Ampliacion primera hipoteca para una segunda vivienda?

Si tienes claro lo de la deducción, que es la que es, vamos a por lo otro.

Te daré mi opinión, en dos planos diferenciados:

1 – Tema de “estilo y prudencia”

Yo parto de la base que cuanta más maniobra tenga, mejor podré solucionar los imprevistos, mira…. Aún cuando en España respondemos de nuestras deudas con todos nuestros bienes presentes y futuros, y luego en caso de altos importes o plazos largos, ofrecemos, además, (repito) una garantía hipotecaria, esto es sumamente importante porque de hecho aún cuando tengamos la casa hipotecada, si en el momento de los impagos, nuestro acreedor encontrase a nuestro nombre bienes mas líquidos, como por ejemplo depósitos bancarios o acciones de mas fácil ejecución, créeme que iría antes a por ellos que por la casa. Puede que digas que si uno tiene bienes líquidos difícilmente impagará la hipoteca, vale, puede, pero te pongo un ejemplo, imagínate que fruto de temas familiares yo tengo una hipoteca con recibos impagados, pero a la vez tengo en cotitularidad con mis padres y mis hermanos unos depósitos en bancos o cajas, de los cuales no puedo disponer porque unos de los titulares ha fallecido y se está a la espera de la testamentaria, si el banco se entera de esto, es muy probable que se deje de casas y vaya a por estos depósitos, en la parte que me corresponde, y si bien tendrá que esperar a la resolución de la testamentaria y que probablemente algo quedará reducida por el importe de los impuestos en la parte que corresponde al causante … en fin como posible es.

En este sentido yo parte de la base que aún cuando las cosas son como lo indicado en el punto anterior, no es menos cierto que ellos es excepcional y que la normalidad financiera, indica que cuando hay impago se insta el sumario hipotecario contra la vivienda hipotecada, y si el valor no alcanza luego se va contra lo demás (avalistas, otros bienes, etc.) no son matemáticas pero es lo habitual, y también suele ser muy habitual, aunque tampoco son matemáticas, que si la casa tiene una hipoteca pequeña en la subasta haya sobrante y “se de el cambio al hipotecado”, normalmente pierde la casa por la deuda, cuando no queda todavía algo endeudado, pero devolverle dinero, no sé qué dirá Tristán (un forero que tiene un blog “subastas judiciales” y declara dedicarse a las subastas inmobiliarias).

Con estas premisas, yo en mi forma de ser, si puedo tener una sola cosa “liada” a tope en lugar de dos a medias, optaré siempre por una sola cosa, y la otra libre, porque si hay problemas, ello me dará siempre “algo importante con que negociar” una vivienda libre de cargas es una buena cosa para negociar refinanciaciones, plazos, etc., aún cuando una segunda hipoteca o ampliación de hipoteca sobre una vivienda ya hipotecada puede ser algo más caro de gastos, pero yo creo que vale la pena intentar resguardar la vivienda que pretendes libre, siempre y cuando sea esto posible a efectos de tasación.

2 – A ver …la financiación, de entrada a las entidades les gusta mucho más que la garantía descanse sobre la vivienda donde vive uno, esto y la forma de cálculo viene explicado en un “ladrillo” que entre Jexs71 y yo redactamos hace ya varias semanas, en síntesis es lo mismo para una ampliación que para una nueva hipoteca: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/470289-vas-hipotecarte-consideraciones-previas-funcionamiento-financiacion
Una vez leído esto, caso de que tengas la paciencia suficiente, la cosa se resume en:

A - si entre las dos cuotas que pagarás (la actual y la futura) no supone más allá del 33-35% de tus ingresos netos justificables, recurrentes y regulares, y las cuotas debes calcularlas como si los tipos de interés estuvieren al 4 ó 5%, que no es lo de hoy, pero las entidades lo suelen calcular así, porque saben (o al menos creen) que durante los 20, 35 ó 30 años de una hipoteca habrán años de estos intereses.

B – Que entre la deuda actual y la futura, la tasación de la vivienda no supere el 80% del valor de la casa, y te puedes encontrar además que si ahora tu deuda de la primera hipoteca es de pongamos 30.000 € la compra de la nueva vivienda es de 100.000 que con los gastos serían 110.000 €, no te quieran prestar más de 80.000 €, de manera que tendrías una primera hipoteca de 30.000 y una segunda o ampliación de 80.000, total 110.000 €, y tienes la pega de que solo puedes pedir la segunda hipoteca en tu banco actual, no puedes ir a otro, con lo que el precio te tocará tragar con lo que quieran ellos, si bien siempre te queda la opción de subrogar la primera a la entidad que aceptas hacerte la segunda y allí sí que puedes negociar, pero esto es largo y tal vez el tiempo (no lo sé) juegue en tu contra por temas del vendedor de la segunda vivienda.
Para terminar que ya va siendo hora, fiscalmente es más conveniente para ti una segunda hipoteca, de manera que tengas dos recibos separados cada mes uno para desgravar como ahora, y un segundo no desgravable, la cosa con dos recibos queda de mejor justificación fiscal que un solo recibo para las dos cosas, que también se puede pero si tienes inspección puedes encontrarte con temas de “opinión” del inspector, cosa que con dos recibos es de una claridad meridiana.

