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Sáenz

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Sáenz 28/05/13 22:44
Ha comentado en el artículo Incompetencia judicial. La madre de todos los errores.
Tranquilo, tus temores son infundados. La crítica que te hago es muy sencilla: 1. Consideras que tus argumentos son mejores por basarse en estadísticas, y las demás en casos concretos; y 2. Traes una estadística que no aporta nada, retuerces su significado e intentas colarla como argumento. Si sólo hubieras hecho lo segundo (o lo primero, que es por donde va tu justificación causal de la cita), no habría dicho nada, pero las dos cosas juntas me cuesta tragarlas. Sobre el fondo del asunto, permite que no entre. Es un tema largo bastante tratado en los manuales de Macroeconomía y contabilidad nacional.
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Sáenz 24/05/13 03:40
Ha comentado en el artículo Incompetencia judicial. La madre de todos los errores.
No pensaba intervenir porque ando muy ocupado, pero me ha parecido bastante marrullera la actitud de Feinmann. La superioridad moral del último comentario se sustenta únicamente en el gráfico que posteó anteriormente. Sería muy razonable si no fuera porque, como cualquiera que no intente falsear los datos sabe, el valor de los servicios monopolísticos prestados por el Estado se calcula por el coste de los mismos. Es decir, existe la convención de que el producto de los funcionarios equivale al coste que han supuesto. Estadísticamente es algo razonable porque de alguna forma hay que calcularlo, pero no sirve para compararlo con nada más. Si mañana Montoro subiera los sueldos un diez por ciento, el valor sería un diez por ciento mayor, y el output sería exactamente el mismo. No habría mejorado la satisfacción del conjunto de la población.
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Sáenz 10/04/13 11:57
Ha comentado en el artículo "Usucapio" por los pelos... pero tarde
No entiendo qué quieres decir con que es aplicable en un embargo pero no en una hipoteca. El art. 36 Lh es aplicable siempre que se dé su supuesto de hecho. El promotor, anterior propietario, en uso de su dominio (que estaba siendo usucapido por otro) concedió un derecho real limitado, el de hipoteca, que no lleva aneja la posesión, por lo que no podía perjudicarle la posesión por otro (solución bastante discutible, pero es la que da el legislador y es un reflejo del art. 32). Para más inri, no parece que en el momento de constituirse la hipoteca el acreedor tuviera forma razonable de saber que un tercero estaba poseyendo. Supongo que hasta ahí estamos de acuerdo. Posteriormente se saca a subasta y hay un adquirente. Hay quien opina que, por traer causa de la hipoteca, no le es aplicable el párr. 1º del 36 Lh, sino que se beneficia de la misma posición del párr. 4º. Otros opinan que no hay motivo para distinguir según la adquisición: para el usucapiente, único perjudicado, es indiferente si el dominus enajenó directamente o indirectamente a través de hipoteca. Independientemente de la postura que tomemos, parece que la situación es mala para el usucapiente porque el juzgado no va a considerar que el adjudicatario podía conocer la posesión fácilmente, pues tampoco la ha sabido el juzgado. Otra opción, es pretender la nulidad del procedimiento. Yo lo que veo es que han intentado notificar la posesión, pero no el procedimiento de ejecución. Por lo que, desde mi desconocimiento, me pregunto si no sería anulable la adjudicación. Al banco no le afectará en su condición de acreedor hipotecario, pero sí en la de adjudicatario.
