Una forma curiosa de valorar el precio de compra de un inmueble con destino alquiler.

El otro día y en relación a la oferta de una entidad financiera para un bloque de viviendas, recibidas de una dación de un promotor, cuya terminación ha corrido a cargo de la entidad financiera, la verdad es que el precio de salida hay que considerarlo como “interesante” si se consiguiese una ligera rebaja en la contraoferta, al precio de tarifa no lo veo tan claro, no es un precio descabellado, pero procede, por la zona, y la localidad una ligera corrección de su precio.

Hablando de esto con un empresario relevante, cuya forma de hacer negocios es peculiar, pero efectiva y me pone el ejemplo siguiente:

Previa: Seguridad, si se tienen recursos para pagar la hipoteca sin alquilar y que ello no suponga un lastre en la economía familiar, adelante, si se piensa en el cuento de “La Lechera” de que con alquiler pagaré ……. mal vamos y no seguimos ….. pues amigo sigue explicando, ya que si se puede pagar perfectamente sin alquilar , otra cosa es que interese un activo “durmiente” y gastando IBI’S, seguro, comunidad, etc.

Ponme un ejemplo de datos a “voleo”, pues por ejemplo:

Coste: 100.000 €
Hipoteca de la entidad financiera: puede ser por el 100% pero es mas recomendable el 80%, pues entonces 80.000 €
Plazo: 20 años
Cuota al tipo actual: 433 € (2,75%)
Cuota al tipo que estuvo hace un par de años: 550 € (5,50%)
Alquiler neto previsto, deduciendo el prorrateo de gastos que el propietario debe cubrir IBI, seguro, 8% del alquiler para gastos de mantenimiento, algunos meses que por cambio de inquilino no se alquila, etc.: 375,00 € netos, sobre unos 430-450€ de alquiler, deducidos estos gastos.
Tiempo estimativo de “empate” entre la hipoteca y el alquiler, por los efectos de la inflación: 8-9 años.

Importe a pagar de fondos de uno: 20.000 € más los gastos por unos 10.000 € adicionales = 30.000 €

Muebles del Ikea y electrodomésticos = 3.000- 3.500 €

Pues la cuenta es la siguiente: 550 € de pago por hipoteca al tipo máximo estimado del 5,50%, menos los 375 € = coste real por pago mensual 175 € x 12 meses x 9 años = 18.900 €

18.900 + 30.000 + 3.500 = 52.400 €

A partir del noveno año empatas, por tanto se habrá comprado una vivienda por 52.400 € ¿no crees que es barato?

A partir del noveno año empatas, y es probable que a partir del doceavo empieces a recuperar una parte de los 48.900 €, si bien debemos considerar que habrá que acometer alguna reforma integral, que supondrá que esta recuperación se alargue algún tiempo, pero en todo caso está bastante garantizado que dentro de 10 años podrás vender la casa por un importe superior a los 52.400 € sin reformar, y no hay que considerar los gastos de sustitución de algunos muebles o pintar, porque ya hemos deducido un 8% del alquiler para un “bote” de reformas.

¿Curiosa la cuenta no?

Realmente curiosa...

"...dentro de 10 años podrás vender la casa por un importe superior a los 52.400 €". Has de venderla al menos por 102.400 euros (se deben aún 50.000 euros al banco). Aún así, recuperarías sólo lo puesto, 10 años más tarde, y con pérdida de valor del dinero y lucro cesante no resarcido.

S2

Hice las cuentas clavadas con incrementos de IPC al 2,50% y con alquiler a 450 € brutos (antes de gastos y con el coste de la comunidad incluida) en hipoteca a 16 años al 100% de financiación (por esto hablo de fincas propiedad de entidades financeiras) sobre el 3,75 - 4% de media, y las cuentas son que al año 16 y con una reforma a los 10 años, aparte del mantenimiento por un 8% de las rentas brutas, al primer mes del año 17 estamos con un coste acumulado de unos 50.000 € y la deuda a cero. Considerando coste acumulado la entrada del 10% para gastos y como coste adicional la cuota de hipoteca - los ingresos netos por alquileres, que a este indice del IPC no se empata hasta el año 17. Empatar me refiero a que el ingreso neto sea equivalente a la cuota de hipoteca, que ya no existe con mis cuentas a 16 años.

Y si, sobre los 102.000 € es cierto, la deuda .... no obstante dentro de 10 años que la vivienda tenga un valor igual que hoy sin considerar ni siquiera IPC aún cuando ya no sería nueva, no parece tan mal plan.

