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2ª parte:¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

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2ª parte:¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?
2ª parte:¿es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?
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2ª parte:¿Es el sistema francés de cuota constante el mejor método para pagar una hipoteca o nos "timan" los bancos?

Jexs71

Como continuación al hilo https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/605376-sistema-frances-cuota-constante-mejor-metodo-para-pagar-hipoteca-timan-bancos (que a su vez nace de este otro, abierto por el forero Youbank https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/592663-sistema-amortizacion-frances-otro-engano-prestamo?page=1) * donde intentaba detallar las diferencias entre los diferentes sistemas de amortización de préstamos en general, me permito añadir, a petición del respetable, un “último” método, que no por muy poco usual podría perfectamente utilizarse.

Sistema de amortización italiano

Comúnmente se denomina sistema de amortización italiano y siendo un poco más técnicos se conoce como método de capital constante e intereses periódicos vencidos. A los puristas les remito al comentario 4 del hilo antes citado donde el forero Maltijo colocó unos link sobre el desarrollo matemático de este sistema y el método americano cuyas características se comentan al final del hilo. Básicamente, en este método, el capital pagado en cada cuota es fijo y se obtiene de dividir el capital prestado entre los periodos de pago (200.000/360= 555, 56,-€) y los intereses van descendiendo por lo que las cuotas son mas altas al principio de la vida del préstamo y van decreciendo conforme pasa el tiempo. Lo que yo voy a hacer es una cuantificación comparativa de los 4 métodos de amortización; para ello voy a fusilar algunos de mis párrafos completándolos con los datos de una simulación sobre un préstamo con las mismas premisas, o sea, 200.000,-€ de capital, 30 años de plazo y tipo de interés del 3,20% con las simplificaciones allí comentadas. Intereses resultantes simulando con cada método Francés 111.376, 27,-€ Creciente anual 126.387, 30,-€ Progresión geométrica: 129.668, 23,-€ Italiano 97.662, 41,-€ TAE Frances 3,245% Creciente Anual 3,245% Progresión Geométrica 3,245% Italiano 3,293%

¿Cómo varían las cuotas?

> En nuestro ejemplo: Francés de cuota constante: no hay variación en toda la vida del préstamo (recordemos el planteamiento de nuestro problemita), o sea, que pagaríamos 864, 93,-€ durante las 360 cuotas. Evidentemente la primera cuota está compuesta de una amortización de 331,-60,-€ e intereses de 533,-€ y la final se compone de 862, 63,-€ de capital y 2, 30,-€ de intereses. Creciente anual: durante el primer año se pagan 670, 45,-€ (137,12+533,33) aumentando un 2% anual dado el porcentaje de crecimiento usado. 683, 86,-€ (155,39 y 528,47), 697, 54,-€ (173,79 y 523,85)…hasta llegar a unas cuotas finales de 1.190, 37,-€ (1187 y 3,17) Progresión geométrica: primera cuota de 626, 18,-€ (92,85 y 533,33) aumentando un 0,002 cada mes; 627, 43,-€ (94,34 y 533,09), 628, 68,-€ (95,85 y 532,83)…hasta una cuota final de 1282, 95,-€ (1279,54 y 3,41) Italiano: capital constante de 555, 55,-€. Primera cuota de 1.088, 89,-€ (555,56+533,33), segunda cuota 1.105, 14,-€ (555,56+549,58), aumentando progresivamente los intereses pagados, cuota 180 de 822, 23,-€ (555,56+266,67) hasta una cuota final de 557, 08,-€ (555,55+1,53) Por resumir, usaremos este cuadrito Cuotas

Cuotas de amortización

Cuotas de amortización

Hasta aquí todo parece indicar que, financieramente hablando, el préstamo italiano es el mejor para el cliente prestatario. Por parte del prestamista, la mejor opción sería vender préstamos en progresión geométrica, ya que es lo que más rendimientos le proporciona si llegan al final de su vida natural. Lástima que, a corto plazo, el flujo de retorno que producen sea menor que en cualquiera de las otras opciones por lo que se usa en circunstancias especiales**.

¿Es mejor el sistema de amortización francés?