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Sáenz 10/04/13 00:42
Ha comentado en el artículo "Usucapio" por los pelos... pero tarde
La ley hipotecaria tiene más artículos que el 34, por ejemplo el 36: "Frente a titulares inscritos [es decir: el acreedor/adjudicatario] que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34 [adquirente a título oneroso de buena fe que inscriba su derecho] sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente." y unos párrafos más abajo: "Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido [que es una forma rebuscada de referirse a los derechos que no dan la posesión inmediata de la finca, como la hipoteca], no se extinguirán por usucapión de éste." Así que, salvo que consiga la nulidad del procedimiento por no habérsele notificado (cosa que no sé si es posible porque ya sabéis que yo de procesal entiendo poco), el colega va listo de papeles. Y, en todo caso, sería cuestión de tiempo, porque volvería a tramitarse con igual resultado. También puede decir que el acreedor/adjudicatario fue negligente por no ir a ver quién vivía allí, tal como hemos visto en el primer párrafo. Pero si los funcionarios del juzgado no le han localizado allí, no creo que el juez vaya a considerar que era fácil localizarlo y, por tanto, negligente el acreedor. No entiendo que alguien llegue a esta situación sin darse cuenta. Pero tampoco entiendo que alguien no inscriba. Tristán, la usucapión no es para caraduras. La única forma de ser propietario es adquiriendo de propietario. Pero éste no lo sería si no hubiera adquirido, a su vez, de propietario. Y así nos remontaríamos a los romanos, y probar que Pijus Magnificus era propietario es imposible. La usucapión sirve para cortar esa cadena de pruebas interminable. Incluso quien cree que no la necesita por tener inscrito su derecho, se está beneficiando de que el primer propietario que inscribió la hizo valer.
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Sáenz 05/04/13 00:08
Ha comentado en el artículo La kale borroka inmobiliaria
No salgo de mi asombro. Tristán no podía haber caído más bajo. Quiero que quede claro mi total rechazo a su postura: Marías no es un buen novelista.
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Sáenz 21/02/13 11:39
Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
Mmmm... ¿de cuándo es la hipoteca? ¿qué medios de pago se relacionan en en la escritura? Supongo que dirá que fue en efectivo y no podremos pillarle por ahí... De todas formas, lo que he comentado antes sólo afecta a la garantía hipotecaria, porque el préstamo lo sigue teniendo.
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Sáenz 21/02/13 11:36
Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
Hombre, interesado no. Se está haciendo el escandalizado para meter miedo, pero lo tenía planeado desde el principio.
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Sáenz 21/02/13 11:34
Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
El art. 1320 Cc dice que para disponer de cualquier derecho sobre la vivienda habitual será necesario el consentimiento del cónyuge no propietario (en este caso, no propietario de la mitad indivisa). La hipoteca se puede considerar un acto de enajenación, por lo que yo intentaría que el marido solicitase por vía de excepción (mejor sería de acción, si estamos a tiempo) la anulación de la hipoteca, conforme a los arts. 1301 y 1322, en relación al 1320 Cc. El problema está en el párr. 2º del 1320. ¿puede alegar buena fe el tal Goiri? Sería cuestión de buscar cartas o lo que sea dirigidas a la misma vivienda, que servirían de indicio de que Goiri sabe que vive allí. ¿Por qué Goiri lía con lo de vivienda habitual? Quiso que no apareciese como vivienda por lo dicho arriba y tal vez a efectos de la adjudicación en subasta, como dice Tristán. Y un tercer motivo sería poder meter miedo a la mujer con que había cometido falsedad en documento público. ¿y lo ha cometido? Pues no sé yo. Delito es lo que diga el CP que es. En este caso, el 292.1 CP dice que los particulares cometen falsedad en documento público en los tres primeros casos del art. 390 CP. Ojo, no el el cuarto, que es faltar a la verdad en la narración de los hechos. Esto sólo se aplica a la autoridad pública que da fe. Así que para mí es un órdago del prestamista. Como nota final, ¿hay una hipoteca anterior por lo que entiendo? ¿el prestamista acepto eso? Porque se me ucurre una faena bonita, aunque complicada.
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Sáenz 05/02/13 22:51
Ha comentado en el artículo Arrendamiento ficticio, retracto seguro
He estado comprobando la jurisprudencia y parece que la más moderna se inclina unánimemente por aceptar el retracto. Los argumentos jurídicos me parecen bastante discutibles, y el resultado final, demencial. Dicen aceptable cualquier arrendamiento no fraudulento aunque sea posterior al certificado de cargas. Porque los ejecutados son poco espabilados... que si no, salían de la ejecución con los bolsillos llenos.
