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Problemas con la compra de una vivienda

Problemas con la compra de una vivienda
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Problemas con la compra de una vivienda
13 respuestas
    #1

    Problemas con la compra de una vivienda

    manotari

    Buenas tardes,

    Os comento el problema que me he encontrado al intentar comprar una vivienda:

    Resulta que esta semana encontré en milanuncios, una vivienda a buen precio (130000) dentro de lo que puedo encontrar en mi localidad (Tarifa) 62m y dos habitaciones.

    Quedé con el vendedor para verla y en ese mismo momento, le comenté que estaba interesado en comprarla.

    Después de informarme con el banco y ver que era posible pedir una hipoteca, quedé con el vendedor en el día de hoy para firmar el contrato de arras.

    Bien, me pongo a leer el contrato de arras y veo todo correcto, indica la compra-venta de la vivienda por 130000, la fianza que se entrega, que no tiene cargos ninguno la vivienda....

    Pero ya hablando, es cuando llega mi sorpresa, me dice el vendedor que en la escritura, quiere que aparezca el precio de la vivienda con respecto el valor catastral (60000) y que el resto, se lo tendría que pagar en negro, para que hacienda no le metan el clavazo.

    Claro está, mi problema es que no tengo 70000 euros para poder hacer la operación y estoy viendo que voy a perder una gran oportunidad en comprar una vivienda, le he comentado que me deje de margen hasta el lunes, para ver sí puedo hacer algo.

    Alguien podría asesorarme, puede el vendedor venderlo por el valor catastral??? o debe de cogerse el valor real de la vivienda???

    ¿cuanto podría hacienda reclamarle al vendedor, sí hiciera la venta por 120000???

    ¿puedo solicitar una hipoteca mayor a la escritura?

     

    Creo que toda esta movida viene que se ha metido el sobrino por medio para asesorarle, ya que comentó que tenía un comprador, que tiene el dinero en metálico y quiere aprovecharse en ganar más dinero pagando menos impuestos.

     

    Agradezco toda ayuda o comentario.

    #2

    ¿Por qué no debes comprar nunca una vivienda pa...

    W. Petersen

    Primero y vaya por delante que esto es absolutamente ilegal e insolidario para el resto de los ciudadanos, los impuestos que uno no paga, supone que otros los tendrán mayores o no se podrá rebajar a todos, pero esto ya lo sabes, con lo cual vamos "a la técnica" de esto, y verás que hay pocas o ninguna posiblidad.

    Entonces si vende por el catastral, es más que probable que la Agencia Tributaria Andaluza no lo acabe de ver, y le hagan una complementaria de impuestos.

    En lo que respecta a ti, es bastante difícil que un banco te preste mas dinero de que realmente cuesta la casa, porque si en la escritura se indica que se compra 60.000 € ¿de qué alguien va a prestar 70, 80 ... 90.000? no tiene sentido, al margen de que cuando la Agencia Tributaria vea que de una casa de 60, un banco hace una hipoteca de pongamos 100.000 y hay una valoración de digamos 120, claro, claro no lo verán 

    Pero imaginemos que un banco presta 100, sin importarle lo que figura en la escritura, entonces haria un cheque de 60 para el pago, y los 40 restantes tendrías que pedirlos en efectivo, y ya no digo si la hipoteca fuera mayor, con lo cual el banco si sospecha de dinero B, y nada menos que 40.000 € de golpe, tiene obligación de informar a su departamento de blanqueo de capitales, y ellos verían si hay que informar a la Agencia Tributaria. 

    No puedes sacar el dinero poco a poco, para no levantar sospechas, simplemente porque en tal caso, el dinero de la hipoteca no lo tendrías hasta el mismo día de la firma.

    Alguien podría asesorarme, puede el vendedor venderlo por el valor catastral??? o debe de cogerse el valor real de la vivienda???

    Una escritura es una declaración ante notario, se supone que exactamente la verdad, y eso se indica en la misma, no existe el compro por 60 en escritura pero la verdad es otra, no va así, algo es verdad o es falso, fin de la historia. 

