Adjudicación piso subasta. Pasos posteriores

Después de tener el certificado de adjudicación, ¿cuáles serían los pasos posteriores?

Sabemos que en el piso vive una familia, ¿tenemos que enviar el burofax pidiendo la cesión del bien a la familia que actualmente vive allí o al antiguo propietario?

Ya hemos pagado el ITP. Ahora vamos a pagar el IBI, en el ayuntamiento les comentamos que solo íbamos a pagar 4 años, y nos dicen que si es así tenemos que asumir también los intereses que se generaron de esa deuda, es correcto?

A la comunidad entendemos que debemos pagar también solo 4 años.

Respecto a esa deuda, como vamos a pagar solo 4 años, es cierto que el resto de la deuda, aunque no nos toque pagarla a nosotros, permanece afecta a la propiedad durante 10 años?

Hola,

Una vez que el juzgado te haya hecho entrega del decreto de adjudicación, como comentas, tienes varias cuestiones que llevar a cabo.

- Primera: tema fiscal. Abonar el ITP. Comentas que ya lo has realizado.
-Segunda: registral. Es uno de los pasos más importante. Cuanto antes, tienes que llevar dicho decreto al Registro de la Propiedad dónde se encuentra la finca, para que procedan a cambiar la titularidad de la misma a tu nombre y cancelen tanto la carga por que el inmueble ha salido a subasta como las posteriores.
- Tercera: si hay cargas anteriores, ten en cuenta que te has subrogado en ellas. Tienes que dirigirte al acreedor para acordar la manera y los plazos para liquidarlas.

- Respecto al IBI. En absoluto se corresponde la realidad con lo que te ha indicado el ayuntamiento. El inmueble (aunque no conste en el registro) responde única y exclusivamente por el IBI del año en curso y el anterior, y sólo por el principal de la deuda, sin recargos y/o intereses por impago del antiguo titular. No de los 4 últimos años.

Ahora bien, si las deudas de IBI se extienden a muchos años más (p.ej: el IBI consta como impagado desde 2015 a 2023), el resto de años anteriores a lo que te he indicado (en este caso, de 2015 a 2021) sólo os lo pueden exigir si no han prescrito y en régimen de responsabilidad subsidiaria. Es decir, el ayuntamiento tiene que perseguir hasta la saciedad al deudor, que el deudor será el propietario del inmueble durante esos años, y una vez cuando constante que no tiene absolutamente ningún bien a su nombre y que no puede realizar el cobro forzoso por ningún medio, sólo en ese caso, dictará resolución porque se declare fallido al deudor original y entonces os derivará la deuda a vosotros. Por tanto, si el ayuntamiento os manda las carta de los últimos 4 años, nada de nada, solo tenéis que pagar 2023 y 2022, para el resto de años tienen que realizar el anterior procedimiento, si no lo hacen, es muy fácilmente anulable en los juzgados todo el resto de deuda que os reclamen. Y solo os pueden exigir el principal de la deuda.

Un apunte más, con respecto a la prescripción, ten en cuenta que puedes pensar que 2015 está prescrito (prescribió, a mas tardar, el 31 de diciembre de 2019) Bien, pues no es exactamente así: el ayuntamiento, por cada notificación o actuación por la que intentara reclamar la deuda al antiguo propietario, hace que se extienda 4 años más el periodo. Un ejemplo: si el IBI 2015 no se pagó y el 15 de julio de 2019 le notifica el apremio y el 15 de julio de 2021 le notifica la diligencia de embargo, pues la deuda de 2015 ahora mismo prescribiría el 15 de julio de 2025. Hasta entonces, siguiendo el procedimiento anterior, si resulta fallido el antiguo propietario, os lo pueden derivar a vosotros a pesar de que hayan pasado 8 años.

-Por último: deudas de comunidad. Tampoco es así como comentas. En este caso, las deudas de comunidad que tenéis que hacer frente son 2023, 2022, 2021, 2020 (año en curso y tres anteriores), puesto que aunque no soy deudores, el inmueble responde, a pesar de que el deudor no sea insolvente. El resto de años (2019 inclusive y anteriores) en ninguna circustancia, ni declarándose insolvente o fallido el antiguo propietario, podría derivarse a vosostros. 

Por tanto, solo tenéis que responder del IBI atrasado correspondiente al año en curso y el anterior, y las deudas de comunidad referentes el año en curso y los tres anteriores. Y solo el IBI, con el procedimiento formal que os he indicado (bajo anulación de la deuda que os giren a vosotros si no lo siguen), puede llegar a anualidades anteriores. Las deudas de comunidad, nunca.

Por tanto, esos 10 años que comentas, no es aplicable en ningún caso.

Un saludo,

Clarísimo ahora, gracias!

Respecto a la segunda cuestión: "Sabemos que en el piso vive una familia, ¿tenemos que enviar el burofax pidiendo la cesión del bien a la familia que actualmente vive allí o al antiguo propietario?"

Cierto, se me ha pasado.

- O negociáis un alquiler con la familia
- O para desalojarlos es necesario iniciar un procedimiento judicial de desahucio, o, acordarlo con ellos siempre que ellos quieran y estén de acuerdo. Por mucho decreto de adjudicación del juzgado, si la familia no quiere, la única vía es el lanzamiento judicial (la policía no os puede ayudar, excepto para intentar negociar, pero no pueden actuar sin la orden de desahucio del juez).

Un saludo,

La subasta era de agencia tributaria. 
¿Podría ir al piso solo o tendría que ir con un notario?
Solo tenemos los datos del antiguo propietario, no de la gente que vive allí ahora. 
He leído que antes de empezar el procedimiento judicial es recomendable comunicar mediante burofax para pedir la posesión, pero claro no se si este burofax debe dirigirse a esta familia que vive actualmente allí o al antiguo propietario.

