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Las hipotecas-limones y la necrocláusula hipotecaria

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Este contenido tiene casi 13 años
Uno observa el panorama inmobiliario e hipotecario norteamericano y se queda sorprendido: pedazo capacidad de inventiva (generalmente para el mal, claro, que es lo que mola). Si lo comparamos con nuestro sistema legal la dinámica innovadora de los yankees marca una distancias entre ambos modelos como la que hay entre universo tridimensional y uno bidimensional (insisto en que el nuestro me parece mejor).


Pero no hay que confiarse, que el español también puede evolucionar y desarrollar la hipotecreatividad. Donde antes las hipotecas nos parecían siempre iguales, con contenidos calcados unos de otros, con una capacidad de sorpresa nula dado su carácter de formulario generalizado, van surgiendo como las flores en primavera, curiosos apuntes de originalidad.

Claro que estos frutos hipotecarios son para algunos limones, si se me permite el guiño. ARBO, un Asociación de Registradores, lleva ya tiempo denunciando la existencia de las hipotecas-limones. ¿Qué son? Cito textualmente un par de párrafos:


En el argot de los analistas económicos del Derecho se recurre al apelativo de limones” (“lemons”), para referirse a un supuesto fallo de mercado –desviación del paradigma de competencia perfecta- que aflora en las “relaciones de agencia” (“agency”) cuando, por asimetría informativa, una de las partes, por falta de información, no está en condiciones de cerciorarse de las cualidades intrínsecas de un bien negociado (“hidden characteristics”). También se aplica a ciertos servicios cuando los demandantes no son capaces o no tienen incentivos para diferenciar los que son “buenos” de los “malos”.

Todo esto viene a cuenta debido a que la DGRN esta limitando la posibilidad que tenían los Registradores a la hora de no permitir el acceso al Registro de la Propiedad de determinadas clausulas hipotecarias. Dicha intervención, no suponiendo necesariamente una declaración de nulidad o de ilegalidad de las mismas, venia a tener un doble efecto. Directamente limitaba su oponibilidad frente a terceros, y en ultima instancia frenaba estas tendencias innovadoras (dicho lo cual todo esto se enmarca dentro de un guerra entre notarios-registradores que ya he comentado , y a la cual asisten expectantes Bancos, Entidades Aseguradoras, y otros operadores financieros).

El caso es que, como ejemplo de una hipoteca limón, recientemente citaban en ARBO una cláusula que jamás había visto en una escritura hipotecaria. El supuesto es el siguiente. A solicita un préstamo hipotecario al Banco, y este le exige la incorporación de un avalista, que acaba siendo su suegro. Pues bien, como causa de resolución del préstamo hipotecario se cita la de la muerte del avalista.


La resolución supone el dar por vencido el préstamo, pudiendo exigir la totalidad del préstamo inmediatamente, Como con cierta sorna señalan en ARBO, a la pena del fallecimiento del suegro, se le une la de la reclamación del 100% de la deuda. Insisto en que no lo había visto nunca, pero pensando pensando, y sabiendo que voy a ser tachado de insensible, me parece que tiene su lógica interna.


Esta claro que, de no mediar dicho aval, jamás le hubiesen concedido el préstamo al yerno avalado. Se produce un cambio de circunstancias claras. Sumémosle a eso la merienda de negros que se genera con la muerte del fiador y las derivadas jurídicas de su afianzamiento. Me parece de lo más razonable que la entidad diga hasta aquí hemos llegado y o me aclaras el tema de las garantías o nos ponemos a hablar de otra cosa. Suena duro, pero lo veo tal que así. De no admitir dicha posibilidad me temo que el compungido yerno no llegará a ver resuelta su hipoteca por la simple razón de que no la hubiese formalizado, y de paso, se intenta evitar el embrollo jurídico de encontrarse los herederos, con el paso del tiempo, como obligados por un aval del que seguramente nada sabían. Mejor aclararlo todo cuanto antes.

  1. #10
    29/10/08 17:44

    Gracias por la aclaración Llobu (que mala leche ;)). Por otro lado, y elacionado con el tema que coments, es una pena la guerra entre notarios y registradores ue venimos contemplando el resto de profesionales con asombro.

