Vender ahora casa que está alquilada para comprar en 2 o 3 años más barato una mejor para vivienda habitual

Hola,


Os cuento una operación para ver qué os parece y si lo veis viable y recomendable.


Vivienda comprada en la periferia de Madrid en 2016 por importe aprox 60.000 € + 5.000€ aprox de gastos (unos 65.000€ total compra) pagado íntegramente con ahorros sin pedir hipoteca. La casa estaba para reformar completamente, se reformó con calidades medias y se gastó unos 20.000€ en la reforma (de esos 20.000€ justificables serán unos 4.000€ ya que el resto lo hizo con sus propias manos, conocidos, familiares... Es del gremio de la reforma, por eso hay unos 16.000€ no justificables con facturas, lo digo por una posible venta de casa por si fuera de interés) 

Esa vivienda desde el 2016 y en la actualidad está alquilada. Con una renta de 600€ al mes (la casa está reformada pero alquilada sin muebles) el alquiler por la misma zona y características ronda los 700-750€ al mes.... Esos 150€ de diferencia a la baja es debido a que en su día en 2016 ya se alquiló barato a 650€ y era una amigo de la familia, tras 2 años se hizo rebaja de 50€ dejándolo en 600€ por tema de la familia... Y tb por ser buen inquilino, hasta la fecha pagado religiosamente cada mes y teniendo la casa muy cuidada, limpia e incluso ocupándose de un par de averías y gestiones por las averías con seguros que se ha tenido en este tiempo (como inquilino un 10) 


Faltan unos meses para que cumpla el contrato de alquiler (3 años + 1 de renovación) y habría que renovar el contrato (creo que son 5 años como exige la ley) que por la parte del inquilino quiere y por la parte de la propiedad en principio también (((aunque se está pensando en vender ahora que se puede vender más caro y comprar en 2 o 3 años una casa mejor para vivienda habitual y la que se vive ahora alquilarla en un futuro o venderla o ya se verá, depende)))

La duda es que aq la propiedad no le importaría seguir con el piso de alquiler porque aunque no es una renta alta y podría sacar 100 o 150€?más con otro inquilino.... Pero lo que saca, lo saca al 100% "seguro" con un inquilino que cuida mucho el piso y a día de hoy legal.

La propiedad tiene 2 ideas en la cabeza y no sabe muy bien que hacer:

1-. Seguir con la vivienda alquilada a precio actual de 600€ o subir si se puede algo el alquiler, ¿¿25 o 50€??...claro que a la propiedad le gustaría subir esos 100 o 150€ que se está pagando demás por la zona, pero al estar familia de por medio, haber confianza y ser un inquilino de 10....pues le da reparo de decir que quiere subir incluso esos 25 o 50€ (creo que se continuaría en esos 600€)

2-. Vender el piso ahora, en 3 meses que cumple el contrato de alquiler a un precio (actualmente por la zona) de unos 135.000€ aprox. Guardar ese dinero y comprar dentro de 1 o 2 o 3 años aprox una vivienda mejor (precio a día de hoy en mercado 300.000€- 350.000€) no para alquilar, sino para vivienda habitual (y en la que vive ahora la propiedad que está pagando hipoteca y le quedan 4 años solo, que es una casa similar o algo mejor que la que tiene alquilada, alquilar esa casa o vender si es buen momento dentro de 1 o 2 o 3 años) 

Somos de la idea que hoy en 2020 se podrá vender y comprar más caro de lo que valdrán las casas en 2021 y 2022, no se si 2023....(tema crisis COVID-19) qué se estima de que bajen un ¿15-25-30-35%?

DUDAS;

No tenemos muy claro el dinero de gastos, impuestos, que se debería pagar por la venta de este piso. Comprada en 2016 por.... 60.000 € + 5.000€ aprox de gastos (unos 65.000€ compra) pagado íntegramente con ahorros sin pedir hipoteca. Gastado unos 20.000€ en la reforma (de esos 20.000€ justificables serán unos 4.000€ ya que el resto lo hizo con sus propias manos) y venderla en 2020 por 135.000€

135.000€-65.000€-20.000:   50.000€ de "ganancia" a lo cual habría que restar todos los impuestos de hacienda y demás. 

No sabemos si como en la actualidad no es vivienda habitual, si mientras que se vende y se compra pasan menos de 2 años habría que pagar el impuesto del 19% aprox? Si es más de 2 años sea o no vivienda habitual si habría que pagar ese 19%

A parte también pagar plusvalía que no sabemos muy bien cómo calcularla
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Mejor seguir como estamos y si las condiciones económicas lo permiten dentro de 2 o 3 años que la propiedad cambie de piso habitual a uno mejor sea vendiendo el que tiene alquilado, vendiendo en el que viven o sin vender ninguno y tener los 2 alquilados? 

Se duda si se renueva ahora el contrato de alquiler 5 años, no poder vender esa vivienda mientras dure esos 5 años que no se muy bien si esto es así... 

Alguna opinión? Lo veis factible o veis un riesgo toda esta operación perdiendo un alquiler que aunque no es alto pero si está "asegurado"?

Gracias de antemano 

Tras leer tu post, me ha recordado un poco al cuento de la lechera.
Parece que se da por sentado que los pisos en un par de años habrán bajado mucho de precio, lo cual no hay forma de saberlo. Además, dependerá de las zonas, etc.
Dado que la vivienda alquilada no es vivienda habitual, si la vende, deberá pagar por la ganancia patrimonial que haya obtenido en la renta del ejercicio en el que se produzca la venta. Da igual si se compra otra vivienda después o no y cuando se haga (si se hace).
Por último, comentar que si obtiene 7.200€ brutos al año con el alquiler actual con una inversión inicial de 60+5+20 = 85k€, esto corresponde a un 8,5%. Pocas inversiones dan un rendimiento bruto tan elevado. Teniendo en cuenta esto, y sumado el hecho de que se comenta que el inquilino es ejemplar, yo en su lugar mantendría la situació actual.
Saludos

Hola y gracias por la respuesta.