Hola,

Primero de todo, respecto al burofax. Uno de los requisitos para enviarlo (cualquiera, no este en particular) es que tiene que dirigirse de manera exacta y concretar contra al menos uno de los actuales ocupantes. Por tanto, si no es el propietario ejecutado, no conoces sus datos. Además, no te se decir si es necesario. Y al final, si es necesario para el desalojo judicial, como para el procedimiento vas a tener que necesitar abogado, pues quizás sea mejor que desde el principio cuentes con él.

Respecto a la visita, puedes acudir a inspeccionar la situación y hablar con quienes habiten la vivienda sola o con el Notario (aunque este no es obligatorio en absoluto). En este último caso, si que es cierto que se levantará un acta con lo que tendrás una prueba en la que se refleje que ha ocurrido exactamente (aunque no se que utilidad puede llegar a tener), pero el Notario solo tiene poder de fe pública, es decir, en ningún caso puede instar a alguien a hacer algo (en este caso, a que te den sus datos o a que desalojen la vivienda), esto solo se puede decretar judicialmente. 

Visto todo esto, mi recomendación es que  cuentes desde el principio con asesoramiento profesional, ya que es un tema delicado (algunos ocupantes, en su defensa, pueden llegar a legar que tus visitas, absolutamente con buena voluntad y pacíficas, son coacciones para que desalojes la vivienda...) y quizás el abogado también sepa medrar y negociar con los ocupantes para llegar a una solución pacífica. Además, si hay colectivos vulnerables de por medio, la cosa es aún más retorcida.

Siento no ser de más ayuda,
Un saludo.

Entiendo.

Visitarlo con un notario, ¿tendría la misma validez que enviar un burofax para empezar acciones judiciales? Dado que no conozco la identidad de ninguno de los ocupantes ¿no puedo enviar un burofax verdad?

Hola,

En efecto, el burofax es complicado por el tema de la identificación, como te he indicado en mi respuesta anterior.

Y te reitero, desconozco primero si es necesario alguna actuación previa, y en ese caso, mejor que cuentes con un abogado desde el principio porque si no se avienen a abandonar voluntariamente la vivienda, vas a tener que contar con él. Así, él te indicará que es necesario, ya que quizás te puedes ahorrar la minuta Notarial. Al final, si la intervención del Notario es necesaria, el gasto sera el mismo y si no, algo que te ahorras (los desplazamientos notariales creo que tienen un arancel bastante elevado).

No conozco exactamente el procedimiento y sus requisitos, no te puedo indicar. Haciendo un buceo rápido creo que no es necesario ninguna actuación previa, pero confírmalo con un experto en la materia.

Un saludo,

Por lo que he escuchado, en el caso de que se desconozca la identidad del ocupante, se lleva a cabo un requerimiento judicial, pero no se de que forma. No se si alguien conoce como se hace en estos casos. 
De todas maneras también leí, que con el fin de evitar estas situaciones, la justicia contempla que no se un requerimiento necesario previo a inicial un deshaucio por precario el comunicar con anterioridad por burofax.

Hola,

He investigado un poco más. Te indico, por si te es de utilidad.

Una vez puesta la demanda de desahucio (abogado) el juzgado remite el requerimiento, contemplado la Ley que si no se conoce la identidad el funcionario que notifique lo podrá realizar a quien se encuentre en la vivienda, aunque desconozca quién es (ignorados ocupante). Pero para ello es necesario iniciar el proceso, el requerimiento forma parte del desahucio, no es una actuación previa.

Un saludo,

Me refería a que el abogado tiene herramientas para poder comunicarse con el ocupante, aún sin saber la identidad. No se si a este proceso se le llama requerimiento. El proceso anterior a iniciar el deshaucio por precario. 
En mi caso como no sabemos si tiene contrato de alquiler, que suponemos que no lo tiene, quizás si que sería interesante ese contacto previo.

Hola,

Lo desconozco, aunque dudo mucho que el abogado por su cuenta pueda acceder a las bases de datos (empadronamiento, domicilio fiscal o de tráfico) para identificar a los ocupantes.

Contra alguien desconocido, dudo mucho que puedas enviar cualquier tipo de comunicación, porque no conoces el destinatario.

Si quieres contactar con ellos, la mejor forma (por no decir la única) es personarte en la vivienda adjudicada o pedir, si conocen, el número de teléfono o similar a vecinos (en caso de que sea una comunidad de propietarios).

Perdona si no te estoy entendiendo bien y estoy dando demasiadas vueltas,
Un saludo.

Sois unos puristas de la ostia, yo os digo lo que hago y cada uno haga lo que quiera y ya llevo 6 inmuebles adjudicados.



AEAT = Si la vivienda esta 100% vacia, contrato a un cerrajero y ya es mia (que para eso lo es)
JUDICIAL = Si la vivienda esta 100% mando un burofax (a la vivienda) en en 15 dias, hago el mismo procedimiento, cerrajero y es mia.
AEAT o JUDICIAL con Opupas = Primero ofrezco 1500€ a los ocupas, si se van entro, si no se van, contrato a una empresa y me los desalojan en menos de 3 dias, 2000€.

 Previamente, he pagado itp, la he inscrito a mi nombre, etc.... 

Fin de la historia.

XD
Izildur, que quieres decir con tu respuesta a los desaucios Judiciales? Si está vacia mandas un burofax, a quien? Si está vacia o no conoces el nombre?

El nombre del deudor lo conoces, y el burofax lo mando a la misma casa que he comprado, yo no tengo por que saber donde vive esa persona, lo mando a la misma direccion que he pujado.