Comprador no quiere la casa después de firmar arras y jugar sucio

Resulta que hace unos 3 meses apareció un comprador para la casa que tengo a la venta por agencia y firmamos arras penitenciales, hasta ahí todo correcto. Tenían prisa por comprar y querían la casa totalmente vacía, por lo que nos tocó correr. Iban pasando los días y no había manera de que dijeran cuando les iba bien citarnos para firmar en el notario. Luego decían que era por temas médicos y así varias semanas. Finalmente acordamos un día y el día antes quisieron cancelar por temas médicos. El día siguiente, el de la firma, adjuntaron un documento del centro de salud por bronquitis (el día después de ellos cancelar, lo cual olía muy raro).

Siguieron pasando los días y concertamos otra cita. Quisieron hacer una visita de la casa antes y todo correcto, no dijeron nada, lo que me hizo pensar que igual estaba paranoico y realmente querían comprar. Pues resulta que el día de la firma se presentan ante notario los compradores con 2 abogados trajeados. Dicen que no van a firmar porque en las arras dice que se vende sin cargas y hay una hipoteca, cuando lo normal es cancelarla en el momento de la firma. En resumen, están buscando rascar de donde sea para que les devuelva las arras, ya que han decidido que no quieren la casa, después de marearnos durante 3 meses.

En ese momento al agente inmobiliario se le ocurrió la idea que, si puedo permitírmelo, cancele la hipoteca y citarlos para dentro de un par de días, en la fecha límite. Yo hoy mismo la he cancelado, que por suerte puedo permitírmelo (creo que no se lo pensaban) y así ponérselo un poco más difícil, aunque seguro que terminan saliendo con alguna otra excusa creativa.

Quería desahogarme un poco, porque vaya semanitas. Incluso en la notaría decían que no se habían encontrado con un caso así. Tiene pinta que esto va para largo e iremos a juicio, pero haré todo lo que esté en mis manos para que no se salgan con la suya.  A día de hoy todavía me pasa por la cabeza si me la quieren jugar para recibir las arras dobladas.

Para colmo, si miras la dirección de su domicilio en google, te lleva a una nave de un polígono industrial donde ellos tenían un negocio que supuestamente vendieron. ¿Cómo se supone que van a vivir ahí? En fin.

Según la agencia y su equipo de abogados, o compran la casa, o se quedan sin arras.

Cualquier comentario es bienvenido.

Si en el contrato de arras se dice que se vende sin cargas y hay una hipoteca viva, no lo veo nada claro.

Una pregunta, o mejor dicho una observación.
Un contrato de arras nos indica que la venta de un inmueble es libre de cargas, pero tiene una carga, tiene de una hipoteca que se va cancelar en el momento de la firma de la escritura en la notaria..
¿Dónde está el problema? Si es que hay problema 

El problema es que si tiene una hipoteca no está libre de cargas. Por no profundizar en el asunto (si profundizamos es más importante), es como si me dices que está pintada de blanco y está pintada de azul.

Es verdad que en muchos casos hay un préstamo que se cancela en el momento de la venta y se supone que la hipoteca se cancelará inmediatamente después, pero también es cierto que hay muchos casos en que la vivienda se vende sin ninguna carga, sin nada que cancelar.
Por eso, prudentemente, he dicho que no lo veo nada claro.

Hace solo unos meses firmé una compraventa digamos que podría parecerse a esa.
Contrato de arras (La venta del inmueble es libre de cargas) Esto no quiere decir que no tenga cargas que las tiene.
Tiene una carga hipotecaria que se va cancelar el día de la firma de la escritura, por ese motivo para realizar el pago del inmueble se hace entregando dos cheques nominativos, uno para el vendedor y el otro para el banco que tiene la hipoteca.

Más o menos esos fueron los pasos que se dieron en esta operación, no hubo mayor problema. 

Bueno, supongo que sabes que para cancelar la hipoteca no basta con liquidar el préstamo, además hay que hacer el trámite de levantamiento de hipoteca. A ver cómo te cercioras de que, una vez pagado el piso, al vendedor no se le "olvida" el levantamiento de hipoteca.
Digo esto porque la última vez que estuve en una notaría, hace tres meses, a mi lado había una señora que quería vender su piso y se había encontrado la sorpresa de que quien se la vendió canceló el préstamo pero no levantó la hipoteca.
Resumiendo, esas cosas siempre tienen un riesgo que el comprador tiene que valorar.

La señora ni cuando acude al Registro de la Propiedad se da cuenta de ese detalle. ¿..?
En la notaria cuando ella firma la escritura compraventa de ese inmueble ella se debería de dar  cuenta de que hay una carga, el notario va acompañar una nota simple a la escritura que se va firmar. 
Luego aun le toca ir al registro a inscribir a su nombre ese inmueble. No es obligatorio este paso, pero es recomendable. Puede ser que no inscribiera en el registro la propiedad el inmueble a su nombre, así se ahorraba unos cuantos euros. 
No sé que decir...!!

No conozco los detalles de ese caso concreto. Lo cierto es que le tuvieron que explicar varias veces que, aunque se había saldado el préstamo, no se había levantado la hipoteca. Puede que inscribiera su compra sin que nadie le acreditara el levantamiento, no todo el mundo conoce estas cosas al detalle.
Cuando hay cargas y no se informa claramente al comprador, con frecuencia se genera desconfianza, porque cuando pida la nota simple creerá que le están engañando.