Extinción de Condominio, necesito ayuda porfavor, si son tan amables.

Hola, buenas tardes, tenía una duda sobre la Extinción de Condominio, haber si me podéis ayudar y orientar ya que el banco nos ha liado un poco y antes de firmar nada me gustaría tener claro esto.

Mi marido se compró una casa a medias con su expareja en 2007( no estaban casados ni nada y tampoco hijos) por 230000eur, quieren hacer una extinción de condominio ya que ella hace casi 5 años que no paga la hipoteca ni gastos (pagamos todo nosotros intrego desde hace 5 años que vivimos aquí)

Ella quiere que que se le paguen 8000eur por la Extinción, el banco ya tiene todos papeles, lo único que falta es el acuerdo privado entre ellos 2 en lo que está valorada la casa y lo que se la paga.

Para poder sacarla a ella de la hipoteca el banco nos ha pedido que entre yo como nueva titular, voy aportar 60000eur que me donaron mis padres.

Primero tendrían que hacer ellos 2 la extinción de condominio, luego los 60000 los aportaría a gananciales para poder salir en hipoteca y escrituras y luego la novación verdad?

El banco me dijo que me tenía que añadir yo también en el acuerdo privado con ellos, les dije que no porque yo no era titular de la casa y no podia salir yo ahí, me insistía en que eso va ir al notario y que tenía que salir yo también en ese acuerdo pero dijo la abogada de su ex que yo ahi no podia salir.

La abogada de su ex ha redactado el acuerdo poniendo un montón de clausulas abusivas que para nada son legales y que no puede firmar eso para nada mi marido.

Le pone que de esos 8000 que le da si tuviera que pagar ella IRPF o plusvalía o algo(que yo creo que no) se lo tendría que pagar mi marido.

Que tiene la obligación de 3 meses para sacarla de la hipoteca y que si no le llevará a juicio y todos gastos los pagara mi marido etc, que en 3 meses tendría la obligación de liquidar toda la hipoteca y que por cada mes que no se cumpla la abonará dinero al mes.

Mi pregunta es: Ella aquí no paga nada desde hace 5 años de hipoteca, ni seguro de casa, ni basuras, ni comunidad etc, no tendría que reclamarle algo mi marido?? 

Ella quiere 8000 eur por la extinción, por eso han llegado al acuerdo los 2 de que el piso está valorado en 152.971,77 y queda de hipoteca 136.971,77 con lo cual sale de ahí la mitad 76.485,88 menos la mitad 68.485,88 = 8000eur.

El acuerdo de la abogada pone que tocarían netos 16000, 8000 para cada uno, de donde sacan eso? A mí marido no le tocan 8000 de nada, se los paga él a ella, él no va a recibir nada.

Luego otra cosa, los avalistas eran los padres de ella, también hay que incluirles en este acuerdo privado no?

Si me pueden ayudar y orientar para ver cómo hacemos esto de la mejor manera posible?

Los gastos que tendríamos que pagar son el notario y demás gastos de la extinción y luego tributa en hacienda 1,5 no? Somos de Madrid, luego el notario de aportación a gananciales de los 60000(que en hacienda no tributa) Y los gastos de Novación los paga el banco verdad?

También nos dicen que tendríamos que tasar mi marido y yo para la novación, no se tendría que tasar antes de hacer ningún acuerdo privado entre ellos 2 para ver la tasación oficial que tiene el piso para ver cuánto se la tendría que dar en realidad?

Porque en 152000 no estaría valorado, estaría en unos 140000 o así.

Otra cosa nos quieren meter por gastos de comisión un 2%, me han dicho que en 2024 por ley no te lo pueden cobrar o por lo que pudiera el contrato de la hipoteca entre el 0 y el 1% pero que si no lo ponía nunca lo podrían cobrar, no viene nada en el contrato.

Perdonar por extenderme tanto pero queremos estar orientados y asesorados antes de firmar nada que pensamos que hay varias cosas abusivas.

Muchísimas gracias por todo lo que hacen y por su tiempo.

Un saludo.

