuestros políticos por subirnos los Impuestos (ellos saben gestionar nuestro dinero mejor que nosotros mismos). Y concretamente la subida de AJD y las derivadas que obtienen con ello. Me di cuenta de que, quizás era conveniente explicar todo el negocio que gira alrededor de la relación Banca-Promotores, limitándome en el análisis a la visión estrictamente financiera (no voy a detallar otro tipo de contrapartidas, no seáis malotes).
Como punto previo, y a modo de la imagen de Heraclito (¿o era Nietszche?) en las finanzas todo fluye, y se produce algo similar al eterno retorno filosófico (mi filosofía es de Bachiller). Y es que el mundo económico podemos dibujarlo plasmando una serie de agentes, empresas, Hacienda, Seguridad Social, Familias-Trabajadores-Consumidores, Accionistas. Entre cada uno de estos sujetos se establecen, a través de la economía real, un flujo de bienes y servicios. Los trabajadores prestan su fuerza del trabajo, y la empresa les aporta a través del mercado objetos de consumo. Además de estos lazos reales, se establecen también vinculaciones financieras. Siguiendo el ejemplo anterior los trabajadores perciben dinero por su aportación a la empresa, y esta obtiene dinero por su aportación al mercado.
Podemos complicar esta madeja de relaciones reales y financieras a través de la interrelación con Hacienda, la Seg. Social, las Entidades Financieras...Y aquí quería llegar yo. Y es que el objetivo último de los Bancos es intermediar, estar posicionado en medio de todos y cada uno de esos flujos financieros. El ideal para ellos es que con una mano suelten la pasta y con otra la reciban. Miento.El ideal es "fabricar" el dinero vía préstamo y conseguir que esa suma se quede en su Balance. Precisamente en el ejemplo de los promotores lo veremos claro.
¿Por qué un Banco financia a un promotor? ¿Por qué esta dispuesto a asumir riesgos múltiples de un negocio, con variables como las decisiones políticas, la complejidad administrativa, el factor tiempo, el alto apalancamiento, su carácter cíclico, etc...? Todo esto se sabe desde hace mucho, e incluso en tiempos oscuros como los actuales, se siguen financiando promociones, con tipos de interés que por si solos no justifican este negocio (que decir en el pico alcista del ciclo). ¿Por qué?
La causa esta en que es un cruce de caminos ideal de flujos financieros, un motor de generación de grandes volúmenes de dinero. Y el que no esta ahí, lo tiene mucho más complicado para hacerse con esas sumas. Desgranemos, entonces, su atractivo:
  1. Los accionistas de las promotores suelen constituir un grupo con grandes patrimonios e ingresos. En los tiempos que vivimos, por si alguien no se ha dado cuenta, es bastante difícil que un trabajador por cuenta ajena o un profesional liberal se haga multimillonario. La Banca Privada busca ansiosamente ese perfil de cliente, y dentro de los empresarios, los promotores de éxito suelen ser un nicho muy apetecible. Pero es evidente, que tienes mucho más ganado si también estas en el negocio de la financiación a promotores. Cuesta Dios y ayuda que entiendan que esa Gestora de Banca Privada solo quiere su dinero y no desea mojarse con lo que le da de comer. O sea, que el primer objetivo, es hacerse con ese flujo que va de las promotoras a sus dueños, y optar a gestionar parte del patrimonio de los mismos.
  2. Otro tanto podemos decir de los vendedores de terrenos. Ninguno lleva una pegatina en la frente diciendo que va a vender un solar y se va a hacer rico. Ésa información es bastante reservada.Y alguien que esta en el ajo es el Banco del Promotor, que ha de hacer los pagos. La aproximación con este motivo resulta mucho más sencilla.
