Dudas con compra de vivienda con deudas - Compraventa de vivienda

Me dispongo a comprar un piso a un propietario que tiene deudas con la comunidad, con la Seguridad Social y creo que también con el Ayuntamiento (IBI).

Tengo entendido que lo normal es que el propietario salde esas deudas antes de firmar la compraventa en el notario, pero al parecer no tiene liquidez para saldarlas antes de que yo le pague el piso.

La solución propuesta por la inmobiliaria es que yo le pague al propietario lo que vale el piso menos las deudas (ya están pidiendo los certificados de deudas). Y yo luego pague esas deudas (en vez de pagarlas el propietario).

Dudo incluso que eso sea legal, pero supongo que si lo propone la inmobiliaria y ya están pidiendo cita con el notario es porque ya lo han hecho antes y es perfectamente legal.

Mi duda principal es si hacer la compra así tiene riesgos para mi (por ejemplo, que tenga que asumir yo otras deudas "ocultas" si se descubren después) y si hay otras opciones mejores para casos como este, si hay algo que deba revisar o pedir, etc.

Es la primera vivienda que compro, así que ando bastante perdido y no sé si puedo confiar ciegamente en lo que diga el notario sobre la legalidad, riesgos y demás (entiendo que su profesión es ser imparcial, pero es contacto/amigo de la inmobiliaria).

Cualquier consejo o dato es bienvenido.

Gracias!

Hola,

Lo primero, para tranquilizarte, el procedimiento que te proponen (pagarle menos para luego tú cubrir esas deudas) es totalmente normal. Y es más, los Organismos van a estar encantándoos de efectuar así el cobro (de ahorran tener que sacar a subasta el inmueble). En este caso, tú nunca y bajo ningún concepto serás el deudor, simplemente un dinero que tú debes al propietario (el precio de compra del inmueble) y este, a su vez, se lo debe a un tercero, pues se lo pagaras directamente al tercero por nombre y a cuenta del deudor original y el sobrante, al propietario. Reflejadlo así en la escritura y no habrá problema.

Segundo aspecto, las deudas “de un inmueble” son las que están aparecen en la Nota Simple que expide el Registro de la Propiedad. El resto de deudas que tenga el propietario, si no constan como embargos en el inmueble, una vez vendido, tú nunca serás responsable de ellas.

Ahora bien, hay ciertas deudas que legalmente está claramente previsto que aunque no estén reflejadas en el Registro, el nuevo propietario (es decir, tú) tienes que hacerlas frente, aunque luego puedas (mediante juicio civil) reclamárselas al antiguo propietario. Esto ya se detalló en otro hilo, te lo enlazo para que lo puedas consultar (lo que a ti te interesa son los puntos referentes al IBI y a la Com. propietarios y el resumen final).

Cualquier duda adicional que te surja, nos dices.

Muchas gracias. Gran explicación y me quedo más tranquilo.

¿Entiendo entonces que las únicas deudas de las que puedo llegar a ser responsable y que pueden no aparecer en la nota simple son IBI y cuotas de comunidad, verdad?
¿O hay otras deudas o responsabilidades "sorpresa" con las que me puedo encontrar más adelante?

Aprovecho para plantear otra duda relacionada: Me dan la opción de realizar el pago con cheque o con transferencia inmediata. Dejando aparte los costes de cada una (que dependen de cada banco), ¿es más recomendable una opción que la otra por alguna razón?

Gracias de nuevo!

Hola,

Correcto. Mira en enlace que te indicado (si no los has hecho ya).

Te resumo un poco para intentar aclararte lo máximo posible: Inmueble que vayas a comprar. Deudas de IBI embargadas (constan en la nota simple) correspondientes a los años 2014 y 2015. Sin embargo, los años 2016 a 2022 (ambos inclusive) también están impagados (lo sabe el ayuntamiento pero NO constan en la nota simple). Como se indica en el enlace entonces tendrás que hacer frente a la deuda de 2014 y 2015 (consta embargada), asi como la de 2023 (que supongo que al ser Enero no estará pagada) y 2022 (año en curso y anterior). El resto de años (2016-2021) solo te lo pueden exigir previa declaración del antiguo propietario como fallido (es un procedimiento tributario). Si te las reclaman esas deudas pero no siguen el procedimiento, no dudes en recurrirlas, son nulas.

Revisa bien el certificado de deudas del Ayuntamiento, si te incluyen esas deudas no embargadas y correspondientes al segundo año anterior y anteriores, si las pagas tú por propia voluntad (le estás facilitando las cosas al Ayuntamiento y quizás cuando las intente cobrar el vendedor, antiguo propietario en esos años, sí tenga liquidez) recuerda descontarlas de lo que le debes al vendedor.

Respecto a la comunidad, tendrías que hacer frente a 2023, 2022, 2020 y 2019 (año en curso y tres anteriores), aunque no esten en la nota simple. De 2018 para atrás NUNCA te las podrás exigir (cuidado que hay comunidades de vecinos que intentan colarlas), aunque el antiguo propietario sea insolvente, excepto que ya esten en la nota simple (según dices, parece que no).

Y mucho cuidado: si las deudas de IBI (p.ej) de 2014 y 2015 están embargadas por una cuantía de (supongamos) 3.210€, si en el certificado que emita el ayuntamiento consta que la deuda actualizada es de 3.100€, pues debes pagarles 3.100€ (lo que se embarga es un máximo, suponiendo intereses por un plazo x, quizás cuando tu lo pagues haya pasado menos tiempo de los intereses máximos que constan en el Registro). Y si la deuda es de 3.500€, pues solo tienes que hacer frente a lo embargado (3.210€), el resto no porque no esta "garantizado" con el inmueble (de ahí la importancia de los embargos y la cuantía que conste).

En efecto, no hay mas deudas sorpresa (vigila que la nota simple no aparezcan AFFECIONES, si es así, indícamelo para ayudarte a interpretarlas si desconoces lo que significa).

Con respecto al medio de pago, no hay diferencia. Lo que se suele hacer es ir con un cheque (importe venta - deudas) y entregárselo a la otra parte en el mismo momento de la firma. Con respecto a la transferencia, se suele ordenar una que no es estándar, si no las conocidas como Urgentes/via Banco de España/OMF, que implica que una vez dada la orden es imposible anularla y llegan bastante más rápido (no mas de 30 minutos). En ese caso lo que se suele hacer es llegar a la Notaria, reuniros en una sala, tu dar la orden (vía app del banco o teléfono, llamando a tu gestora o a la Centralita del Banco), obtener el justificante (el pago ya no se puede devolver) para que el Notario lo incluya en la escritura y luego, después de firmarla, esperar a que el vendedor compruebe que ya tiene el dinero en la cuenta (repito, son bastante rápidas).

¿Por cual te decantas? Por lo que diga la otra parte. Si le da igual, pregunta cuanto cuesta emitir un cheque (y cuanto tardan en emitirlo, pues debe ser un cheque bancario para que el vendedor tenga la garantía de que existen fondos, ya que hay varios tipos de cheque) y una transferencia. Y la que más te convenga por precio/plazo/forma de operar (es mas fácil ir con el cheque que andar ordenando transferencias en la Notaría).

Un saludo,

Desgraciadamente no todos actúan con la diligencia esperable. Revisa la factura que te haga por sus servicios y lee la escritura antes de firmarla. Pídele las aclaraciones que precises.