Acceder

No inscripción en registro

28 respuestas
No inscripción en registro
No inscripción en registro
Página
1 / 2
#1

No inscripción en registro

Hola, he escrito este texto en la entrada de otra persona, pero no se si nadie la ha leído porque no he recibido ninguna respuesta.

Quiero exponer mi caso a ver que os parece, en realidad no iba a poner nada, pero me gustaría conocer alguna opinión.

Hace unos meses compramos una casa, voy a ahorrarme un montón de detalles que si son necesarios los expongo a posteriori. La cuestión es que la tasadora puso en su tasación que los lindes que aparecían en registro no coincidían con la realidad, porque en la actualidad hay una carretera y un camino, mientras que en registro aparecen propiedades privadas, ya que es una casa de 1960 y en aquel momento no existía al menos la carretera.
El banco me exigió que había que poner los lindes correctos antes de concederme la hipoteca, cosa a lo que en un principio los dueños se negaron, puesto que para ellos estaba bien (ellos la habían comprado en 2006 y la habían registrado tal cual estaba sin ningún problema, cosa que no concibo, pero bueno...)
Tras mucho lidiar con ambos, y como la tasadora no puso ningún pero en cuanto a metros ni a valor, solo con los lindes, el banco accedió a realizar todos los papeles el mismo día, es decir, primero los dueños realizaban una escritura de cambio de lindes que luego se presentaría a registro, y acto seguido firmabamos la compra venta e hipoteca, ya se que es un poco absurdo, pero así fue.
Hasta aquí todo correcto, y ahora llevaba como 5 meses esperando recibir los papeles y el excedente de la previsión de gastos, pero resulta que un día me da por consultar en la gestoría como va la cosa y ellos me responden que todo esta en tramites, como siempre... decido llamar por mi cuenta al registro y me entero que hace mas de dos meses que les han denegado el cambio de lindes porque algún vecino ha alegado, y que no se puede hacer. Voy a dejar de lado el tema de las alegaciones, diciendo que a pesar de que es muy enrevesado el vecino que alega tiene parte de razón, con lo cual a menos que me busque otra manera que desconozco o que vaya al juzgado realizar el cambio de lindes es cuando menos muy improbable, pero este no es el tema.

Mi preocupación es la siguiente, que le transmito al gestor y al notario ¿que va a pasar ahora? el notario me dice que no me preocupe, que la solución inicial es sencilla, que se registre como estaba que a eso no se puede negar el registro (cosa que no entiendo, porque mi intención era registrarla bien, que no se puede, pero si se puede registrarla mal...), bien, yo le transmito al gestor esto, pero claro, yo estoy preocupado porque el banco me daba el dinero si cambiaba los lindes, cosa que no puedo hacer, sin embargo el dinero ya me lo ha dado...

El gestor me comenta que es cierto que es algo peliagudo, pero que el banco no está interesado en pedirme que le devuelva el dinero, porque sabe que no lo tengo, y que además tiene una compra venta y una hipoteca sin registrar, así que el entiende que la solución del notario es la más adecuada, eso si, ahora llevan más de un mes con eso encima de la mesa y yo sin ninguna respuesta.

Por otro lado, las escrituras que nosotros hicimos en el notario están redactadas poniendo los lindes correctos, es decir, haciendo aparecer la carretera y el camino, que pasa con ese texto? es independiente del registro? es decir, yo voy a tener unas escrituras con un texto y en el registro va a aparecer con los lindes antiguos¿? Hay que hacer otras¿? 

Y a todo esto la finca sigue apareciendo a nombre de los antiguos dueños.

Bueno, despues de este rollazo, no se si se entienden mis preguntas, que mas que preguntas son una petición de opiniones, a ver que os parece, muchas gracias a los que os molesteis en leerlo.






#2

Re: No inscripción en registro

Hola, 

Te leí en su momento y no conteste porque hay cosas que tengo hiper claras y otras en las que no estoy muy ducho.

