¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

9 respuestas
¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda
¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda
#1

¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Hola veréis, tengo un familiar cercano con bastante dinero en el banco muerto de asco al 0 por ciento de interés que le dan. El dice que me ofrece el dinero a como están ahora el tipo de interés fijo, un 2%. Mi idea sería comprar un piso con ese dinero, o incluso podría plantearme 2 o 3 pisos baratos de 60.000 euros o así, y ponerlos en alquiler. Por los que he visto, el alquiler me costearía la cuota de la hipoteca y los gastos propios del piso: ibi, comunidad, seguro, etc.

Sería un préstamo familiar, y por tanto no requiere escrituras ni notaria, solo llevarlo a hacienda creo. Lo puedo poner a 25 años para que la cuota no sea muy alta. 

Ventajas:

Te ahorras con respecto a un banco los gastos de escritura de hipoteca, comisiones de cancelaciones parciales, cancelación total, etc.
No tengo el límite que exigen los bancos del 70% o 60% del valor de tasación del piso. Estamos hablando e comprar segunda vivienda, y además, dedicarla al alquiler, así que los bancos no dan tanto como para primera vivienda. Como el dinero me lo presta un familiar, puedo pedirle el 110% de lo que vale el piso.

No tendría problema si un inquilino me sale rana, porque en principio no voy a meter a nadie si no viene con avala bancario o personal, y si esto no es posible, tendrá que ser con un seguro de impago porque sino no meto a nadie.   Si aun asa por cualquier motivo no me da ingresos el piso x tiempo, puedo pagar los gastos que conlleva el piso (ibi, comunidad, etc) pues tengo un buen sueldo y dispongo de bastante dinero extra a final de cada mes.

La verdad es que el negocio suena demasiado bueno ¿Qué me hecha atrás entonces?
No me va mucho esto de meterme en negocios.  No soy muy bueno en buscar pisos, regatear precios, etc. Me preocupa el tema de los okupas, derramas del piso, etc.
No voy a ganar nada hasta que se termine de devolver el préstamo. Es decir, que el alquiler me paga el préstamo, intereses, ibi, etc, pero no gano nada. Hasta que no se termine de pagar el piso no recibes ingresos íntegros. Se puede hacer cuentas de que cada año sube el alquiler y la letra del préstamo no, pero con ipc que ternemos de 1 punto o menos, no va a subir gran cosa el alquiler a corto y medio plazo.

Bueno, aún así me parece que puede ser un buen negocio, pero no termino de decidirme. ¿Cómo lo veis vosotros?


#2

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Si el dinero te lo presta el familiar no hay hipoteca, ¿no?
Si no tienes perfil de gestor de inmuebles podrias buscarte una de esas empresas que te buscan inquilino y tramitan todo por un 5 o 10%, creo, del precio del alquiler. La comidad se paga.
Si todo fallara puedes vender el piso para devolver el prestamo si no pudieras asumirlo con tus ingresos ordinarios.
De todos modos mucha confianza deposita en ti tu pariente para prestarte tal cantidad sin mayores garantias
#3

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Bueno, se trata de un hermano, por eso hay confianza en dejarme tanto dinero (110% del valor del piso). .

Si, había pensado en una gestora que se encarga de todo, no solo de buscar inquilinos, sino también durante el tiempo que esté de alquiler gestiona todo, quejas del inquilino, arreglos, etc. Sale por un 5% del alquiler mensual. 
También tengo claro que solo acepto inquilino funcionario o con contrato fijo, y sino,  con aval bancario o personal, o seguro de impago como último recurso.

No pienso vender la vivienda a corto plazo, porque sería perder dinero. El 10% que se te va en gastos de compraventa no lo recuperas vendiendo el piso 3 meses después de haberlo comprado. No tengo problemas de liquidez si me sale un inquilino rana, mi sueldo es mayor a lo que gasto cada mes. Aparte, ya he comentado las medidas de seguridad que tomaría, con lo que tampoco creo que me llege a encontrar en situación de no recibir nada un año entero por tener un inquilino moroso.. 

