Después de la bronca de
Fernan2 por haber colgado
ese tocho legalista he hecho propósito de enmienda. Y comienzo desde el titulo del post, que lo pongo todo lo claro que puedo. Me refiero a aquellos supuestos en los que la información que nos da el Registro de la Propiedad, que se presume integra y veraz, debe ser tenida en consideración pero menos. Vamos, que a título informativo esta muy bien pero que
no surte los mismos efectos que en la generalidad de los casos.
En principio, aquel tercero , que de buena fe y a titulo oneroso (es decir, costándole lo suyo) adquiere o grava un un bien inscrito en el registro de la Propiedad, confiando en que el titular del mismo es el que allí figura y que las cargas son las que allí constan, esta protegido frente a otros. Ya podrá aparecer otro que alegue ser el propietario, que alegue tener otros derechos sobre la finca, que lo llevará crudo, debiendo pleitear contra el vendedor. La protección, como vemos, es sumamente fuerte y atractiva. Pero tiene sus limitaciones.
Se trata de los supuestos de suspensión de la fe pública registral. Son situaciones en las que no se despliegan todos los efectos protectores del Registro sobre las fincas. Los que yo conozco son los siguientes:
1.
Inscripción de concentración parcelaria, durante 90 días siguientes a la misma. Si os habéis leído
La Hipoteca Fantasma allí se habla algo del tema. Se trata de un supuesto, en el que, habida cuenta del
maremagnum que se monta con una concentración, se fija un plazo de
90 días desde la inscripción para poder corregir errores.
2. La reconstrucción de Registros destruidos, que puede suponer que las fincas en ellos comprendidas estén hasta dos años bajo esa suspensión de la fe pública. Es evidente que es un supuesto absolutamente lógico.
3. La adjudicación para pago de deudas, 6 meses. Se trata de amparar posibles impugnaciones de terceros por nulidad, etc...
4.
Determinados supuestos de inmatriculación: La inmatriculación consiste en el acceso por primera vez de la finca al Registro de la Propiedad., Hay distintos métodos y situaciones. Y alguno de ellos conlleva esta suspensión
durante dos años desde la inscripción. Son los famosos
art. 205 y ss de la LH. Frente a otros procedimientos donde acaba interviniendo el juez y/o el Notario, en
éste bastan dos títulos publicos (sentencias, escrituras, resoluciones administrativas) que estén enganchados, si se me permite la expresión,
que traigan causa uno del otro, para con otras formalidades menores (edicto, catastro, etc) tener acceso al Registro.
Un ejemplo A le vendió en su día a B una finca en escritura pública, pero no estaba registrada. B, que la tiene debidamente catastrada a su nombre se la vende a C en escritura pública. Pues bien C puede inmatricular esa finca por primera vez en el Registro, eso si, con la suspensión.
5. Adquisición por herencia o legado, siempre que no se sea heredero forzoso, suponen otros dos años. Aquí lo que trata de proteger son los derechos de otros herederos que se sientan perjudicados, y garantizar así una posible impugnación con garantías.
Voy a detenerme en los dos puntos más frecuentes, el 4 y el 5. Más frecuentes y más peligrosos. Me gustaría que esta entrada tuviese la mayor de las difusiones pues me consta que mucha gente se ha p dedos en estas operaciones, con díficl marcha atrás.
La suspensión de la fe pública no impide que ese bien se puede comprar, vender, hipotecar, etc. Es perfectamente legal. Ahora bien, quien lo haga debe ser consciente de que en estos casos el Registro no le protege del todo. Si aparece un tercero que acredita un mejor derecho, por mucho que no este registrado, tiene las de perder. No podrá invocar que el confió en el Registro. Eso tiene unas consecuencias prácticas importantes:
