Verus Praedium
15/09/22 11:44
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Verus Praedium
15/09/22 11:38
Ha respondido al tema Posible, Compra de vivienda con diferencia de metro.
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Aquí hay varios temas:1) Como bien te ha dicho Jbarrio, el porcentaje de financiaciónse dá sobre el valor de la tasación, que a su vez se calcula limitando los metros cuadrados a los que aparecen el la escritura( registro de la Propiedad). Es decir, si físicamente hay 100 m2 pero escriturados 60 m2, van a calcular el precio/m2 y lo multiplicaran por 60.2) esa cesión en documento guárdala como oro en paño, y si tiene más de 6 años y nadie ha interpuesto ninguna acción creo que puede considerarse como consolidado, así como si puedes demostrar con fotos, facturas o planos de la construcción esa añadida, de facto nadie te la puede hacer derribar si pasaron ya esos 6 años. Otra cosa es que no aparezca en escritura ni catastro.3) si la compras, mira luego si con un arquitecto puedes incluir en la escritura esa supeficie. Te costará unos dineritos, pero aumentará el valor legal d ela Propeidad. Hay que ver si queda edificabilidad.4) Ojito con el catastro, que está diseñado para recaudar. Sé en zonas que hacen volar drones para ver si hay construcciones nuevas, piscinas sin declarar, etc... Espero haberte ayudado
Verus Praedium
12/09/22 20:10
Ha respondido al tema Inquilino se marcha al mes sin dejarme las llaves - Alquiler de vivienda
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Amigo, habría que ver cómo está redactado el Contrato, pero si es de vivienda habitual y lo ha supervisado un profesional, los seis primeros meses son de obligado cumplimiento por parte del inquilino, aparte de indemnización aparte por otro mes casi. O sea que son casi siete meses.Lo de las llaves también tiene tela.Pero es que además, esto de que "me voy" y aquí se acaba nuestra relación no es así, amiguitos.Por mucho que se vaya a la Patagonia o a Tombuctú, el contrato sigue vigente, salvo que se resuelva por alguna circunstancia, que alguien deberá instar: Impago, subarriendo consentido, por voluntad de las partes, etc...Al primer impago, burofax al canto y ya analizarás qué estrategia seguir, eso sí . con un profesional. Imagínate que se larga por las buenas, tú no haces nada, te crees que ya está libre el psio, buscas otro inquilino, honrado y buen pagador, y a los tres meses reaparece el perla "ejque me lo he pensao mejor, sabes" ? y que vuelve al piso. Se te van a caer los palos del sombrajo.
Verus Praedium
12/09/22 19:50
Ha respondido al tema Víctimas de Broker
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Hola, lamentablemente, en la práctica es al contrario.Si no mencionas nada, por defecto se entiende que queda condicionado a la aprobacion de la fianciación.Debe pactarse expresamente la renuncia a ese derecho por parte del Comprador. Muchas veces el Comprador no es consciente que tiene ese derecgo, y cuando le planteas renunciar por escrito a él, pues se pone de uñas.El vendedor entonces puede negarse a aceptarlo pero ya tienes el lío. Metes a comprador y vendedor en conflicto de intereses a cuenta de un tercero, que es quien financia.Yo como represento los intereses del vendedor, que es quien me paga, soy el primer interesado en que el Comprador tenga claro si le van a financiar o no. Generalmente si el comprador pide poder acogerse a la cláusula, recomiendo al Propietario que no lo acepte, porque ese Contrato Privado de Compra-Venta no le reporta ninguna seguridad. Le digo al Comprador que cuando el banco le haya aclarado si le financia o no, que venga y firmamos arras.Y los gestores bancarios, para cubrirse las espaldas si la financiacion no sale , pues muchas veces le comen la cabeza al Comprador para que no renuncie al derecho de desistimiento
Verus Praedium
12/09/22 18:51
Ha respondido al tema Alquiler uso distinto de vivienda
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Hola, Martina. Cuidadín porque esta tarde mismo he gestionado un tema parecido al tuyo, pero no te equivoques, aquí el peligro no lo tienes en la Comunidad de propietarios, lo tienes en el Ajuntament de Barcelona.Verás: Un propietario de buena fe nos pidió que le encontráramos un inquilino para vivienda habitual.El arrendatario, sin decir nada, lo ha estado alquilando por habitaciones, por períodos inferiores a 31 días, para lo que es imprescindible disponer de la Llicència per Habitatge d'ús turístic (HUT), cosa que el piso no tiene, ni tendrá, porque como bien debes saber, desde hace años no se conceden nuevas licencias.Pues bien, el Ayuntamiento envió inspectores al piso, puesto que habían visto los anuncios en airbnb, y el expediente se lo han abierto al Propietario que nada sabía del piso. O sea que ahora nos toca espabilarnos y como administradores evitar que le caiga el palo al Propietario.O sea que si demuestran que además a tí como propietaria ya te iba bien que le dieran un uso para el cual no tenían licencia....agárrate, las multas son fuertes...
