Modelo Excel hipoteca

 

Buenas,

Voy a pedir una hipoteca y he hecho un modelo Excel para entender la lógica que hay detrás, y me surje una duda que no logro resolver.

Los datos básicos: el piso cuesta 286.000€, pediría hipoteca fija a 30 años al 2,1%.

Me surgen dos opciones:

1- Pedir 90% al banco

2- Pedir 80% al banco y que mis familiares me dejen el 10% restante

Lógicamente, en la primera opción pagaría más intereses, porque el 10% que me dejan mis familiares lo devolvería a 5 años sin intereses.

Ahora bien, he hecho un escenario en el cual pido el 90% al banco, pero el dinero que usaría para devolver el 10% a mis familiares lo uso para amortizar anticipadamente (cada final de año 5.720€, que son el resultado de dividir 28.600€ entre 5 años). Y para mi sorpresa, el modelo me dice que pagaría menos intereses que en el escenario de que me lo dejen mis padres. Esto me parece contraintuitivo porque durante los primeros 5 años pago intereses sobre un capital que es mayor.

¿Sabríais explicarme por qué? 

 No tiene ningún sentido; hay algo mal en tu Excel. La forma más fácil de verlo es llevarlo al extremo: supón que el préstamo de tus padres lo devuelves todo de golpe en el año 5. Eso significa que, en el escenario 1, pagarías intereses sobre el 90% del valor durante 5 años, mientras que en el escenario 2 pagarías intereses sobre el 80% durante ese mismo tiempo. Como ves, no es posible pagar menos intereses en el escenario 1. 

¿Se supone que al banco se paga cuota constante mensual?, ¿2,1% es TIN o TAE?