Hola,

Te intento responder a las preguntas que expones:

- En el acuerdo privado de extinción de condominio (que no sería necesario, puesto que con la Escritura Pública que luego otorgaréis sería suficiente) tienen que intervenir, únicamente, los actuales propietarios. Es decir: tu actual marido y su ex-pareja. Lo que os ha indicado la entidad financiera no es correcto y, es más, tampoco es necesario que lo suscriban los avalistas.

Mediante dicho negocio jurídico lo que se pacta es que un determinado inmueble, como es indivisible y para cesar la copropiedad, se adjudica íntegramente a uno de ellos (tu actual marido) a cambio de que el comunero saliente (su ex-pareja) reciba una compensación igual al valor de la participación que transmite.

En vuestro caso, eso es lo que se lleva a cabo: el inmueble se valora con un determinado valor, recibiendo la expareja la mitad (ya que es propietaria de un 50%) del resultado de minorar dicho valor con las deudas derivadas de la tenencia del inmueble que asume tu actual marido. Es cierto que se podrían adicionar determinados gastos que habéis asumido al capital pendiente de la hipoteca, que la ex-pareja podría discutir si es su obligación asumirlos ya que los residentes del inmueble habéis sido vosotros, entre otras cuestiones. Como ya hay un acuerdo ("extinción a cambio de 8.000€"), si tu actual marido está dispuesto a abonar dicho importe, y viendo que la situación es "complicada" por lo que expones, quizás no merezca entrar en más discusiones y sí llevar a buen término lo pactado y cesar la copropiedad.

Y cómo consecuencia de lo anterior, efectivamente, la compensación debe abonarse por tu actual marido a su ex-pareja. Por tanto, es cierto que existe un error en el redactado de la cláusula de reparto que indicas, porque tu marido se adjudica a cambio de determinado precio el inmueble, pero no recibe importe líquido alguno.

- Respecto de los Impuestos: en un extinción, el comunero que se adjudica el inmueble es sujeto pasivo del IAJD ("el 1,5% que indicas", que, como depende de la Comunidad Autónoma dónde se sitúe el inmueble, en Madrid es del 0,75% y que se calculará sobre la mitad del valor del inmueble acordado en la extinción o sobre igual proporción del valor referencia catastral, la base que resulte mayor). Respecto del receptor de la compensación (la ex-pareja), debe asumir una ganancia patrimonial en el IRPF (que en este caso no concurriría porque el valor de adquisición del inmueble es superior a la valoración que se acuerda en la extinción), quedando no sujeto al IIVTNU (la plusvalía municipal) por dicho extremo y porque además, las extinciones de condominio están expresamente recogidas cómo supuestos en las que no se produce el hecho imponible.

Por tanto, respecto a esa cláusula que indicas, no tendrá repercusión económica sobre tu actual marido pero tampoco sería ilegal: es cierto que, en principio, esos tributos deberían ser asumidos por la ex-pareja, pero es posible realizar un pacto en contrario, es decir, si hay acuerdo, puede establecer como cláusula -que es lo que ha realizado la abogada de la parte contraria- que la otra parte sean quien tenga que abonarlos.
Por tanto, negarse a ello es posible, pero entonces este extremo puede derivar en que la extinción no se lleve a cabo: y es que, entonces, la otra parte no tendrá la obligación de asumir el acuerdo porque no hay acuerdo, ya que entre los términos que ella exige para ejecutarla está el hecho de que seáis vosotros quienes asumáis esos gastos. Valoradlo.

- Respecto de la liberación de la ex-pareja como deudora: es una estipulación totalmente corriente, habitual y que se incluye en la práctica totalidad de los casos como el que expones en los que hay un inmueble hipotecado en situación de proindiviso la cual se va a extinguir. La ex-pareja quiere salvaguardar de que el hecho de de dejar de ser propietaria también tenga su correspondiente reflejo en el préstamo y que, por tanto, también cese su figura de deudora solidaria ya que, de lo contrario, futuros impagos vuestros podrían afectarle a ella porque la entidad financiera mantendría plenas posibilidades ejecutivas contra su persona.