    Yo también comparto una opinión no necesariamente desfavorable para la claúsula.

  2. #9
    Anonimo
    29/10/08 01:03

    La asociación registral ARBO juega con un doble sentido de la palabra "limones":
    - Las asimetrías de información en relación a algunos productos (en USA se llama "lemmons" a los coches de segunda mano), cuya calidad no puede apreciarse por el cliente “a priori” (bienes de búsqueda) sino “a posteriori” (bienes de experiencia) y nunca íntegramente (bienes de confianza).
    - El apellido de la Directora General de los Registros y del Notariado, contra la que ha emprendido una campaña de desprestigio que llega al insulto personal y profesional (simplemente porque a algunos de ellos los ha puesto en su sitio por su contumaz desprecio de la Ley en provecho de sus propios intereses corporativos).

    Hecha esta aclaración, no veo qué de ilegal tiene esa cláusula, siempre que el prestatario estuviese suficientemente informado de su alcance. ¿Hubiese sido mejor impedir el acceso al crédito del consumidor? Dios me guarde de mis amigos, que de mis enemigos me cuido yo.

    En cualquier caso, se han apuntado paliativos:
    - La contratación de un seguro de vida (precisamente si la subsistencia del préstamo se condiciona a la vida del suegro-fiador es porque éste es lo bastante joven, caso contrario la entidad de crédito ni lo consideraría).
    - La pervivencia del patrimonio del suegro-fiador en caso de fallecimiento de éste, pero probablemente el negocio está presupuestado atendiendo más que a su patrimonio a su renta (salario, pensión, etc).

  3. #8
    28/10/08 18:26

    Gracias Bernardo...echemos la culpa a mi técnica mecanográfica y a que soy un vago y no suelo repasar los textos antes de publicarlos.

  4. #7
    Anonimo
    28/10/08 18:21

    Hola! Llego con retraso así que me quedo sin respuesta de Echevarri.

    Sólo quería decir que ninguna entidad de crédito seria diría "asta aquí hemos llegado", sino "hasta aquí hemos llegado".

    Seguro que es culpa del teclado y la relativa dureza del fleje de la tecla "h".

    Enhorabuena por el blog!

  5. #6
    28/10/08 16:09

    Anónimo no había caído en la alegoría frutal.
    Ferran, gracias (la carroña es necesaria en el ecosistema).
    Gallina, el patrimonio no desaparece, pero se arma un taco con la herencia, con lo que es posible que este se acabe disolviendo en buena medida.
    Anónimo, no tengo constancia de que generalmente se les haga a los avalistas ese tipo de seguros. Entre otras cosas por motivos de edad.
    Remo, a lo primero Registro Civil, aunque lo más frecuente suelen ser otros medios (ahí tienes la esquela). Me temo que el juez poco margen tiene, salvo declarar la cláusula nula, y no tengo tan claro que pueda hacerlo.

  6. #5
    Anonimo
    28/10/08 00:13

    El caso es que el banco se tiene que enterar fehacientemente de la muerte del fiador.
    Supongamos que la entidad se entera transcurrido un año de la defunción. ¿Le va a aceptar un juez la resolución de la hipoteca despues de un tiempo en donde se haya pagado con normalidad?

  7. #4
    Anonimo
    28/10/08 00:06

    Hmmm... ¿Qué hay del seguro de vida que indefectiblemente va asociado a la hipoteca? ¿No se incluye normalmente al/los avalistas? Si hasta ahora no, ya toca pues...

  8. #3
    Anonimo
    27/10/08 21:40

    Lo veo un tanto excesivo.

    El patrimonio del suegro no se muere, al menos por causas naturales.

    Si el suegro fuera un faraón podría entenderlo.

    Joder, es que lo quieren todo.

    El Gallina

  9. #2
    27/10/08 20:36

    Que pena mencionar al limón con lo nutritivo que es con algo tan carroñero como lo descrito.
    Buen artículo.

  10. #1
    Anonimo
    27/10/08 17:56

    Vaya, pues parece coña. ING le llama a la suya hipoteca naranja y las otras son las hipotecas limón.

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