Por un lado el cliente realiza una amortización razonable del capital pendiente y la entidad tiene un flujo de reembolso también razonable. Y algo que es de vital importancia: ¿bajo qué circunstancias se podría conceder una hipoteca con el sistema de amortización italiano? ¿Quién está seguro de ganar mas ahora que dentro de unos años? A quien le ocurra, que no lo comente a la entidad o será descartado como prestatario por no poder garantizar una capacidad de reembolso razonable; lo usual sería contar con que nuestros ingresos van a permanecer estables, descontando la inflación, o que van a aumentar merced a mejoras de categoría laboral, cambios de trabajo, aumento de la capacidad de ahorro aunque contando también con otras circunstancias: tener hijos, cambiar de coche, reformas, etc. Desde otro punto de vista ¿sería factible para muchos “usuarios medios” pagar unas cuotas que suponen un 25,92% mas que usando el método francés, tomando este como el mas usado? En fin, que voy a desvelar la incógnita, y siempre referido a la empresa donde trabajo: están disponibles estos métodos de amortización PERO el italiano está limitado temporalmente a un plazo máximo de 96 meses y, en la realidad, solo se utilizaría para operaciones de carácter mercantil debida y probadamente garantizadas***. En resumen: todos los métodos de amortización están en la cartera de productos de activo (préstamos). ¿Se ofrecen? Sí. ¿A todos los clientes? No. Dependiendo de las circunstancias de cada cliente podría usarse uno u otro de los tres primeros y no el italiano por mera gestión lógica del riesgo para la entidad y del desembolso que supone para el cliente medio, o sea, quien acude con ahorros, o sin ellos, para comprarse una vivienda contando con unos ingresos mas o menos estables y que, además de pagar la hipoteca, quiere amueblar su casa y llevar una vida “normal” por lo que, de ordinario, se ofertan préstamos con el método de amortización francés de cuota constante como fórmula, si me permitís, menos mala para ambas partes. Muy de cuando en cuando se presenta algún caso en el que pueden usarse razonablemente bien los métodos progresivos pero, insisto, son casos excepcionales y en los que hay que calibrar cuidadosamente el riesgo de aplazar a futuro la devolución del capital prestado en consonancia con la certeza de esas circunstancias especiales. Saludos * No estaría de mas echar un vistazo a este otro hilo de hace unos meses https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/410131-sistema-amortizacion-italiano **Y a menudo erróneas. Se formalizaban con cierta frecuencia a fin de cuadrar el ratio cuota/ingresos merced a que el importe del numerador es menor que en las otras opciones de amortización sin advertir que en caso de subida de tipos la incidencia en cuota es superior por permanecer mayor porcentaje de capital sin amortizar llegándose a casos en los que las cuotas pasaban a estar constituidas únicamente por intereses. De igual modo, creo que ya lo comenté anteriormente, si se formalizan a mas de 30 años (35 era el siguiente escalón) las cuotas de los primeros, aproximadamente 3 años, solo estaban constituidas por intereses. Es decir, son préstamos con un sobre riesgo claro para la entidad prestamista y que solo deberían haber sido usados para cierta tipología de clientes y situaciones. ***Otro tanto ocurre con los préstamos que usan el método americano de amortización. Este se puede definir como fórmula de capital constante hasta vencimiento e intereses periódicos vencidos, o sea, consiste en una carencia hasta el vencimiento (cuotas que sólo comprenden intereses a lo largo de la vida del préstamo y una última cuota en la que también se devuelve todo el capital prestado). En nuestro caso, hablaríamos de 359 cuotas de 533, 33,-€ y una última de importe 200.533,33, -€. Chollazo para el banco que cobraría 192.000,-€ de intereses…y un suicidio financiero. Realmente llevo varios días dándole vueltas a la memoria intentando recordar si a alguna de las consultas que he atendido sobre préstamos hipotecarios hubiese podido aplicarle este método como más favorable y la respuesta es no. Solo se me ocurre que puede ir bien como préstamo a empresas que reciban algún tipo de subvención al iniciar el proyecto o que comiencen una nueva actividad teniendo otra suficientemente rentable como base financiera para poder atender las cuotas iniciales de mayor cuantía…si bien no es inhabitual que pidan justo lo contrario, o sea, carencias para poder atender con los recursos generados por la nueva actividad sus costes financieros haciendo que al principio sean menores y que aumenten conforme el proyecto se va desarrollando y generando rentabilidad. Como anécdota contaré que mi profesor de matemáticas financieras de la academia en la que preparaba los exámenes de la facultad (gracias Eduardo por tu infinita paciencia y buen humor) acudió a algunas entidades para que le realizasen simulaciones de préstamos y comentarlos en clase. En los sitios donde preguntó por esta posibilidad ni la conocían, ni la usaban y, de postre, se le quedaban mirando como si fuese verde, tuviese antenas en la cabeza y hubiese aparcado el platillo en la zona azul de enfrente de la sucursal.

El sentido común...el menos común de los sentidos.

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