Verus Praedium
12/09/22 18:36
Ha respondido al tema Víctimas de Broker
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Pues te comento: En Catalunya, desde 2.018 nos regimos por el Libro VI del Código Civil Catalán para los Contratos privados de Compra-venta, y en concreto, el artículo 621-49, reza así: Dice el artículo 621-49 que si el contrato de compraventa (o el pacto de arras) prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o autorizar la subrogación en el plazo pactado autoriza al comprador que lo justifique documentalmente a desistir de la compraventa y recuperar las arras (e incluso cantidades a cuenta del precio).Los requisitos son:- Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa.- Que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación.- Que se fije un plazo. La ley no establece uno supletorio. No se precisan las consecuencias de la omisión del plazo. El problema lo tendrá el notario que tenga depositadas las arras, pues no tiene fecha fijada para la devolución al comprador no financiado. Afortunadamente en las arras siempre se fija un plazo para la formalización de la compraventa y cabe entender que también ha de actuar como fecha tope para acreditar la falta de financiación.- Que el comprador justifique documentalmente la negativa. Convendrá precisar qué tipo de documento y con qué contenido serán suficientes para que el notario pueda entregar el depósito.- Que no haya mediado negligencia de parte del comprador. Extremo difícil de justificar ante el notario. El artículo 621-49,1 habla de que el comprador ha de justificar documentalmente en plazo la negativa. Pero esta justificación no es suficiente porque no acredita que la negativa no se deba a negligencia del comprador. Por tanto habrá que determinar exactamente en el momento de aceptar el depósito qué tipo de prueba se estima suficiente para acreditar la diligencia del comprador.- Que no haya pacto en contrario.- Parece que si llegado el plazo no se ha acreditado la negativa de la entidad o entidades designadas a conceder la financiación, el comprador que no pague el precio perderá las arras penitenciales.Es decir, salvo pacto en contra ( yo siempre intento que el Comprador renuncie expresamente a este derecho, pero cada vez cuesta más), si no se dice nada, el vendedor acaba asumiendo el riesgo que al Comprador le concedan o no la financiación.es una P*tada, pero así funciona, señores.
Verus Praedium
10/09/22 13:22
Ha respondido al tema Víctimas de Broker
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Creo que la sanción es para ambos, un 25% de lo excedido en el ímite.Pero vamos, si tu no has recibido ese dinero no tienes por qué firmar conforme lo has recibido.Y en cuanto a que no acuda a la firma me parece brutal, máximo teniendo en cuenta que por lo que yo he visto, estos brókers no acostumbran a cobrar si la operación no se realiza.Un buen bróker muchas veces facilita que una operación complicada se lleva a cabo, y si ve que es imposible que salga adelante, ya ni se mete, porque le va a suponer mucho trabajo sin ganancia.A menos que cobre por adelantado sin condicionarlo a éxito... Pero vaya, yo aquí el que veo que tiene un problema es el Comprador, no el Vendedor. No se si en Comunitat Valenciana la devolución de las arras, salvo pacto en contra; debe producirse ante la no obtención de financiación bancaria, como es el caso de Catalunya desde hace unos años, que es donde yo trabajo. Saludos
Verus Praedium
10/09/22 12:37
Ha respondido al tema Víctimas de Broker
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Pero a ver, es el día de la firma y el bróker no acude a la misma? Vaya telaAdemás, aunque hubiera sido cierta esa entrega de 15.000,00 euros en cash, el notario se vería obligado a dar parte al SEPBLAC.: Si se trata de un pago entre particulares, el límite máximo podrá ser de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. En caso de no cumplir con la legislación vigente, el cliente se expondrá a una sanción del 25% con respecto a la cantidad económica de la discordia. Es que en este país con el tema de la liberalizacion de algunas profesiones.... En qué provincia/ Comunidad Autónoma es esto?
Verus Praedium
08/09/22 16:46
Ha respondido al tema Consulta intereses amortización dentro del mismo mes
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porque los intereses se recalculan dia a día, si pides un certificado de saldo pendiente de hipoteca cuando vendes una propiedad, te lo calculan para un día concreto, y te ponen la variación diaria de intereses por si no lo vendes en esa fecha exacta.Los cálculos no se basan en meses, sino en dias, aunque las amortizaciones ordinarias se hagan una vez al mes
Verus Praedium
08/09/22 15:02
Ha respondido al tema Inquilino (que me debe dinero) me pide DNI para empadronar... y mas cosas ... Mal pagador ... - Alquiler de vivienda
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Yo a todos mis clientes les digo que alquilen sin muebles ni electrodomésticos. El horno, la encimera y el extractor porque no pueden quitarse, que si no, ni eso.Y si hay algo más, que no aparezca en inventario.Así lo hacen también los grandes tenedores , por algo será.Sólo se excluye si te dedicas al alojamiento turístico o de muy corta estancia, pero se entiende que ahí ya tienes más margen para reponer todas las cosas que se estropeen o rompan.El resto, buscarse líos innecesarios.