Compras finca, casa, vivienda o llámalo x, hipoteca, va el tasador y dice esta es la casa pero los linderos/lindes son de su padre y de su madre, levanto un condicionante, esto es no hay hipoteca o el banco se la rasca y le da igual, sin las lindes identificar la finca es difícil, que te tasan la casa dicen vale X pero a saber si es la casa.

El banco en lugar de decir, esto no lo financio no vaya a ser que dejes de pagar la hipoteca y sea la casa del vecino la que me quiera adjudicar dice que en la escritura en lugar de ponerse las lindes del registro se pongan las de la tasación, esto con un par. 

El notario dice, es genial y hace una escritura de la finca W€3 con las lindes que se le pone en las bolas y espera que el registrador vaya a comprobar si eso es verdad.

El registrador dice, algo no cuadra que sea el notario el que lo arregle, el notario que el banco y el banco como ya te tiene se la rasca, eso si a ver como inscriben la hipoteca.

Lo normal es que se haga un informe por un arquitecto sobre la finca, con las lindes en versión real, se coge el informe se lleva al notario y este al registro. Y la finca que estaba en un prado lo mismo tiene vecinos o una carretera. Luego creo que se informa al catastro, este rollete técnico no lo tengo muy controlado porque lo encargo si se da esto. Esto se deberia haber hecho en su momento que ahora imagino que se puede.

Con respecto al notario si tiene que subsanar que lo haga, correra de su cuenta que tiene parte de culpa, el banco que espere, pero que no te den dolores de cabeza que no merece la pena. La casa la has comprado y no debes preocuparte, que llevara un tiempo inscribir no lo dudo pero nadie va a retroceder eso.

Saludos.


#3

Re: No inscripción en registro

A ver, lo de registrar la finca bien sería lo suyo, es decir, llamar a un perito topográfico modificar catastro e inscribirla bien. 
El notario no quería inscribirla como el quisiera, el notario quería inscribirla tal y como está en catastro, que entiendo que sería lo correcto, lo que pasa es que la registradora, en el año 2006 la inscribió tal cual estaba en 1960 e incluyo un plano de catastro que para nada se correspondía con lo que registraba, pero como no hubo hipoteca...
El problema más grande es un camino de servicio solo para otra finca, que está a un borde de nuestra finca, que en catastro !o meten en nuestra propiedad, y que según los metros de las escrituras aparentemente en su día formaba parte de la finca, yo he preguntado en el ayuntamiento y ellos me dicen que el camino no es suyo, que pertenece a la finca, he preguntado a los vecinos y me dicen que el camino es de todos (je je) pero lo limpio yo.
¿Si yo llamo a un perito topográfico y quito el camino de mi propiedad, quién será su dueño? Yo no lo quiero, pero necesito un dueño para que se haga responsable.

Por otro lado, el banco me tiene retenidos unos 4000 euros de la provisión de gastos que sobran, y esto parece que va para largo, es más en el registro de la propiedad los dueños siguen siendo los anteriores, no se, es un poco lioso para un profano como yo, cuando parece algo tan evidente... No me parece que nadie haya actuado de mala fe, pero es todo tan absurdo.

Por cierto, muchas gracias por responder
#4

Re: No inscripción en registro

¿Ese camino "exterior" puede provenir de un derecho de paso de las fincas adyacentes? ¿Aparece grabada la finca con dicha carga? Si aparece esa carga de paso, ver si es permanente, temporal (solo x días al año por cosechas, plantaciones,...) realmente el camino sería tuyo, aunque de uso exclusivo tuyo y de las fincas a las que de servicio. Comprueba eso en las escrituras. Si realmente no aparece nada, o el camino no es tuyo porque está fuera de la finca y hay un error en catastro (nada raro por cierto) o si es tuyo la fincha llegaría a los límites de dicho camino, o es tuyo pero lo dueños anteriores, por lo que sea, lo han dejado fuera de la finca, con lo cual vas a tener problemas con tus vecinos.

