Alquiler con opcion a compra como propietario

Buenas, mis padres tienen un local comercial que quieren vender porque se jubilan y les han ofrecido el precio estipulado pero por medio de un alquiler con opción a compra

He estado leyendo sobre el tema y tengo algunas dudas

1) el contrato que firmas es simplemente un contrato privado y no habría que escriturar hasta que finalmente se realizase la compra no?
2) La prima por la opción de compra o fianza, han hablado que sea un 5% del precio final... esta cantidad lo normal es que se descuente del precio final de compraventa o que no lo haga?
3)se supone que hay que liquidar ITP por el importe de la opción de compra no? Pero esto tendría que hacerlo el arrendatario no? Por parte de mis padres no tendrían que preocuparse de esa parte? Obviamente entiendo que la cantidad recibida sí tendrían que declararla como ganancia patrimonial
4) el arrendamiento imagino que fiscalmente se trata como un alquiler normal, como rendimiento inmobiliario y te puedes deducir el IBI, la comunidad, basuras y demás no? 
5) se supone que el arrendatario paga las reformas del local que quiera hacer para adecuarlo a su actividad comercial no? Ya que mis padres entregarían el local en condiciones pero claro, no adaptado al tipo de negocio que quiere llevar a cabo el arrendatario.
6) Finalmente si el arrendatario ejerciese la opción de compra, imagino que en la declaración se tendría que imputar como ganancia patrimonial el resultado de: (Importe de la opción de compra-total de los meses de arrendamiento abonados-fianza si pactan que se descuente del precio) - precio de compra del local?
Y, siendo el caso, otra duda que tengo... como creo que ese importe saldría una pequeña pérdida patrimonial, se puede compensar en esa Declaración de la Renta y 4 años siguientes, con el importe hipotético de ventas de fondos de inversión con ganancia?

Muchas gracias por cualquier info que me podáis dar!

alguien?

alguna idea? gracias

Respuestas en negrita:

Buenas, mis padres tienen un local comercial que quieren vender porque se jubilan y les han ofrecido el precio estipulado pero por medio de un alquiler con opción a compra

He estado leyendo sobre el tema y tengo algunas dudas

Ten en cuenta y resumiendo que tal opción, supone que tus padres lo tengan vendido pero tu ofertante lo tiene bloqueado para él, si cumple, calro.

1) el contrato que firmas es simplemente un contrato privado y no habría que escriturar hasta que finalmente se realizase la compra no?  Si yo fuera comprador, querría que esto figurase en el registro de la propiedad, la opción de compra existente. Esto es para su seguridad jurídica, por ejemlo que hubiera un embargo sobre la finca, pero a efectos de tus padres les da lo mismo, sería repito una seguridad del futuro comprador.
 
2) La prima por la opción de compra o fianza, han hablado que sea un 5% del precio final... esta cantidad lo normal es que se descuente del precio final de compraventa o que no lo haga?  Los pactos que hagáis son libres
3)se supone que hay que liquidar ITP por el importe de la opción de compra no? Pero esto tendría que hacerlo el arrendatario no? Por parte de mis padres no tendrían que preocuparse de esa parte? Obviamente entiendo que la cantidad recibida sí tendrían que declararla como ganancia patrimonial  No sé si ITP o IVA, esta parte mejor que la preguntes en el foro de fiscalidad. Y tampoco te pudedo decir lo de la ganancia patrimonial, si se produce algo con la primera entrega o solo si se ejcuta tal opción, entonces es cuando se liquida el impuestos sobre el beneficio obtenido con la totalida de la venta.
 
4) el arrendamiento imagino que fiscalmente se trata como un alquiler normal, como rendimiento inmobiliario y te puedes deducir el IBI, la comunidad, basuras y demás no?   si, exacto ... pero hay opciones de compra en las que todo  el alquiler resta del precio final, solo una parte o nada, también depende de los pactos.