    Los impuestos que paga el vendedor se calculan así, precio que a él le costó la casa, mas los gastos que tuvo (notario, registro, impuestos..)  y se resta al precio de venta, lo "del medio" es beneficio que tributa en IRPF (en la declaración de renta) que va desde el 19 al 25% por tramos, no sé exactamente si los primeros 6.000 de beneficio son al 20%, lo que va de 6.001 a 30.000 el 23% y el resto al 25, exactamente no lo sé, per tener una idea él tendrá que calcular el beneficio que tiene, y si le calcula el 22% seguro que se acerca mucho a la realidad.

    Si esta casa fue una herencia o donación, en lugar de considerar el precio que le costó más gastos, lo haría con el precio que figure en la herencia o donación de la misma forma que si lo hubiera pagado.

    Cuando digo impuestos y puntos suspensivos me refiero a que con la venta el Ayuntamiento de Tarifa, liquidará el impuesto de plus valia municipal que lo calculan en base al incremento del precio del suelo, del solar, aunque sea un bloque de pisos, está sobre un solar, y por tanto cada piso es propietario de una parte de dicho suelo ... pues tal impuesto que lo calcula el ayuntamiento y nada tiene que ver con el valor de la venta, salvo que tuviera pérdidas, y no parece el caso, también es un gasto que se resta del beneficio a declarar. 

    ¿puedo solicitar una hipoteca mayor a la escritura?

    Son muy pocos los bancos o cajas rurales, que dan hipotecas sin tomar como base el coste real, el que figurará en la escritura, normalmente los bancos y cajas rurales, prestan el 80% del menor de los valores, el de compra o el de tasación, es decir que si la finca se tasa pongamos en 120.000 tendrían que aceptar una hipoteca de 96.000 €, pero si la venta se hace pongamos por 105.000, te prestaran el 80% de dichos 105, o sea del menor de los valores de tasación o compra, es decir 84.000 €, pero el problema incluso si te aceptasen la hipoteca por los 120 sin considerar el valor de compra (nota 1) ¿como sacas el dinero en efectivo para pagar el resto? dudo mucho que consigas que el del banco venga a notaria con un cheque de 84.000 € y 36.000 en billetes de 500, lo dudo, se negarán a colaborar con un fraude fiscal.

    Nota 1: Creo que ING o eso dicen por Rankia, hace hipotecas por el 80% de la tasación sin mirar el precio de compra en escritura, pero el problema es el mismo, ING menos que otros porque no tiene oficinas, es un banco que tiene una sola oficina en un polígono cerca de Madrid, creo que es Alcobendas, pero no estoy seguro, y tienes garantizado que no mandarán al camión de los de Prosegur a llevarte 36 o 40.000 € en efectivo .... y menos te darán dinero unos días antes sin firmar, ni después porque tu vendedor querrá cobrar todo al momento, si te entrega la casa, no permitirá que le quedes a deber dinero ............... Si has visto alguna oficina de ING en Cádiz o en Jerez de la Frontera, es de algun colaborador o agente financiero a comisión del banco, no es una oficina como una normal de Unicaja o BBVA, por tanto tampoco te llevarán efectivo para pagar algo que supone colaborar con un fraude fiscal. 

    Y luego pensemos en el futuro,  en tu futuro. Supongamos que de alguna forma consigues el dinero fuera de hipoteca, compras por 60.000 € y entregas el resto en billetes, la casa figurará por un valor de 60.000 €, y resulta que dentro de 3 años, te sale un trabajo maravilloso en Sevilla, y decides "emigrar", vendes la casa de Tarifa, para comprar otra en la misma Sevilla, en  Alcalá de Guadaira o Dos Hermanas (por  poner ejemplos) .... pues nada el problema de tu actual vendedor lo habrías comprado con la casa, porque tu casa la has comprado por 60.000 más los gastos e impuestos, todo lo que saques por encima de esto, serías tu el que cargue con los impuestos, porque sería tu beneficio, no expliques historias a la Agencia Tributaria de que pagaste algo más en negro, que si no hubieran pasado 4 años, incluso una denuncia te la llevarias como propina, sin poder restar nada del supuesto pago en efectivo, claro.  