- Respecto a las comisiones bancarias: hay limitaciones en las mismas en determinados supuestos -es decir, no aplica de manera automática a todas las novaciones-, aquí se detallan. Revisa si cumples los mismos para exigir que no procede su desembolso por vuestra parte.

- Y por último, si me permites, aconsejaros que vuestra parte también cuente con un abogado, al igual que la ex-pareja. La situación en absoluto -por lo que deduzco de lo que has expuesto- es "amistosa", por tanto, creo que es necesario que, además de los consejos que os podamos aportar por aquí, contéis con un verdadero profesional del Derecho que sea el que definitivamente os guíe y vele por vuestros intereses.

Además, hay un aspecto el cual no ha sido contemplado y que puede ser un desencadenante de problemas en un futuro: la titularidad registral del inmueble será, muy probablemente, discordante respecto a la proporción de fondos que se han aportado por cada uno de los actuales cónyuges. Y es que, en caso de una liquidación del régimen de gananciales -por separación o divorcio- entre tú y tu actual marido, el hecho de que se sufrague una amortización hipotecaria con cargo a unos fondos privativos que, además, quieres hacer gananciales y que recaerán en una vivienda que ha sido adquirida con anterioridad al nacimiento de vuestro vínculo matrimonial puede que suponga una situación futura en la que quedes en una situación de desventaja o desprotección. Para que también lo tengas en cuenta y, con el asesoramiento adecuado, procedáis entre vosotros a dejar claro el reparto del inmueble o, al menos -para evitar más carga impositiva-, el derecho de crédito que ostentarías que te posibilitaría poder recuperar la totalidad o parte -dependerá de los números concretos- de esos fondos que te han donado tus padres. 

Un saludo y ánimo.

Muchísimas gracias por explicarme todo tan bien y por su tiempo, entonces para llevar a cabo la extinción primero se tendría que hacer la extinción entre ellos 2, luego aportar lo de gananciales y luego la novación? O cual sería la mejor manera de poder hacerlo?
Ella aquí esque nunca ha pagado nada porque antes estuvo viviendo mi marido solo y luego se alquilo la casa, hasta que después nos vinimos a vivir, tenemos 2 niños en común influye en algo? Tendríamos que hacer algo relacionado con ellos?
Luego otra cosa, lo de tasar tendríamos que hacerlo nosotros 2 en la novación o tendrían que tasarlo ellos 2 para ver en cuanto está valorado antes de hacer el acuerdo para la extinción?
El acuerdo privado entre ellos 2 lo pide el banco, que salía en lo que han acordado que está valorado el piso y en lo que se la paga por sacarla de la hipoteca por la extinción de condominio.
La abogada de ella llamó al banco y les dijo que eso no hacía falta porque la escritura se tendría que hacer en el notario en escritura publica y los del banco la dijeron que hacia falta ese acuerdo para que el notario tuviera los datos de todo (que también dijeron que saliera yo ahí), para el banco de España y para riesgos.
Lo que pone exactamente el acuerdo que redacto la abogada de los 16.000 era:

Don Carlos se adjudicará en su totalidad, por su valor global bruto de 152.971,77 y neto de 16.000eur.
Dado que el valor total del inmueble es el reseñado de 152.971,77 y el importe de la dicha hipoteca pendiente de 136.971,77eur, correspondería un valor neto de 16.000eur, correspondiendo por tanto a cada propietario un valor de 8000eur netos, por sus respectivas participaciones del 50%.
Por ello Carlos manifiesta su compromiso a reconocer en el acto de extinción de condominio del citado inmueble el deber a doña R..... copropietaria, la cantidad de 8.000eur por la mencionada adjudicación.