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Sáenz 31/01/13 19:01
Ha comentado en el artículo Arrendamiento ficticio, retracto seguro
No sé por qué, ayer me levanté con un par de ideas sobre este tema. Podría no ser tan mala idea la compra, porque: 1.- La posición del arrendatario no es tan fuerte. La adquisición por ejecución hipotecaria no es un supuesto del art. 14, sino del 13.1 LAU. La redacción de la ley es malilla, pero parece claro que salvo que el arrendamiento sea anterior a la hipoteca, se haya inscrito antes de la hipoteca y el plazo pactado inicial sea superior a cinco años, el adquirente podrá echar al inquilino al quinto año como máximo. Ya sé que puede ser un follón. Pero todo dependería del descuento. 2.- A) El art. 25.1 LAU 1994 (a diferencia de la de 1964) sólo concede retracto en caso de venta. La DGRN ha resuelto que ni siquiera en caso de dación en pago. Con mayor razón habrá que excluirlo en enajenaciones forzosas como una ejecución hipotecaria. B)Además, el art. 25.4, al tratar la prelación entre retractos, dice que el retracto arrendaticio sólo cede ante el retracto convencional que figure inscrito. Es impensable que se aplique al retracto convencional y no, por ejemplo, a una opción de compra (que en esencia es lo mismo, pero concedido a un tercero y no al antiguo vendedor). Por lo que creo que es razonable entender que el cutrelegislador que tenemos lo que ha querido decir es que es preferente ante otros retractos legales, pero no ante derechos reales anteriores (incluyendo los retractos convencionales). Por qué ha optado por esto tiene una explicación interesante, pero no quiero aburriros divagando. Nos basta con ver que el retracto arrendaticio cede ante quien deriva su adquisición de un título anterior, como puede defenderse es el caso de quien adquiere en ejecución hipotecaria. 3.- Si el arrendatario puede quedarse no demasiado tiempo y no tiene retracto, el valor que pueden ofrecer los postores, se incrementa grandemente. Y ese aumento hará que tampoco sea atractivo mejorar postura. Así que, aceptando que probablemente es comprar un pleito, creo que podría ser un buen negocio. Incluso si el arriendo no se declara fraudulento. ¿cuánto valdría un piso equivalente libre??
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Sáenz 29/01/13 18:38
Ha comentado en el artículo Arrendamiento ficticio, retracto seguro
Si el segundo acreedor tiene reflejos, todavía le queda la posibilidad de subir la puja hasta un nivel que impida la mejora/retracto. Es a costa de sacrificar (una parte de) su crédito, pero si el deudor no tiene otros bienes, le puede compensar.
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Sáenz 14/12/12 18:17
Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan
El intérprete tiene que ser amiguete del chino (art. 150, párr. 4º Rn). Si el notario exigiera que fuera colegiado (¿jurado?), de la embajada o de leches, estaría prevaricando.
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Sáenz 05/12/12 21:37
Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan
Ah, entiendo. Pues entonces sí es una metedura de pata importante. Aunque sea desviarnos del tema principal, ¿cómo puede ser que cobrase la venta y al poco muere insolvente? Suena a un alzamiento de bienes.