    Y finalmente ya en términos egoistas, sin pensar en la insolidaridad de colaborar en un fraude fiscal, resulta que tu vendedor tiene un problema, y de paso una cara dura como el cemento, y la solución es colocar "su problema" a ti, de manera que sea "tu problema", si yo fuera tu, si voy a correr riesgos, al menos que yo me beneficie, no tiene sentido que los corra para beneficiar a un tercero, anda y que le den .... bueno eso si yo fuera tu, cosa que no soy. 

     

     

     

     

     

    #3

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    manotari

    Hola  W. Petersen , me quito el sombrero por toda la explicación que me has dado, hablando de este señor, creo que tal como quiere vender la vivienda va a tener problemas con hacienda.

    Intentaré percatarle que puede ahorrarse ahora un dinero, pero que puede venir una inspección y que le salga caro la jugada.

    Está claro que es un fraude y en esas condiciones es imposible aceptar y tal como bien me has explicado, en un futuro sí quisiera vender tendría problemas con hacienda.

     

    Muchisimas gracias por el gran aporte, esta información vale dinero.

     

    GRACIAS¡¡¡¡

    #4

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    W. Petersen

    La verdad es que de los problemas que tenga él con Hacienda, casi "puedes pasar de largo", el asunto es que tales problemas pueden acabar tarde o temprano en tu casa, en tu bolsillo  .... mira, el asesor fiscal de las empresas en las que trabajo, el padre del actual gerente (es una asesoria que lleva ya tres generaciones de asesores fiscales) dice que los impuestos no desaparecen, en algun momento alguien corre con ellos, bueno lo dice en català, porque somos de aquellas tierras .... pero la traducción es esa. Lo que el gestor viene a indicar que si tu vendedor ahorra en impuestos, estos los acabará pagando el comprador si vende o sus hijos si heredan, los que no van a perder son los de Agencia Tributaria, es posible que tarden en cobrar, pero fijo que cobran ......  al menos de cara a ciudadanos sencillos como yo y supongo que tu, "los inventos fiscales" son caros y al alcance de grandes fortunas, el resto de mortales, los "curritos" a palmar en el 100% de los casos .... 

    Y otra cosa que no te he comentado y no estoy seguro que ocurra en Andalucia o en otras Comunidades Autónomas, pero la Agencia Tributaria Catalana, y todas las comunidades tienen una que recauda algunos impuestos que corresponden a dichas CC.AA., en temas de vivienda tiene una tablas de valores mínimos, que los calculan según en valor catastral, en algunos pueblos o ciudades,  dicho valor hay que multiplicar por 1,5, en otros lugares por 2, en otros (muy pocos) hasta por 3.  Con lo cual si una casa en catastro vale 50.000, si valor de referencia es multiplicar por 3, o sea que si se vende por menos de 150, salta la alarma, cuando en otras localidades solo se multiplica por ejemplo por 1,75 ... ¿y eso porqué? pues depende de la fecha de la revisión de los valores de catastro, si en una ciudad el catastro se revisió hace 15 años, parecería normal que de tal valor tuvieras que multiplicar por 3, pero si se revisó hace 6 meses, la tabla como mucho considerará la multiplicación por 1,20 (un 20% más de valor que lo indica el catastro) ..... o puede que no haya que multiplicar por nada, y el valor catastral sea el correcto.