Eso estaría mal no? Eso del valor neto de 16.000eur tocandoles a cada uno 8.000 de donde se lo sacan??? la cuenta en la extinción de condomio se hace restando la mitad de el valor del piso 76.485,88 menos la mitad de la hipoteca 68.485,88 es igual a 8.000eur.
De donde sacan esos 16.000 porque mi marido no va a recibir de nada ni nadie 8.000.
Se los va a pagar él a ella por la extinción de condominio.
Entonces en el acuerdo privado entre los dos no tendrían que salir ahí en el escrito como que son avalistas y se les quita de la hipoteca? La abogada les incluyó.
 Solo sería el acuerdo entre ellos 2 entonces? Muchísimas gracias por su ayuda, orientarme tan bien, por su tiempo y por su paciencia ya que esto es algo complejo y muy extenso.
Muy amable, saludos.

Hola,

Te respondo:

- El orden es indiferente: si se hace primero la novación, corréis el riesgo que una vez liberada la ex-pareja como deudora, no otorgue la extinición. Pero, en vuestro caso, lo que se ha pactado es lo contrario: por tanto, el "poder de incumplimiento" recae de vuestro lado, por ello la cláusula de "salvaguarda" que ya he indicado que es absolutamente corriente, ya que la ex-pareja quiere que figure como "garantía" de que lo acordado se llevará a cabo.

Igualmente ocurre con la aportación a gananciales: se puede realizar con anterioridad a dichos dos actos, entre media de ellos o al finalizar. Es indiferente, ninguna diferencia supone. Reitero, puedes quedar en una situación problemática o de desprotección si no se deja acordado ya entre vosotros cómo proceder en caso de liquidación del régimen de gananciales, ya que aportas un dinero privativo a dicha sociedad, el cual, finalmente, además, recaerá en un inmueble posiblemente privativo de tu actual cónyuge.

- No afecta en nada el hecho de tener descendientes: todo lo que comentado es aplicable igualmente.

- La tasación sólo es exigida para la nueva garantía hipotecaria resultante de la novación. El hecho de utilizar la tasación para utilizarla en la extinición de condominio creo que solo podrá suponer más inconvenientes a la situación, volviéndola más problemática: en ese caso, puede resultar que la ex-pareja os exija una compensación mayor como consecuencia de dicha valoración, de lo que posiblemente os defenderéis con el argumento de que, entonces, vosotros también exigiríais incrementar el capital pendiente con la deuda consecuencia los gastos pasados y que fueron asumidos íntegramente por tu actual marido, etc. Es decir, aportar esa tasación a la parte contraria lo único que puede resultar es que el acuerdo que tanto os ha costado alcanzar se convierta en "papel mojado", porque ambas partes posiblemente pasaréis a exigir unas cláusulas diferentes de las pactadas hasta entonces.

Lo importante en la situación que comentas es que el acuerdo llegue a buen término. "No os pongáis palos en las ruedas" a vosotros mismos.

- El banco os exige un documento que no es necesario. Pero si se enrocan en que es necesario su aportación, hay que pasar por el aro. Mismo problema que antes: las tres partes tienen que estar de acuerdo para finalizar exitosamente el negocio jurídico en cuestión. Si no, imposible llevarlo a cabo.

- La cláusula que has procedido a citar literalmente respecto al reparto, no es incorrecta, ya que no tiene el sentido que tú has expuesto antes y por ello mi respuesta iba en sentido contrario.

Efectivamente, la comunidad sobre el bien tiene un importe neto de 16.000€, correspondiendo a cada uno de ellos 8.000€. Ello no implica que cada uno recibirá dicha cantidad de manera líquida, al contado, si no que un comunero se adjudicará íntegramente la vivienda (los 16.000€), a cambio de compensar a la otra parte con 8.000€ con cargo a sus propios fondos, para que el reparto sea igualitario a pesar del exceso de adjudicación derivado de la extinción. Ese es el verdadero significado y el motivo por el cual la cláusula es correcta.

- Los avalistas son un figura que interviene en la constitución de la hipoteca porque un impago de la misma les afecta a ellos. El hecho de liberar al deudor original implica que ellos dejan de ser una garantía, es decir, sólo les beneficia y, por tanto, no es necesario que consientan ni suscriban nada -nadie renunciaría a nada que fuera a su favor-. El hecho de incluirlos o no no afecta en nada: no es necesario, como se ha visto, pero si se hace, no es un impedimento ni supone ni nulidad, ni defecto ni vicio del contrato privado.