5) se supone que el arrendatario paga las reformas del local que quiera hacer para adecuarlo a su actividad comercial no? Ya que mis padres entregarían el local en condiciones pero claro, no adaptado al tipo de negocio que quiere llevar a cabo el arrendatario.
Ojo con eso, en el contrato de opción de compra deberia figurar claramente que si no ejecuta la opción, no habrá indemnización alguna por tales obras o adecuaciones, es más depende de lo que interese a las partes, se puede pactar que lo retire todo y lo deje como estaba o que de no hacerlo quedan en beneficio de la finca o que le podeís reclamar el coste de retirada ....  es importante porque no tengáis luego que indemnizar por tales obras si no ejecuta la opción, no consigue hipoteca o simplemente decide no comprar.

6) Finalmente si el arrendatario ejerciese la opción de compra, imagino que en la declaración se tendría que imputar como ganancia patrimonial el resultado de: (Importe de la opción de compra-total de los meses de arrendamiento abonados-fianza si pactan que se descuente del precio) - precio de compra del local?  Esto mejor en fiscalidad.

Y, siendo el caso, otra duda que tengo... como creo que ese importe saldría una pequeña pérdida patrimonial, se puede compensar en esa Declaración de la Renta y 4 años siguientes, con el importe hipotético de ventas de fondos de inversión con ganancia? Lo mismo, de tema fiscal conozco las generalidades pero no esta especialidad.

Muchas gracias por cualquier info que me podáis dar!

Un contrato privado es válido entre las partes. Sin embargo, para que la opción de compra sea oponible a terceros (por ejemplo, acreedores de tus padres o un posible comprador), es fundamental elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. 

 ¿La Prima se descuenta del precio final? Es una cuestión de pacto entre las partes (autonomía de la voluntad). Ambas fórmulas son legales y habituales:

Prima no descontable: Se considera una contraprestación por el derecho exclusivo que se concede al inquilino y por la inmovilización del activo. En este caso, el concedente la retiene íntegramente, se ejerza o no la opción.

Prima descontable (total o parcialmente): Funciona como un pago a cuenta del precio final. 

 Liquidación del ITP por la Opción de Compra: Estás en lo cierto. La constitución del derecho de opción de compra está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El sujeto pasivo (quien debe pagarlo) es el optante, es decir, el arrendatario. Tus padres, como concedentes, no tienen que liquidar este impuesto. Su obligación fiscal es declarar la cantidad recibida como ganancia patrimonial en su IRPF.

Tratamiento fiscal del alquiler del local: Correcto. Las rentas mensuales del alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF de tus padres. Podrán deducir todos los gastos necesarios para su obtención, como el IBI, cuotas de comunidad, tasa de basuras, gastos de reparación y conservación, y la amortización del inmueble.

Coste de las reformas del local: Tu planteamiento es el habitual y legalmente correcto para locales comerciales. Salvo pacto en contrario, las obras de adecuación para la actividad específica del arrendatario corren por su cuenta. Tus padres, como arrendadores, están obligados a realizar las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones de servir al uso convenido (obras de conservación), pero no las de adaptación al negocio del inquilino. Es fundamental que esto quede claramente regulado en el contrato.

 

Cálculo de la ganancia patrimonial en la venta y compensación de pérdidas:

Cálculo de la Ganancia/Pérdida: La fórmula es: Ganancia/Pérdida = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición.

 

Compensación de pérdidas: Estás en lo cierto. Si de la venta del local resulta una pérdida patrimonial, esta se integra en la base imponible del ahorro. Podrá compensarse con las ganancias patrimoniales que se generen en el mismo ejercicio (como las de la venta de fondos de inversión) y, si aún queda saldo negativo, en los cuatro años siguientes.

 

 

Buenas
Simplemente ten en cuenta que esto beneficia mucho al comprador
A ti te difiere el pago en el tiempo, es decir no puedes disponer del dinero hasta que el comprador decida ejercer la opción o se cumpla el plazo máximo indicado.
Por otro lado negociaría la opción de compra al 10% así tienes mas seguridad de compra
Aun así si no les hace falta el dinero yo antes lo alquilaría a secas de aquí 3 años seguramente valga mas. Básicamente estos años les estáis financiando.