    ¿Esto son valores reales? Pues no, son referencias medias de cada zona, una guía o una forma que los inspectores tributarios tengan comparativas para ver si algo es normal o se sale de tal normalidad, y por las zonas que yo me muevo, aciertan bastante, si en una localidad la tabla de referencia (y son públicas, es decir las podemos consultar) te dice que hay que multiplicar por pongamos 2, sacas el valor, y se acerca bastante al valor de venta de la zona. Excepciones hay claro, puedes encontarte qua alguna finca sea porque tiene mucha calidad o al contrario, está en semi-ruina, las tablas no valen, pero en general pues afinan bastante.

    Yo no sé en Andalucía, pero en mi tierra, rarísimo es cuando se vende algo por el catastral , cuando la Agencia Tributaria Autonómica lo recibe, no se salte alguna alarma y al poco tengas un requerimiento de pago de las diferencias de impuestos.

    Mira, nosotros compramos una nave a un banco, por abril de 2017 y  la verdad es que muy bien de precio, no hace ni un mes que nos llegó una "complementaria" de mayores impuestos, no han sospechado de dinero B, no parece muy probable si el vendedor es un banco, y tampoco creo que les importase mucho, porque la CC.AA. cobra impuestos de compraventa, sin embargo  la parte de impuestos de Renta o de Sociedades son competencia de la Agencia Tributaria Estatal, y las autonómicas no sé si meten mucho en impuestos de los que no rascan un euro, pero si el banco nos quiere vender barato o hemos conseguido que lo hicieran, seguro que les parece perfecto, no es su problema, y es que dicho banco si quiere puede regalar la nave, pero los impuestos a pagar no los puede regalar, porque no le pertenecen ..... Cuando compramos esto, ya esperábamos que nos llegase "la factura" de mayores impuestos, lo raro es que haya tardado más de un año en llegar, pero no debemos preocuparnos, nos meten los intereses en la factura ... jejeje ..... 

    #5

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    manotari

    De nuevo GRACIAS, me lo has dejado muy claro.

     

    saludos

    #6

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    Valentino

    Hola manotari,

    ya te han explicado perfectamente lo que te puede pasar por prestarte a ese fraude.

    Yo lo que haría es lo siguiente: firmas el contrato de arras , le das la caparra y cuando llega la hora de la escritura le exiges escriturar en 130.000€. Si rechaza escriturar le pides la devolución del doble de la caparra. Y amen.

    Un saludo

     

    #8

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    manotari

    No es mala opción, pero no me gusta fastidiar a las personas, sí el quiere esas condiciones, mejor que se busque a otro.

    Le mandé un mensaje indicándole que me sentía estafado, que ya me podría haber dicho desde el primer día dicha condición. Al momento me llamó por teléfono, indicándome que podía llegar a 100.000 y el resto (30000 en negro).

    Mi respuesta de nuevo fue no.

    Sí es verdad, que viendo como está en mi pueblo los precios de las viviendas, se me ha pasado por la cabeza, pagarle de esos 30000, los tributos que se llevaría hacienda (creo que sería el 23%), ya que el tío lo que no quiere es que hacienda le meta el crujido.

    Es decir, escriturarlo por 130.000 y pagarle 6900 en el contrato de arras. Al final estaría pagando por la casa 136.900

    Pero por otro lado, el banco me ha comentado que al ser menor de 35 años y pagar menos de 130.000 los gastos que origina la compraventa serían la mitad. (pasaría de 12000 a 6000 aproximadamente). Lo que pagaría de más me lo podría ahorrar en gastos.

    ¿qué os parece mi idea? o realmente no es como yo pienso.

     

    Gracias de nuevo por vuestros comentarios

    #9

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    W. Petersen

    Sigo pensando lo mismo, concretamente estos dos párrafos de mi primera respuesta:

    Y luego pensemos en el futuro,  en tu futuro. Supongamos que de alguna forma consigues el dinero fuera de hipoteca, compras por 60.000 € y entregas el resto en billetes, la casa figurará por un valor de 60.000 €, y resulta que dentro de 3 años, te sale un trabajo maravilloso en Sevilla, y decides "emigrar", vendes la casa de Tarifa, para comprar otra en la misma Sevilla, en  Alcalá de Guadaira o Dos Hermanas (por  poner ejemplos) .... pues nada el problema de tu actual vendedor lo habrías comprado con la casa, porque tu casa la has comprado por 60.000 más los gastos e impuestos, todo lo que saques por encima de esto, serías tu el que cargue con los impuestos, porque sería tu beneficio, no expliques historias a la Agencia Tributaria de que pagaste algo más en negro, que si no hubieran pasado 4 años, incluso una denuncia te la llevarias como propina, sin poder restar nada del supuesto pago en efectivo, claro.  