Y estate preparado para pagar impuesto e igualdad de rango, que si te lo imponen (los del banco o caja) te puedes poner como te de la gana, y reclamar al Papa si lo deseas, que esto de la igualdad de rango aún siendo una putada porque es volver a pagar los impuestos (1%) del importe de la responsabilidad hipotecaria de tu primera hipoteca https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/303126-posible-cobrar-2-veces-mismo-importe-por-ajd?page=2
Se explica esto en el comentario 9.

En fin … no sé te he ayudado o te he liado mas …..

Muchas gracias de nuevo Petersen.
Por lo que he entendido, tu opcion seria:
2 hipotecas por separado cumpliendo los parametros economicos recomendadois.

En mi forma de ser, una cosa "enmierdada" por el importe máximo necesario, si es posible evitar "enmierdar" dos (dependerá de si la tasación y tus ahorros alcanzan, caso de que solo acepten ampliar hipoteca por el 80% del importe de la nueva compra), y a efectos fiscales es más fácil y claro tener dos recibos separados, uno para desgravar y el otro no, que tener uno solo y andar efectuando cálculos porcentuales para ver que es deducible y que no, que estas cosas suelen empezar con opiniones y acabar en sanciones tributarias si hay diferencia de criterios de deducción. En todo caso esto de los 2 recibos, me temo que no podrás elegir, dependerá de cómo tenga "montado el tinglado" tu entidad financiera en estos casos, y como tu primera hipoteca esté en un banco on-line, pues con "la iglesia hemos topado" estas cosas son de bancos con personas al frente, que hablar con "Call Centers" de estas cosas se torna muy complejo, ahora bien es normal que esta opción sea algo más cara que hacer una hipoteca sobre la nueva adquisición, con lo cual a mi me puede parecer bien pagar incluso la “mierda” de la igualdad de rango (*) caso de que te la pidan, y a ti te importe un carajo si una casa hipotecado o dos, con tal de ahorrarte este importe, no es cuestión solo de sentido común, que también, a menudo las prioridades de uno (la seguridad y “cintura” en caso de problemas) sean menos relevantes que para otro cuya prioridad es el ahorro, esto no es ni bueno ni malo, cada cual es como es, y así hay que respetar sus opciones.

(*) Si tu hipoteca inicial (la primera) fue de pongamos 120.000 €, la coña esta de la igualdad de rango (repito si te la piden) te puede costar fácil 1700-1800 €, yo creo que es un coste de seguridad asumible, que dividido en 20 ó 25 años es el café de un día al mes, del cual puedo prescindir , y otro pensará “pues vaya manera de tirar al contenedor 300.000 ptas., y no me da la gana dejar un día de consumir el café en el bar de enfrente que además lo hacen de coña”.

Podría haber puesto inmueble sin referencia catastral pero a los 2-3 años habría saltado la liebre igualmente.

Uno de mis hermanos trabaja en Hacienda y ni me atrevo a preguntarle por cómo va mi devolución...por si le da por ponerse a mirar a fondo.

Saludos

Si la suma del capital vivo + la ampliación no supera el 80% del valor actual de tasación de la primera vivienda, eres buen pagador y aceptas un tipo de interés mas alto (se considera que hay mas riesgo ya que, de cajón, en caso de irte mal dejarías de pagar la segunda vivienda y no la habitual) no veo que no sea posible.

Eso sí: lo usual sería que te hicieran una segunda hipoteca...para no tener lios en el registro y poder instrumentalizar esa subida de precio que te he comentado.

Saludos

Edito: sorry si repito algún argumento expuesto pro W. Petersen; contesté antes de leer su post.

Gracias a ambos.
Los datos:
Tasacición 2007 1ª vivienda: 320.000.
Hipoteca actual restante: 80.000.
Tasación actual del 80%: calculo que 190.000 mínimo.
Supongo que 100.000 me darían + mis ahorros (50.000), podría tener para un pequeño apartamento totalmente pagado y libre...

Yo lo tendría clarisimo, una sola hipoteca, la otra casa libre ...... y los gastos accesorios un café menos a la semana (antes puse cada mes y no es correcto, serán uno o dos por semana, el único probleme es que te puedes encontrar que solo te quieran financiar el 80% de la nueva compra, con lo que no sé si 50.000 € son suficientes para pagar el 20% y los gastos e impuestos, y además deberías intentar en mi opinión no quedarte "limpio" tal vez buscar la forma de invertir 35 o como mucho 40, para quedarte en cuenta "como medida de seguridad" entre 10 y 15.000 €.

A la tasación de 2007 quítale, aproximadamente, un 25%.

Y no te esperes un euribor+0,50 para una segunda vivienda.

Saludos