  3. Los promotores mueven grandes volúmenes de financiación con sus operaciones de activo. De por si esto ya es goloso. Bien para cerrar el año mejor, bien para abrirlo y aproximarse más a los objetivos, este tipo de operaciones son apetecibles. Cierto es que tiene (o mejor dicho tenían) margenes estrechos y una fuerte concentración de riesgo. Pues para eso tiene el Banco todo el año, para una vez cubierto con los promotores el objetivo de volumen construir el de margen con los clientes partículares y las pequeñas operaciones, diversificando así también el riesgo. Además, se puede mejorar este margen a través de las lineas de avales o de otro tipo de operaciones complementarias no vinculadas a la financiación inmobiliaria (leasings para vehículos, medios de cobro a clientes, etc...)
  4. Los promotores deben pagar fuertes cantidades a Hacienda, tanto en impuestos indirectos, por la compra de terrenos y otras operaciones inmobiliarias, como por impuestos directos como Sociedades. Además, retienen las nominas de sus trabajadores, y también son recaudadores de IVA. Este dinero que ingresan a Hacienda permanece un tiempo remansado en las cuentas internas de la Entidad, hasta que es barrido en un proceso de centralización de cuentas por la AEAT u otro organismo competente. Otro tanto ocurre con los Seguros Sociales. Esos saldos ociosos son muy apetitosos, tanto que, por ejemplo si el Impuesto de Sociedades da lugar a una cuota muy elevada, se llega a bonificar a las Empresas por el Banco por pagarlo a través de los mismos.
  5. Los ingresos que perciben los trabajadores son otro objetivo bancario. Si la promotora es además constructora y no contrata gremios, la plantilla objetivo es muy amplia. Eso permite al Banco hacer una oferta global y tener una mayor facilidad para aproximarse a estos potenciales clientes, para establecer una relación
  6. Los clientes finales, los compradores de viviendas. Los bancos aquí obtienen dos grandes ventajas al financiar al promotor. Por un lado, el comentado efecto del AJD como barrera en la competencia por precios. Si el préstamo promotor es muy agresivo en precios para el comprador final, la competencia lo tiene muy crudo, especialemnte para préstamos fuertes. Pero es que además, según los compradores van cerrando sus contratos privados, el Banco tiene constancia de ello ( a través de los avales que les emite, por ejemplo) y puede empezar a trabajárselos, haciéndoles distintas ofertas para ese periodo transitorio durante la construcción, y una oferta final para el hipotecario. Resumiendo, a través de esta vinculación con el promotor, hay una lista de clientes potenciales y una ventaja competitiva en precios.
  7. En el sector de BancaSeguros, cada vez más importante para las cuentas de resultados de los grupos financieros, las promotoras pueden contratar un número muy variado y con importes muy significativos.
  8. Los proveedores son otro objetivo que el Banco tratará de acaparar. Sabe a quien paga la empresa, que importes y cuando, pus cuenta con un presupuesto de la obra, un listado de proveedores, un calendario de pagos, etc...Todo eso pasa por sus cuentas. El Banco tiene la excusa perfecta para aproximarse a esos proveedores y hacerles una oferta concreta. Además controla el riesgo sobre toda la cadena, ya que él es el que tiene la manija del promotor. Si el Banco lo estima oportuno, y al Promotor le interesa, se puede articular un confirming, con lo que los pequeños proveedores, a cambio de no consumir sus lineas de financiación, anticipan sus cobros en condiciones atractivas...para el Banco. Es, como en el caso del vendedor del suelo, o de los clientes del promotor, un excelente modo de aproximarse a un mercado potencial, contando con la excusa adecuada y con ventajas competitivas.
  9. En muchas ocasiones, los promotores tienen diversificado su negocio con otro tipo de empresas. La entrada en el negocio promotor habilita a los Bancos el poder acceder a estas otras firmas, con otro mix de negocio en el binomio rentabilidad/riesgo.