Si, son cuentas de la lechera total, un poco de lo que se cree, se lee, se oye, se quiere....pero lechera total!

La verdad que el punto de que el inquilino es ejemplar es el que echa más para atrás para hacer esta operación.

La rentabilidad bruta con los precios de compra en 2016 ( buen precio de compra) es de como bien dices de 7.200€ al año (8,5%) 5.000€ neta al año (6% neta). Se paga una alta cuota por comunidad, 110€ al mes al tener calefacción central y agua incluida.

Pero no se si hay que calcular la rentabilidad de ese 8,5 bruta y 6% neta sobre los 85.000€ que costó en total la compra o los 135.000€ que vale hoy en la actualidad, de ser así la rentabilidad sería de 5,3 % bruta y 3,7% neta, si se valora así no es algo con una rentabilidad excelente a nivel económico.

Siempre he tenido dudas si se debe de calcular con el precio de compra o el ofreció real.

A seguir pensándolo....

Saludos 

La rentabilidad se calcula teniendo en cuenta el dinero invertido (85k€) y no lo que supuestamente vale hoy la vivienda.
Que venda o no la vivienda en un futuro, ni el precio al cual lo haga, no afecta al rendimiento que le está sacando con el alquiler, el cual sólo depende de los ingresos que le proporciona y de la inversión inicial (85k).
Saludos

Tu invertiste 85k€ y le sacas 7200 anuales, por tanto obtienes un 8,47% bruto. El 5,3% bruto lo obtendría quien te lo compre, si finalmente vendes, por 135k€ si mantiene el precio de alquiler (que ya has dicho que está por debajo del mercado)

Edito: respecto a la hipotética subida del alquiler, mira el IPC:

Solo con el coste de la vida justificarías una subida de 25€, sin tener en cuenta que haya subido (o no, pq no lo se) IBI, comunidad o seguros 

Yo, en esas condiciones, seguiría alquilando. Me parece un chollo un piso de 70.000€ sacarle 600 al mes. Por mucho que baje, sacarle un 8% anual, ya está muy bien. Y más si el inquilino es bueno. Llegado el dia, de querer comprarse uno, que le plantee al inquilino la venta.
Y ni de coña le plantee subir el alquiler. Un inquilino bueno es un tesoro. Por sacar 200-300€ más al año, te vas a arriesgar? Cuando se vaya que pida lo que quiera, que el que entre elige si quiere pagarlo.

Aprovecho este hilo para preguntar una cosa que se menciona y así no creo uno nuevo:
Faltan unos meses para que cumpla el contrato de alquiler (3 años + 1 de renovación) y habría que renovar el contrato (creo que son 5 años como exige la ley)
¿Esto es así, si o si? Me interesa porque en agosto me acaba la prórroga de mi contrato firmado en 2016. ¿Que pasaría en el hipotético caso de que mi casero ni yo hagamos nada?

Pero una duda, respecto a la rentabilidad. Esta bien que se calcule con lo que te costó a ti (85.000€ en este caso) pero también es razonable que se cslcuke con precio actual o así me ha parecido leer alguna vez. 

Por ejemplo, esa casa de 85.000€ es heredada por mi hijo mañana al yo morir. El la tiene alquilada pero como le ha costado 0€.....tendría una rentabilidad bruta del 100%!!! O alguien que en la actualidad tenga 70 años y se ese piso que es del año 1975 por la cantidad que se vendían antes a unos 250.000 pts (1.500€) la rentabilidad en este caso a pesar de hacer reformas y demás... Que podría ser un 80 o 90%?  La verdad que depende de cómo se mire.... Se puede ajustar la rentabilidad al precio de venta actual o precio de adquisición. 

Es una opinión

Saludos 

Queda claro, aunque como he comentado en mensaje anterior también es susceptible si ese piso es heredado y costó 0€ o es de una persona que lo comprara en el año 1975 por 1.500€, en estos casos la rentabilidad se dispara 

Hola y gracias por dar tu opinión.

La cinors total xin todo serían 85.000, no 70.000€

Es verdad que tener un inquilino bueno es un chollo, una lotería! Y tienes ahí un dinero seguro con poco esfuerzo (el típico de vez en cuando de se me ha roto la lavadora o cosas así) 

La única espinita es que está alquilado barato, unos 100 o 150 € menos aló mes (1.200 o 1.800€ menos al años) no sin 200 o 300€ que por ese importe es que ni lo plantearía. 

Creo que la mejor opción como dices es aguantar y mantener el alquiler al precio bajo de 600€ y mantener al buen inquilino y pagador. 

Si se vende ahora se pierden los 5.000€ netos de beneficio al año que da esa vivienda. Si, es verdad que en banco tienes 135.000€ limpios de liquidez por si sale una gran oportunidad ahora, en un año, dos años.... Pero es algo de y si..... Incertidumbre... y todo a - 5.000€ el año.

Buenas,

Creo que es así como digo yo, pero solo creo.... Es lo que yo tengo entendido. 3 años + 1 renovable si ninguna de las 2 partes dice nada con mismas condiciones. Pero al 4 año ya hay que hacer contrato nuevo. 

Pero esperemos que alguien más entendido nos confirme

Saludos