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Sáenz 05/12/12 16:44
Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan
Es que el asunto es un poco más complicado. El notario, el comprador, el agente inmobiliario y cualquier otro interesado pueden acceder las veces que quieran al registro antes de firmar. Pero, cualquiera que sea el medio utilizado, siempre se hace a través del registrador. Tú pides información sobre una finca y el registrador (sus empleados, evidentemente) lo comprueba y emite una nota simple. Por lo tanto, el contenido de la nota ni es instantáneo ni está actualizado al segundo, por el tiempo de gestión que lleva. Por lo tanto, esa comprobación en el último minuto a que te refieres no es tan en el último minuto, y según la ley, el notario no tiene obligación de hacerla. La que sí tiene obligación de hacer el notario, conforme al 175Rn es una comprobación conforme al art. 220.10Lh. Una comprobación inmediatamente antes del otorgamiento, accediendo directamente a los libros del registro de forma telemática y sin intermediación del registrador. Es decir, esto no sería una nota simple que llegue con retraso por los trámites, sino una observación directa del contenido digitalizado de los libros. Esto obliga a los registradores a invertir dinero en hacerlo accesible para los notarios y otros funcionarios, y les quita el dinero de las notas simples, pues no hay previsto arancel para esta consulta, y no pueden inventárselo. Por estos motivos, se resisten todo lo que pueden a cumplir la ley con la excusa de que no hay un desarrollo reglamentario que diga cómo ha de hacerse exactamente. Y mientras no cumplen la ley y se quedan tan panchos. Si te fijas en las escrituras recientes, verás que el notario hace la advertencia de no haber podido acceder al contenido del registro por imposibilidad técnica o algo similar. Pues se refiere a esto precisamente.
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Sáenz 05/12/12 11:53
Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan
Los notarios se equivocan como todo hijo de vecino, pero permíteme que en este caso los defienda un poco: 1.- Respecto a la declaración de obra nueva (del notario) y el mandamiento de cancelación (del juzgado), no tenemos datos para saber quién se ha equivocado. El derecho es algo bastante complejo y opinable, y que el registrador no admita un documento no quiere decir que él tenga razón y los otros funcionarios no. 2.- Respecto a las cargas anteriores al otorgamiento de la escritura, me parece que el primer obligado a comprobarlo eres tú. No creo que se pueda acusar de negligencia al notario sin acusarte también a ti. El notario es un funcionario que da fe de la transacción. Si la ley no impusiera expresamente al notario la obligación de comprobarlo, no tendría por qué hacerlo, ya que su función principal es otra. Es decir, la responsabilidad del notario no deriva de cuál es su cometido principal (ni es tu asesor, ni tu agente inmobiliario, ni tu abogado, etc.), sino de lo que dice exactamente la ley. Así que acudamos a la ley: art. 175 Rn. Este artículo establece la obligación de comprobarlo en dos momentos: a.- dentro de los diez días naturales anteriores al otorgamiento. Por lo que cuentas, pudo resultar que no la pidiera; o que la pidiera y la información del registro fuera justo anterior a la anotación de embargo; o que la pidiera y ya figurase el embargo (y en este supuesto, puede resultar que la información de la nota se haya hecho constar en el cuerpo de la escritura o no). Sin ver la escritura, es difícil saber cuál es el caso y si ha habido negligencia por su parte. b.- En el momento inmediatamente anterior al otorgamiento, pero como los registradores incumplen la ley tranquilamente y no dejan acceder, es como si la norma no existiera.
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Sáenz 21/11/12 23:02
Ha comentado en el artículo Subastas extrajudiciales. Las notarías
Bueno, Cheetos, el problema es que en la realidad no son muy disuasorios porque los deudores los eliminan de su pensamiento. Algo disuasorios sí son, eh, pero sólo con los deudores suficientemente inteligentes para saber en el follón en que se meterían. Los intereses moratorios se devengan sobre la cantidad vencida y no pagada. Y ésta será la totalidad del crédito en los casos del art. 1129 Cc -insolvencia y merma de las garantías- y en los contratos en que se pacte que la falta de pago permite reclamar la totalidad. ¿injusticia? Pues si querías disuasión... jeje.