Saludos
#5

Re: No inscripción en registro

Lo más probable es lo último,  en las escrituras no aparece, seguramente fuese un derecho de paso en su día, pero con el paso de los años fue convirtiéndose en camino "oficial". Pero en las escrituras no sale nada, eso sí, para que los metros coincidan tienes que incluir el camino. En el ayuntamiento me han dado incluso planos del catastro de los años 50 en los que ya aparecía el camino dentro de la propiedad, para asegurarme que suyo no era, ni lo querían 😀😀😀.
Problemas con los vecinos no, con el registro, al querer registrar la finca incluyendo como linde el camino con la configuración catastral actual pues como era de esperar han alegado, y el registro se ha inhibido. Las fincas colindantes también tienen su parte del camino incluida dentro de cada una de sus propiedades, pero como son propiedades con dueños muy antiguos seguramente el registro tendrá unos linderos que no coinciden.
Mi mayor preocupación ahora mismo es que si yo (cuando pueda registrar la hipoteca y compraventa para que realmente sea el dueño) quiero eliminar el camino de mi propiedad con un perito topográfico cuando envíe la modificación a catastro que van a hacer, porque mi finca no está ni en el principio ni en el final del camino, si no en el medio, y a quien le otorgarán la titularidad finalmente. 
En su día leí que normalmente en las revisiones catastrales este tipo de caminos los adjudicaban directamente a los ayuntamientos aunque fuesen de dueños privados, y ya luego que reclamase el verdadero dueño, pero se ve que en mi caso han hecho al revés. 
Dicho todo esto, tanto después de hablar con las personas que me llevan los papeles como después de leer tu respuesta me quedo más tranquilo, en realidad mi preocupación era que ahora el banco me intentase reclamar el dinero porque no se pudo registrar como ellos querían. Lo otro es cuestión de tiempo ( o eso espero) y el dinero retenido ya contaba con que tardaría mucho en recuperarlo.
Gracias otra vez.
#6

Re: No inscripción en registro

Si la finca no aparece gravada con la servidumbre de paso es como si esta no existiese y podrías reclamar la parte del camino, lo cual es un follón. Lo normal es que en una revisión catastral pasen el camino a público y haya que modificar también todas las fincas, otro follón al que le toque. Pero los ingenieros y topógrafos también tenemos que vivir de algo, y si faltase catastro faltaría mucho trabajo, jejeje

saludos
#7

Re: No inscripción en registro

Aquí tal vez lo mas fácil, es llegar a un acuerdo con el vecino que se ha opuesto al cambio de linderos, si es que se puede .... ¿no?  De esta forma con el resultado, modificando la escritura en lo acordado, no habría ninguna oposición y se registraria. 
#8

Re: No inscripción en registro

No lo quiero, la verdad, es evidente que no forma parte de la finca, incluso con el paso de los años han hecho un muro, la realidad visible es que hay un camino, independiente de todas las fincas que pasan por su lado, lo que no entiendo es como en catastro en la última revisión, de la cual no hará mas que unas décadas no lo hicieron constar, y como en el 2006, estando en el catastro claramente visible, la registradora admitió los lindes de la escritura de 1960 cuando era evidente que ya no eran eses, si el camino podía estar en duda, la pedazo de carretera que transcurre por otro linde ni de broma se podía pasar por alto.

La realidad es que yo ya tengo pensado llamar un topógrafo y solucionar eso, pero en su momento yo estaba con alquiler con opción de compra, y los dueños se negaron rotundamente a hacerse cargo de cambiar los lindes de la casa, ya que según ellos estaban bien, además de que con lo que tardarían en catastro se me agotaría el plazo de la opción de compra y perdería el dinero invertido, tenía todas las papeletas para que me pasará esto y finalmente ha pasado.
#9

Re: No inscripción en registro

Ya lo hice, en su momento a algunos ya les advertí que les iba a llegar una carta en la que estaba cambiando simplemente los lindes, no a todos, pero tambien he hablado con el que sospecho que ha puesto la alegación, y en una distendida conversación mientras tomábamos un vino, me repitió varias veces como quien no quiere la cosa que el camino mío no era, y que llevaba allí toda la vida, y cuando yo le replicaba que ya me lo imaginaba, pero que yo necesitaba saber quien era el dueño para que se hiciese cargo de la limpieza o por si tenía que pedirle responsabilidades a alguien y que en el ayuntamiento ya me habían dicho que no era un camino público su respuesta era: "o camiño e de todos, e hai que limpalo entre todos" está en gallego, pero creo que se entiende fácilmente. Y tengo que reconocer que este vecino concretamente si lo limpia, vamos, lo limpiamos el y yo.

