Subrogación préstamo hipotecario sin consentimiento expreso del banco

Si se efectua una compra-venta de un inmueble que tiene un préstamo hipotecario donde figuran varias clausulas donde establecen la posibilidad de una subrogación pactada entre el transmitente y el adquirente sin el consentimiento expreso del banco:

1.- se puede obligar al banco a que acepte con el nuevo adquirente las condiciones establecidas en el préstamo hipotecario original?
2.- Que procedimiento se ha de seguir para ello?
3.- Que problemas pueden surgir?

Nota: el adquirente es un cliente de mayor solvencia que el transmitente.
Adjunto el texto literal de las clausulas que hacen referencia a la subrogación:

1a- COMISIÓN POR SUBROGACIÓN: En cualquier transmisión del dominio de la finca de esta escritura, la toma de razón por el banco del cambio de titular de la finca gravada y, en su caso, de la subrogación, pactada entre transmitente y adquirente, en la obligación personal garantizada por la hipoteca, a efectos de la emisión de los recibos del préstamo a cargo del nuevo titular de la finca hipotecada, devengará en favor del banco, en el momento en el que se presente la correspondiente escritura, que tendrá a tales efectos el caracter de solicitud de ese servicio y a cargo, solidariamente, de transmitente y adquirente, la comisión por subrogación, que se liquidará sobre el capital no vencido del préstamo, al tipo del 2%. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto de la clausula 2a.

2a: SUBROGACIÓN DE LOS ADQUIRENTES: Cuando los adquirentes de los bienes hipotecados queden subrogados en virtud de pacto con el transmitente en las obligaciones asumidas en esta escritura por su causante, no surtirá dicha subrogación efectos liberatorios para el transmitente frente al banco hasta tanto éste no la consienta de forma expresa, sin que pueda entenderse prestado ese consentimiento por la emisión de los recibos a nombre del adquirente ni por el cobro de la comisión de subrogación establecida en la clausula 1a.
En todo caso, sera ademas necesario:
a) que se haya entregado previamente al banco copia auténtica de la escritura de transmisión debidamente inscrita, o testimonio notarial de la misma comprensivo asimismo de la inscripción.
b) que la escritura de transmisión se haya retenido del precio por el comprador la parte correspondiente al importe de la deuda hipotecaria, declarando el adquirente conocer y aceptar todas las obligaciones que para él resultan de la escritura del préstamo.
c) que el préstamo se encuentre al corriente en el pago de los recibos
d) que se encuentre vigente el seguro de incendios y daños de la finca transmitida

Es extraño que tengas la posibilidad de subrogar tu prestamo sin consentimiento de la entidad, esta era una opcion que solo algunos prestamos a promotores tenian. Asegurate en primer lugar que realmente tienes esa opcion. Si asi fuera, ademas de darte esa posibilidad, la escritura del prestamo deberia indicar claramente las condiciones de subrogacion, en caso contrario se supone que se mantendrian las mismas.

No existen unas especificadas unas condiciones nuevas

Si se puede subrogar una hipoteca sin consentimiento de la entidad, ojo …. La garantía hipotecaria, contra esto el banco no puede oponerse, sin embargo una préstamo hipotecario son dos operaciones muy diferenciadas en un mismo documento que tiene dos partes, a ver ….. la primera operación es un préstamo personal a favor de uno o varios titulares, una empresa en caso de promotoras, y luego se traba una garantía adicional sobre unos bienes inmuebles, por tanto si uno adquiere la finca, adquiere todos los derechos y obligaciones que existen sobre la misma ¿pero qué ocurre con el préstamo? Pues que si el banco o caja no acepta la subrogación el titular original sigue garantizando de manera personal la deuda, pero la garantía es propiedad de otro, con lo cual si hay problemas no se podrá ir personalmente contra el nuevo propietario, solo se podrá a efectos de la finca, nada más, no se le podría exigir si en caso de subasta el precio no alcanza, que pague el resto con su garantía personal, porque no la ha dado, el respondería de este resto sería el titular original porque no se le ha liberado de las obligaciones al no aceptar la entidad la subrogación. Pudiendo incluso darse la paradoja que el titular original sea una persona o sociedad muy solvente, el banco o caja acreedora “pase” de iniciar el sumario hipotecario, y tirar contra la garantía personal del titular original, éste tener que pagar, y el nuevo propietario encontrándose sin deuda por arte de magia. De todas formas no es muy habitual que estas cosas ocurran, pero hipotecas sobre fincas que se han transmitido y el banco no ha aceptado la subrogación las hay, y no son temas meramente anecdóticos. Al final que un banco o caja no la acepte, y esto tú lo sabes perfectamente es por razones de la garantía o capacidad de pago personales, no suele ser porque la finca no les gusta, porque les guste o no ya la tienen y esto no lo pueden cambiar si es que prestaron una cantidad excesiva o sobre una tasación hinchada.

Creo que aqui habla claramente de subrogar el prestamo no la garantia. Obviamente al banco se la trae al pairo quien tenga la garantia, al fin y al cabo cuando se da un prestamo se da por la capacidad de pago de la persona y esta seguira respondiendo aunque haya transmitido la garantia. Aqui Obelix parece indicar que existe posibilidad de hacer una subrogacion directa es decir sin pasar por el estudio de riesgos de la entidad. No conozco ningun caso excepto en prestamos a promotor y muchas han acabado subprime. Por eso me extraña que a un particular le hayan firmado esa posibilidad. Y aun mas que existiendo esa posibilidad no figure claramente las condiciones de subrogacion. En principio si no figuran se daria por supuesto que serian las mismas que las de la hipoteca original, pero ya te digo que dudo mucho que eso sea realmente como tu dices, aunque casos raros haberlos ailos.

No, no a ver yo me refiero a la posibilidad que conoces bien de subrogar sin consentimiento a efectos meramente de garantia, desde luego comparto contigo con que si el banco no acepta al nuevo titular, el prestamo se queda como está, vamos con la garantía personal del titular original, a no ser que alguien en la minuta de hipoteca la haya "cagado" y se haya olvidado de poner como ponen todas que el banco se reserva el derecho de aceptar ....., pero seria esto una cagada, que por poder ser, puede, sin embargo será una excepción.