1. Si he comprado la finca puedo perderla. No me quedará más que ir contra el vendedor y resarcirme en dinero,.
2. Tendré muy complicado conseguir la financiación hipotecaria. La garantía hipotecaria descansa sobre mi Derecho de propiedad. Si este no es valido, si me lo quitan, esa garantía hipotecaria desaparece. Conclusión. s muy difícil que una entidad financiera nos conceda financiación hipotecaria sobre un bien sujeto a este tipo de suspensiones, salvo que le concedamos garantías adicionales (avales, otras garantías hipotecarias, pignoraciones)
3. En conclusión, las posibilidades de compraventa quedan muy limitadas, pudiendo distinguirse tres situaciones.:
* La mejor es que nos demos cuenta de lo que hay y no procedamos a comprar, gravar, etc, o si lo hacemos seamos conscientes de lo que esta pasando:
* La segunda es que ya hemos soltado una señal y nos encontramos con que no nos habíamos dado cuenta de esa suspensión de la fe publica, y salta en el momento en el que vamos a pedir financiación al Banco o en el momento en el que el Notario nos lee la escritura. Y por supuesto se convierte en un semillero de pleitos, pues al vendedor no le suelen valer las excusas, y dirá que nosotros ya lo sabíamos y blablabla.
* Y la peor, es cuando siendo ya propietarios, aparece un desconocido que nos mete un pleito alegando tener derechos previos sobre esa finca. Casi nada.
En el caso de las inmatriculaciones, es bien fácil. La propia nota simple nos dice que hay una suspensión de las del 205. Pues eso, que no firmemos ningún contrato ni soltemos un duro sin ver la nota simple. Y si somos valientes, y tras verla, al ruedo.
Pero, lamentablemente,
en el caso de las herencias el tema es mas grave. En ocasiones no hay ningún aviso, pues hay Registros que lo hacen constar y otros que no, amparándose estos en que la ley es publicidad suficiente. Vamos, que el que compra o grava el bien, ya sabe, ya que lo dice la nota simple que es de un heredero, por que deberá preocuparse de averiguar si es es forzoso o no, para en su caso saber si esta protegido o no. Me parece sumamente alambicado y peligroso. Normalmente no da problemas, pero cuando los da la cara de tonto es mayúscula. Y no, dicho criterio no me lo invento, lo podeis ver en este link que resume
la opinión de los Registradores.
Se adquiere un bien por herencia, y luego se hipoteca. Manifiesta la entidad de crédito su sorpresa por el hecho de que ni en la nota simple previa a la hipoteca, ni en la nota de despacho de la misma se haga referencia a la limitación durante dos años de los efectos de la fe pública del art. 28 LH.
Conforme a dicho precepto “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
El fundamento del mismo se halla en la posibilidad de aparición de un heredero que revele el carácter de aparente del titular registral, en ese caso, y habiéndose producido una enajenación onerosa por ese titular registral dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del causante, la pérdida de su derecho por el heredero aparente frente al heredero real perjudica al tercero. Se trata de una causa de anulación establecida en la Ley y que goza de la publicidad de la misma, lo que explica que no se haga mención de esa limitación ni en la publicidad formal ni en la nota de despacho, máxime cuando, a diferencia de lo que ocurre con la limitación del art. 207 LH, no hay un precepto, ni legal ni reglamentario –como el apartado segundo del nº 2 del art. 298 RH-, que obligue a recoger la limitación de la fe pública como una circunstancia más del asiento.
Me parece una auténtica aberración (y entiendo que es perfectamente aplicable este mismo criterio a las concentraciones parcelarias, por lo que el riesgo se dispara). Si el que el particular deba saber lo que es el 205 de la LH me parece duro, que además deba conocer la propia Ley en si para saber que hay determinados supuestos en los que no debe fiarse del Registro me parece lamentable. Los Registradores, con ésto, perjudican la seguridad del tráfico, defendiendo un campo en el que cabe una interpretación más garantista y efectiva. Es una pena que, en un sistema que en su conjunto me parece muy valido, se den estas lagunas que son facilmente mejorables.