Las ventajas que tengo con ese préstamo  con respecto a un banco son muy tentadoras (110% del valor del piso, algo que ningún banco me daría y menos para segunda vivienda, ahorro de gastos de escritura y notaría), aparte vivimos un momento fantástico para la financiación. Recibir dinero a 25 años con un interés FIJO de sólo el 2%. Cualquier negocio que encuentres que te dé un 3% anual sería ya ganar dinero, y con el alquiler de vivienda sacas fácilmente más que ese 3% neto anual. 

Mu duda es si lo veis como una muy buena oportunidad de negocio que no debería dejar de escapar, o no es tan bonito como parece a primera vista, y las cuentas no suelen salir tan bien como yo las hago.  Si se me escapa alguna cosa negativa que no he tenido en cuenta. 

Por ej. Si compro en una zona mediocre, me puedo encontrar que no vengan nquilinos con nómina fija ni posibilidad de sacarles avales y que tampoco pasen el perfil del seguro de impago, y por tanto me encuentre que tenga que asumir riesgos o sino me tengo que quedar con el piso vacío. 


#4

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Buenos días, MI OPINIÓN, y sólo mi opinión. Todo se resume en tu párrafo: "Mu duda es si lo veis como una muy buena oportunidad de negocio que no debería dejar de escapar, o no es tan bonito como parece a primera vista, y las cuentas no suelen salir tan bien como yo las hago.  Si se me escapa alguna cosa negativa que no he tenido en cuenta". Por mi experiencia te diré que no es tan bonito como parece a primera vista y las cuentas no suelen salir tan bien como yo las hago.
En primer lugar te aconsejaría estudiar muy bien la zona en la que inviertes, la cosa se está poniendo complicada en algunas partes porque lo que antes era excepción algunos empiezan a tomarlo como norma, al ritmo que llevamos pronto serán "pringadetes" quienes paguen alquiler. Merece la pena gastarse un poco más y elegir una zona menos conflictiva aunque sólo sea por la tranquilidad.
El tema de elegir inquilino, a veces las circunstancias hacen que lo que hoy es bueno mañana no lo sea tanto. El seguro de alquiler no tengo duda que tiene un montón de cláusulas, las gestoras de inmuebles lo mismo,... y una cosa fundamental, si dejas una parte para la gestora, otra para el seguro, otra para... a final de mes te queda muy poco.
No te quiero desanimar, pero te aconsejo ir con pies de plomo, ten en cuenta que te surgirán gastos no previstos -cambios en el piso, derramas, costes fijos,...-, normalmente tendrás dolores de cabeza ocasionados por el piso,... Pero por otro lado tal y como está hoy en día el tema bancos si que si tienes disponibilidad algo hay que hacer o las comisiones bancarias y hacienda te ayudan a desmontar el montón generado.
Bueno tengo claro que no te he aclarado nada, como mucho te invito a repensarlo y finalmente te deseo suerte en lo que emprendas. Ah, y mucho cuidado con mezclar dinero y familia o amistad.
#5

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Creo que no vale la pena.

Si es su dinero, parece lo más sensato que se lo invierta él y asuma el riesgo de su beneficio. Si le das un rendimiento fijo, y para tí, ya veremos, eso significa que todo el riesgo lo estás asumiendo tú. Mientras la cosa vaya bien, todo perfecto, pero a la que se te gire algo en contra (en un tiempo suficientemente largo, eso es casi seguro), quizá aparezca resentimiento hacia tu hermano, y eso sí que no hay beneficio económico que lo pague, en mi opinión. Tal como lo entiendo, no estaríais coinvirtiendo como socios, de igual a igual, sino que él sería tu prestamista y tú su deudor.

Fuera de la pregunta, pero creo que viene al caso. Si dispones de algo de dinero sobrante mes a mes, eso es exactamente lo que tienes disponible para invertir sin problemas, y ahí sí que no te enfadas con nadie si te sale la cosa bien, regular o mal. Por ejemplo, fondo indexado, el más recomendado, con 50 euros al mes o con 500 o más, eso ya depende de tus posibilidades. Coronavirus incluido, esto tan sencillo me acaba de dar más del 10% sobre las aportaciones periódicas del último año y medio (>11% para un hijo y >12% el otro, según los momentos de entrada). A ver de dónde saco lo mismo alquilando, ni en sueños.

Un saludo.