Es cierto que el mercado inmobiliario pasa por momentos duros, pero quizás lo anterior explique el atractivo que ha despertado siempre en los Bancos, incluso en momentos como los actuales. Habrá otros margenes, otros estándares de riesgo, pero seguirá teniendo un papel destacado la financiación a promotor. Y es que es mucho el negocio que se juega la Banca.

  1. #1
    Eguzkialde

    Un análisis correcto , pero el negocio de la banca es vender dinero y cobrar el dinero prestado.Por tanto el lado de vender lo han llevado muy bien; pero si el grifo está abierto demasiado tiempo , podemos llegar a los años 80 ¿recuerdan? y vamos a poner como ejemplo Japón.El matrimonio banca-ladrillo-subida de precios tiene en japón el ejemplo de lo nunca se debió hacer.Tengo la ligera sensación de que los precios ,y la financiación van a tener que ser sometidos a pequeñas operaciones de adelgazamiento , salvo que queramos estar purgando los excesos en los siguientes años.

  2. #2
    Anonimo

    ... es el mismo origen que las titulizaciones, razón de la presente crisis, los bancos compran una hipoteca por debajo del valor de la misma para asegurarse unos ingresos constantes y seguros. Su deseo es tener liquidez mensualmente.

  3. #3
    Echevarri

    Eguzki, no se, no se:
    1. Si, el origen del negocio bancario es tomar y prestar dinero. Y precisamente la apuesta por el negocio promotor supone un acelerador de ese negocio. Por otro lado, lo mismo que en los particulares, la maximización del beneficio pasa por la venta cruzada de otros productos, en el promotor es lo mismo pero a lo Bestia.
    2. A veces tengo dudas sobre si el negocio de la Banca sigue siendo el que hablamos. Casi que diria que el negocio de la Banca se desvía, hoy en día, hacia otros lares. Hablo de información que sólo los Bancos pueden tener, hablo de asesoramiento, hablo de...pero eso más que para un comentario a un post da apara un blog
    3. Como toda variable económica todo es suceptible de ajuste. Ahora bien, el caso japones, ni para bien ni para mal es trasladable a pelo al caso español. Eso si, soy el primero en reconocer la necesidad de algunos ajustes. Por ejemplo, los tipos que ofrecen algunas entidades a sus clientes unicamente por captarles no hacen más que agravar el problema, especialemnte como cuando ocurre en algunas entidades no se calibra ni el negocio añadido ni el nivel de riesgo de la operación. Y es que, a más riesgo más tipos. Se que hay gente que se echa las manos a la cabeza cuando se concede una financiación al 100%. Pues depende del caso, pero lo que me llama poderosamente la atención es cuando se hace esa operación a Euribor+0,4, y con una com. ridicula de apertura. Si, no sólo los precios inmobiliarios se ajustarán, las condiciones financieras también.

  4. #4
    Echevarri

    Anónimo, no te pillo. Yo creo que es justo lo contrario. Las titulizaciones pueden usarse de dos modos. Hay quien las usa para crecer más, sin olvidarse de que son un medio y no un fin, de que lo se busca con las hipotecas es conseguir clientes y gestionarlos. Y luego esta quien usa las titulizaciones como un fin, despreocupandose del futuro de dichas operaciones (en USA es sangrante) Evidentemente, si a un cliente con pésimo perfil le unes una ausencia de gestión postventa, el cóctel es explosivo.
    Creo que lo que planteo es justo contrario. El préstamo promotor como un medio, no como un fin.

  5. #5
    Anonimo

    Yo estoy contigo, aparte de a promotores se financia a mucho listillo bien relacionado con los políticos que llevan mucho tiempo en su puestecillo de turno y que les viene bien alguna ayuda por debajo de la mesa. ESto se lleva mucho en las cajas de ahorro, donde favoritismos de este tipo se conceden a gente bien relacionada y sin ningún tipo de garantía, salvo la personal. Para que quieren luego un departamento de análisis de riesgos si hacen caso omiso de estos riesgos. Creo que veremos aflorar muchos casos como el que comento en estos tiempos venideros

  6. #6
    Consumerista

    Echevarri, te iba a poner un comentario, pero me alargué así que a propósito de este artículo puse otro en mi blog.

  7. #7
    Anonimo

    Muy buen análisis. Gracias.

  8. #8
    Anonimo

    Magnífico Estudio.
    La banca mundial, estimulada por la nortemaricana, ha generalizado estas prácticas.
    España ha cultivado ladrillos sobre un suelo poco productivo para la agricultura o la minería.

    Intentaré enumerar los factores que han desencadenado la tormenta perfecta en la economía española. Por otra parte no tiene ningún mérito hacer este análisis a posteriori, aunque los que somos constructores ya nos extrañábamos de estas subidas en 1.997. La década prodigiosa 1.997-2.007.

    1.- El suelo, desde 1995 es competencia de las CCAA y Ayuntamientos, y lo han usado para financiarse.
    2.- Un generación entera de españoles (la generación “Cuéntame”) crecimos programados para comprar vivienda.
    3.- El efecto Euro afloró TODO el dinero B en pesetas acumulado durante décadas.
    4.- España era el furgón de cola de la CE, y los fondos europeos llenaron nuestras arcas para infraestructuras.
    5.- La costa era un lugar atractivo para los europeos del norte: el clima, los precios y la oferta turística.

    Y otros 5 factores de menor peso específico.

    6.- La entrada de población inmigrante (hoy un 15%) que animó el mercado de alquiler de viviendas. (el declarado y el sumergido)
    7.- El crack bursátil de 2.001, que direccionó inversores desde la bolsa hacia el ladrillo.
    8.- Los tipos de interés bajos en 2.002, pero aplicados como variables en los créditos de garantía hipotecaria.
    9.- El efecto “pase”, saltar de una hipoteca a otra acumulando crecimientos ficticios del valor del inmueble.
    10.- Las medias de liberalización de todo el proceso inmobiliario.

    Estos 10 activos de nuestra economía ya han desaparecido.

    Este periodo se caracterizó por la ausencia total de inspección por parte de las autoridades, mientras llenaban los bolsillos, ah! España iba bien, lavaba más blanco que la mismísima Suiza.

    Mi pregunta es, ¿Van a seguir financiando a los promotores? o les obligarán a presentar estudios de flujo de caja más realistas, con un ciclo de vida mayor, y que sean rentables en un menor plazo. Creo que estamos en un punto de inflexión. Muchas gracias.

Autor del blog
  • Echevarri

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