Existen otras cuentas

Coste 110 mil, alquiler 'neto' 375 euros al mes*12=4500 Rendimiento: 4,09%

Y otra

33500 necesarios el al comienzo al 4% anual durante 10 años = 49588 euros
Pongamos unos 125 al mes, que son 1500 al año capializandolos al 4%
Años que faltan
1 1500 1560
2 1501 1623,48
3 1502 1689,55
4 1503 1758,3
5 1504 1829,85
6 1505 1904,31
7 1506 1981,79
8 1507 2062,43
9 1508 2146,35
10 1509 2233,69

18789,75

Por tanto al final tienes 68 mil euros

Si le logras sacar un 7% anual (dicen que la bolsa da eso) salen

33500 65899,57
Año
1 1500 1605
2 1501 1718,49
3 1502 1840,01
4 1503 1970,13
5 1504 2109,44
6 1505 2258,6
7 1506 2418,31
8 1507 2589,31
9 1508 2772,4
10 1509 2968,43

22250,11

88149,68 Euros

Convengo contigo que no es del todo mal plan (por la cuenta que nos tiene a los dos. Ya hemos coincidido en algunos hilos con temática parecida, y, si recuerdas, otro forero dijo que deberías fundar la ONG de "Caseros sin Fronteras").
En esto, como en todo, hay varias manera de hacerse las cuentas. Te expongo una, con datos reales:

Precio de compra: 72.000 EUR
Fecha formalización: 22/08/2001
Vencimiento final: 22/08/2026
Aportación fondos propios: 15.000 EUR
Hipoteca concedida: 57.000,00 EUR
Capital pendiente: 42.785,10 EUR
Cuota actual: 282 EUR
Alquilada en : 350 EUR
Valor de mercado 'realista': 115.000 EUR

Como ves, han pasado los 9 años y el alquiler supera la cuota hipotecaria (en algo mas de un 20%). También hay que tener en cuenta que esto se ha producido en los dos últimos años de bajada de tipos. En el 2008 estaban empatados.

Al asunto que voy es que la aportación de fondos propios, 15.000 euros, coincide con la amortización que ha tenido la hipoteca. O visto de otro modo, si se vendiera por el precio de coste, los 72.000 euros, y cancelando la deuda pendiente de 42.000 euros, quedarían 15.000 euros de beneficio, que sobre el capital inicialmente invertido da una rentabilidad sobre fondos propios del 100 %. Como han sido 9 años, la rentabilidad anual, capitalizada, es del 8,00 %.

Pongamos, 'tirándolo', un valor de venta de 87.000 euros ( que además, sería más conforme con una valoración por capitalización de rentas). Obtendríamos otros 15.000 euros adicionales, con lo que la rentabilidad ya se va al 16 %. Esto sería bastante bonito si no tenemos en cuenta las 'inyecciones' de capital en determinados momentos (impuestos, seguros, reparaciones,complementar para la cuota hipotecaria...). Estimamos en 10.000 euros en los 9 años. La rentabilidad queda entonces en un 10,5% aprox. anual.

Mal plan no es, pero tampoco es una barbaridad, teniendo en cuenta que hay que cubrir también el 'sueldo' del casero.

S2

¿Sueldo del casero? El que quiera vivir de esto si no tiene 8 ó 9 vivienda lo tiene claro…… , pero la completar una jubilación es un buen asunto creo.

Lo del “casero sin fronteras” te aseguro que es rentable, nosotros alquilamos con crisis incluida, otros con mas “fronteras” se quejan de que no se alquila nada, cuando el “potencial” inquilino viene a ver la casa le suele gustar, porque cuantas mas “cuevas” quieran alquilar algunos, los que sencillamente ponemos muebles nuevos (del Ikea, tampoco te creas ….) pintamos de vez en cuando, etc. resulta que nos atrevemos incluso a decir “no” a algunos, en este momento no se trata de buscar el 5 ó el 6% de rentabilidad, ahora tenemos un par de años que el porcentual debemos “no calcularlo” ya vendrán mejores tiempos, este es un tema de rentas a largo plazo, no tiene nada que ver con el corto plazo.

Y sobre todo no mezclemos esto con el dinero privado y particular, es un mal plan, y hágase una “reserva presupuestaria” para reparaciones y mejoras, que las casa hay que mantenerlas.

Habré tenido suerte, el primer alquiler fue por una vivienda de 58 m2 adquirida en 1997 por 66.000 € gastos incluidos, con hipoteca a 8 años, y hoy se saca un 8,00% neto sobre el valor de coste, que no sobre su valor real actual, y se hizo hace poco una pequeña reforma para mejorarla. Desde 1997 no tenemos ni un euro en impagados, ni mas de 60 días seguidos sin inquilinos, no nos hemos peleado con ni un solo inquilino, si uno se pone en el lugar del inquilino, lo cual es fácil si por temas laborales fue inquilino en varias ocasiones, solo es cuestión de recordar que quisiera yo como inquilino, y combinarlo con el que puedo ofrecer (hasta dónde puedo ceder) yo como casero.

Y para terminar, las viviendas de 60 metros (dos habitaciones) son mas rentables que las grandes, porque el precio del alquiler raramente tiene que ver con los m2, puedes alquilar un pisito de 55 m2 por 550 €, pero difícilmente podrás alquilar un piso de 110 m2 por 1.100 € (hablo de ciudades pequeñas) porque el mercado de 500 € es amplio y el de 1.000 € es muy escaso.