Yo entiendo las alegaciones, la verdad, a los vecinos les llegará una carta diciendo que se quieren cambiar los linderos de la propiedad según está en catastro, y ellos lo que ven es que en catastro meten el camino en la propiedad, yo también alegaría, lo que ellos no saben es que yo en mis escrituras hago constar la existencia del camino y de la carretera, mientras que en las actuales no aparece ninguna de las dos cosas, y con esas escrituras nuevas no puedo registrar, ahora si, si dejo las escrituras tal cual están, con linderos incorrectos, me la registran sin problema ninguno, mi no entender...
#10

Re: No inscripción en registro

¿No se puede hacer una rectificación de la escritura de compraventa, acudiendo vosotros y los vendedores, dejando el tema de lindes tal como ta figura registrado? 

Luego presentado de nuevo las tres escrituras a registro .....seguro que esto antes el notario lo puede consultar al registrador. El banco no, porque en la compraventa no es parte.
#11

Re: No inscripción en registro

Eso ha propuesto el notario, pero no me ha dicho nada de que tengamos que ir a firmar nada, me ha comentado que se le solicite a registro la inscripción tal cual estaba, y que a eso el registro no pondrá ninguna pega. Ahora está en manos de la gestoría del banco y sus "servicios jurídicos", y yo esperando desde hace un par de meses, que es cuando YO me enteré de que el registro había denegado el cambio de lindes.
#12

Re: No inscripción en registro

Para "decir" al registro es necesario un documento, lo que no se, és si con un escrito con firmas legitimadas por notario valdría o sería necesario alguna escritura de subsanacion.
#13

Re: No inscripción en registro

A ver, lo que yo he entendido con lo de decir al registro se refiere a obviar el documento de cambio de lindes, y registrar la compra venta y la hipoteca con los lindes que constan actualmente en el registro, eses ya están firmados, pero sin presentar a la espera de que se realizase el cambio de lindes.
O eso entiendo yo, pero puedo estar perfectamente equivocado y luego me sorprenderán con sabe Dios...
#14

Re: No inscripción en registro

A ver ... si este cambio de lindes, va  en una escritura separada de la compraventa, creo (no estoy seguro), la entrada de tal escritura caducará y al presentar de nuevo, la de compraventa y la de hipoteca, no la de los linderos, se van a registrar.

Pero si este cambio de lindes va dentro de la escritura de compraventa, no se puede "obviar" una parte del texto, dudo que admitan eso solo con "decir que no lo consideren", entiendo que habría de "decir" eso por escrito, tal como te indique antes.

Habría otra posibilidad, pero a estas alturas queda claro que no van a tomar, siempre en el supuesto que el cambio de lindes, venga dentro de la escritura de compraventa, hubiera sido que el registrador hubiera aceptado inscribir la parte inscribible, valga la redundancia, denegando la parte del cambio de lindes, pero no ha sido así....claro está si esto va dentro de la misma escritura de la compraventa.
#15

Re: No inscripción en registro

Eso que describes es mi duda, la escritura del cambio de lindes la hicieron los dueños en un escrito minutos antes de que formalizaremos la compra venta e hipoteca, entiendo que se puede obviar si la registradora no lo admite, pero el texto que aparece en la compra venta y la hipoteca es el mismo que se puso en las escrituras nuevas de cambio de lindes, con lo cual si no se hace el cambio de lindes yo entiendo que ese texto no está correcto; pero el notario me lo dijo con tal rotundidad y tranquilidad que yo entiendo que no es la primera vez que se encuentra un caso así, yo sé que solución hay, que es lo que me tenía agobiado, cual sera? Dudo que la que dicta el sentido común, así que a ver por dónde sale, ya os contaré 😀😀😀