- Y perdón por indicarlo nuevamente, pero creo que en su caso, a la vista de la complejidad del caso, de la dificultad que conlleva también el negocio jurídico, de las dudas que ha planteado y del hecho de que la otra parte cuenta con asesoramiento profesional: plantéense seriamente Ud. contar con un abogado. Creo que están en situación de desequilibrio y hay muchas aristas que revisar para que el acuerdo que se lleve a cabo sea un acto equilibrado y con iguales obligaciones y derechos para ambas partes.

Con esto queda ya todas sus dudas solucionadas,
Un saludo.

Muchísimas gracias por contestarme tan rápido y explicarme todo tan bien, de verdad.
Pero sigo sin entender muy bien todavía eso de los 16.000 que pone:
Efectivamente, la comunidad sobre el bien tiene un importe neto de 16.000€, correspondiendo a cada uno de ellos 8.000€. Ello no implica que cada uno recibirá dicha cantidad de manera líquida, al contado, si no
que un comunero se adjudicará íntegramente la vivienda (los 16.000€), a
cambio de compensar a la otra parte con
8.000€ con cargo a sus propios fondos, para
que el reparto sea igualitario a pesar del
exceso de adjudicación derivado de la
extinción. Ese es el verdadero significado y
el motivo por el cual la cláusula es correcta.

No entiendo muy bien eso de que mi marido se adjudique íntegramente la vivienda (16000eur) y que tiene que pagar la mitad (8000) a la otra parte.
Mi marido se queda la hipoteca integra casi 137.000eur porque la expareja le cede su 50% a cambio de una compensación económica de 8.000eur, pero no porque sean la mitad de 16.000 (que sigo sin entender eso sinceramente) porque la casa esta valorada en casi 153000eur y quedan casi 137000 de hipoteca, pues la mitad de la valoración 76000 menos la mitad de la hipoteca 68000 salen 8000 de ahí, nos dijeron en notaría que las Extinciones de condominio se calculan así, no entiendo bien lo de 16.000, porque mi marido se está quedando integra la hipoteca y no tocaría a el esos 16000.
Muy amable y gracias por todo, iré hablar con la notaría para que me informen antes de nada bien de todo esto.

 Hola,

Primero, perdona la tardanza. Empecé a escribir la respuesta, algo me interrumpió, y a medias la dejé... Cuando me he dado cuenta hoy todavía estaba guardado el borrador de lo que escribí ayer. 

Respecto a su última cuestión: "formalmente", todas los repartos derivados de la extinción de una copropiedad (sea cual sea el origen y/o motivo de la misma), requieren de lo siguiente:
1º Establecimiento de los bienes comunes, su valor, y las deudas que recaen sobre los mismos
2º Determinación del caudal neto y el valor teórico que corresponde a cada comunero
3º Realizar las adjudicaciones, para estipular qué bienes de la comunidad se adjudican a cada uno
4º Establecer compensaciones en caso de excesos de adjudicación

En su caso, hay una comunidad sobre un bien inmueble valorado en determinada cantidad y con una deuda que también se conoce (1º), siendo el neto -la diferencia de ambas- los mencionados 16.000€ y, al ser dos los participantes en la misma y con iguales cuotas, a cada uno le corresponde teóricamente 8.000€ (2º). Ahora, cómo esto es imposible de llevar a cabo porque el inmueble no se puede partir, el resultado es que, en un primer momento, tu marido se adjudica tanto la vivienda como el correspondiente préstamo que la grava, es decir, que se adjudica un neto "ficticio" -no lo recibe al contado, mediante una suma de dinero, si no por el hecho de convertirse en propietario único del inmueble- de 16.000€ y su ex-pareja nada (3º), de lo que se deriva -como no podría ser de otra manera- el hecho de que el primero deba abonar a la segunda una compensación de 8.000€, llevándose así cada uno (con distintos bienes) lo que le corresponde y quedándose igualados.

Y eso es lo que refleja tanto la cláusula como mi explicación anterior.

Un saludo,