#6

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Me parece a mi que el que va a hacer un buen negocio es tu hermano, que va a ganar un 2% sin ningún tipo de preocupación.
Para que tú ganes también otro 2% vas a tener que sacar una rentabilidad al alquiler del 4%. Se puede conseguir, pero para ello te tiene que salir todo bien: comprar en buena zona y a muy buen precio, tener inquilino fiable, que no haya averías... 
Además, tendrás que hacer gestiones de cara a Hacienda, compra de mobiliario y electrodomésticos, quebraderos de cabeza que ahora no tienes...

Tú mismo dices que no te va meterte en negocios y que no eres bueno en regatear o buscar precios. 
Yo creo que ya estás dando la solución a tu duda.
#7

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Francamente, me parece una estupenda manera de acabar mal con tu hermano.

Si queréis hacer esto meteros juntos y tu cobras algo por la gestión de los alquileres, busqueda de pisos, etc.
#8

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Sí, pero él gana un 2% de un dinero que si tiene, y yo un 2% de un dinero que NO tengo. Es decir, que si me prestara digamos que 100.000 euros, cada año ganaría mínimo 2.000 limpios que saco de la nada, de 0 euros que tengo en el banco. No veo tan mal negocio. Claro, hablamos de sacar una rentabilidad bruta de 4%, para que tras los gatos que conlleva el piso y su alquiler, quede limpio un 2%. Pero es que veo pisos en venta que por el alquiler que se paga, dan una rentabilidad bruta muy superior a ese 4%.

Aparte, también pienso que si me pongo en el peor de los casos: un inquilino que no pague, tengo el seguro de impago o el aval personal o bancario. E incluso aunque esto me fallara, que lo veo dificiil, incluso aunque en 20 años tenga que lidiar con uno o varios inquilinos morosos, el piso por lógica valdrá mas que ahora, asi que cuando lo venda liquido la deuda y seguramente gane dinero. 

Ya se que la vivienda no son matemáticas, y el precio de la vivienda sube y baja. Que se lo digan al que compró en el 2007 y vendió en el 2015. Pero a largo plazo, a muy largo plazo, como son 20 años, la vivienda estará muy seguramente mas cara que ahora. Eso si, siempre y cuando no compres cuando está muy cara, y ahora no me lo parece, pues como digo, veo viviendas con rentabilidades brutas del 8 o incluso 10%. Eso no lo veías en el 2007 ni de coña.

En cuanto al alquiler, mi idea es hacerlo sin muebles, así que un problema menos.
#9

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

La bolsa puede ser muy rentable, pero yo no tengo mucho dinero sobrante en el banco ¿Que es mejor, ganar con la bolsa un 8% de 10.000 euros que tengo en el banco, o un 4% de 100.000 que me preste un familiar para inversión en vivienda? Aparte, si quiero vender la vivienda dentro de 20 o 30 años, seguramente valdrá mucho mas que ahora, y no solo unos pocos miles de euros mas, por lo que hay que sumar la rentabilidad obtenida por alquiler esos años junto a la plusvalía por la venta e la vivienda dentro de 20 o 30 años.

Una opción sería utilizar el préstamo familiar para la bolsa, pero la bolsa sube y baja, y me puedo encontrar varios años perdiendo dinero con las acciones, y al mismo tiempo, tengo que pagar cada mes ese 2% de comisión a mi hermano. Mal negocio veo ahí. La vivienda da menos beneficios que la bolsa, pero no sufre los altibajos de la bolsa, y  tienes mas asegurado la rentabilidad año tras año. Es lo ideal si estamos hablando de un dinero que no tienes, sino que debes devolver poco a poco cada mes.
#10

Re: ¿Vale la pena este negocio? - Alquiler de vivienda

Hay fondos de inversión con reparto de dividendo mensual, trimestral, semestral... Sería cuestión de buscarlos, ver el % de dividendo y si te sale a cuenta dicho dividendo - devolución del préstamo - impuestos. Así no corres el peligro de invertir en unas pocas acciones que se queden estancadas en su cotización.
Es lo que yo haría en tu situación, pero leyéndote creo que estas bastante convencido de seguir con el alquiler de viviendas. Tampoco digo que sea mejor mi idea, pero es que tengo alergia a la idea de tener que lidiar con otras personas, enseñar la vivienda, etc

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