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Sáenz 21/11/12 14:34
Ha comentado en el artículo Subastas extrajudiciales. Las notarías
Uf... yo no sé qué opinar sobre los intereses de demora (y el vencimiento anticipado de la totalidad, pues es su efecto combinado el que es letal). Por un lado creo que cada uno debería poder pactar lo que quisiera. Luego pienso que los deudores jamás piensan en que se van a encontrar en esa tesitura. Así que lo eliminan de su cabeza y al firmar no prestan un auténtico consentimiento sobre ello. Contra esto pienso que los contratos no pueden depender de que alguien voluntariamente decida eliminar de su cabeza una de las cláusulas. Y más importante, pienso que los bancos son capaces de bajar los intereses remuneratorios para competir entre sí sabiendo que ganarán con los moratorios. Es decir, que los cumplidores se benefician de unos menores tipos ordinarios, gracias a la competencia bancaria, porque existen los rejones a los incumplidores. Hace poco un tribunal español declaró nulos los intereses moratorios de un préstamo por considerarlos abusivos y fijó otros más bajos. Los deudores recurrieron al TJUE y éste dijo que el juez nacional podía declarar la nulidad parcial, pero no integrar (rehacer) el contrato, por lo que el acreedor no cobrará nada por intereses moratorios.
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Sáenz 21/11/12 14:25
Ha comentado en el artículo Subastas extrajudiciales. Las notarías
Bueno, no es exactamente así. En las subastas judiciales el antiguo 131.12 Lh preveía una tercera subasta sin sujeción a tipo. De forma análoga el Rh preveía una tercera subasta extrajudicial sin sujeción a tipo. Para el caso judicial la Lec de 2000 impuso el tipo del 50%. Hasta aquí, se entendía que la modificación del procedimiento judicial no modificó el extrajudicial. Con el enorme aumento de las ejecuciones, se modificó la subasta judicial, donde la adjudicación fue subida al 60% por RDL 8/2011 y vuelto a bajar al 50% para casos distintos de la vivienda habitual. Es entonces cuando el Consejo General del Notariado dicta la circular 1/2012 diciendo que en las ejecuciones extrajudiciales se aplicaría también este límite. El problema está en que las circulares del CGN no son "normas jurídicas", sino "instrucciones internas" que vinculan a los notarios en tanto que funcionarios por depender jerárquicamente de la DGRN. Pero no pueden modificar ninguna norma jurídica y, por tanto, no pueden afectar a los derechos de los particulares. La circular no dice estar modificando el procedimiento, sino "informando", "recordando" que el procedimiento fue modificado por las leyes que he citado. Esto último es muy discutible porque ni se había planteado la cuestión en los doce años de Lec, ni la circular puede entrar en la forma de interpretar el derecho que tenga el notario. Puede parece una cuestión menor, pero tiene mucha importancia. Si el notario acepta una tercera subasta sin tipo, podría exigírsele responsabilidad disciplinaria por incumplir la circular (el notario podría defenderse alegando que la circular es ilegal, pero pleitos tengas y los ganes); y si exige que sea con porcentaje mínimo para la adjudicación, el acreedor podría demandar al notario por perjudicar su derecho (el notario podría defenderse manteniendo que hay una modificación tácita de la antigua regulación, como hace la circular). En cualquier caso, es un papelón. En parte, se ha visto solucionado por el art. 12 RDL 6/2012, que sí es una norma jurídica e impone una única subasta y adjudicación mínima, si es vivienda habitual. Pero el problema sigue existiendo para cualquier supuesto distinto.
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Sáenz 28/10/12 23:40
Ha comentado en el artículo Si las notarías contaran...
Espero no columpiarme, pero diría que es cierto que el bien está afecto al pago de TODAS las cuotas del IBI (art. 64 LRHL), pero la prelación por delante del crédito hipotecario sólo se aplica a la ÚLTIMA anualidad vencida y no pagada (art. 1923, 1º y 3º Cc). Y sí, lo de los seguros y demás gabelas es una tomadura de pelo. Sobre todo porque en caso de siniestro no estoy yo muy seguro de que vayan a ejercitar la acción in solidum contra la aseguradora, que será de su propio grupo financiero, sino que seguirán agarrándose a la acción real contra la finca. Así que el deudor ha pagado la prima para nada.
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Sáenz 10/10/12 23:20
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
¿has visto algún embargo del derecho a la herencia futura? No me refiero a que, muerto el causante, los acreedores puedan aceptar por ti, por el art. 1001 Cc. Sino a que embarguen tus derechos antes de la muerte del causante. Me entran bastantes dudas de la legalidad de algo así.
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