    Y finalmente ya en términos egoistas, sin pensar en la insolidaridad de colaborar en un fraude fiscal, resulta que  tu vendedor tiene un problema, y de paso una cara dura como el cemento, y la solución es colocar "su problema" a ti, de manera que sea "tu problema", si yo fuera tu, si voy a correr riesgos, al menos que yo me beneficie, no tiene sentido que los corra para beneficiar a un tercero, anda y que le den .... bueno eso si yo fuera tu, cosa que no soy. 

    Luego si tu le pagas estos 6.900 € para que él pague la diferencia de impuestos, ya es un tema de si te interesa comprar la finca por 136.900 €, si consideras que te sale a cuenta. Aquí no hay ninguna defraudación,él te vende por 136.900 y esto figurará en la escritura, a partir de ahí es simplemente si te interesa o no a este precio.  

     

     

    #10

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    W. Petersen

     

    No es mala opción, pero no me gusta fastidiar a las personas, sí el quiere esas condiciones, mejor que se busque a otro.

     

    Hombre, tal como lo planteas, para no fastidiarle a él te fastidias a ti mismo, concretamente 6.900 veces .... esto ya es la percepción de cada uno, yo esto de fastidiarme por la insolidaridad de otro no lo iba a aceptar ni "jarto vino", pero también es cierto que tenga yo este carácter, no me hace mejor persona, ni me otorga la posesión de la razón ... por tanto en tales planteamientos, mejor que respondan otros foreros, porque garantizo que no soy la persona más adecuada precisamente, mis "jodidos" principios me dan bastantes disgustos. 

     

    #11

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    españaa

    mi consejo es,o s iscritura con los 130.000 o que se olvide de venderme el piso,si no quiere buscate otro piso con un poco de paciencia encontraras otro mejor,no te metas en lios,un saludo

    #12

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    manotari

    Llevo ya tiempo buscando pisos en Tarifa y encontrar algo parecido, que este bien situado y a buen precio es casi imposible,

    Un vecino de este piso me comentó que vendieron hace un mes, otro apartamento de 42m y una habitación por 125.

    Aquí hay una especulación bestial, ya te digo que en los años de la crisis y venta de pisos por parte de los bancos, aquí no llegó a salir ninguno. A tan solo 20 km de aquí, te encuentras pisos de las mismas características por la mitad de precio.

    Pienso que aunque de más dinero por el piso, saldría ganando tal como están los precios por aquí. Pero por otro lado, me da rabia ofrecerle más, cuando ya me engañó anteriormente.

    Creo que seguiré buscando.

     

    un saludo

    #13

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    españaa

    hace 4 meses un familiar buscaba piso para comprar en madrid,se encontro con dos pisos a buen precio,pero los vendedores pedian 70.000 en b,y aparte el precio de compraventa,finalmente los dejo y seguio buscando, al mes encontro un piso parecido a esos dos,s scrituro con el precio acordado ni en A ni en B,todo legal,de todas formas entiendo tu situacion y no es facil hoy en dia,intenta de negociar con el y dile scriturais en 115.000 ni para ti ni para el,un saludo

    #14

    Re: Problemas con la compra de una vivienda

    Robertblog

    Buenos días,

    Creo que tu postura es correcta, y si te sirve de algo yo he firmado operaciones así, partiendo del mismo planteamiento que estas haciendo tú.

    El precio de la vivienda es óptimo, aún incrementando el precio en 3.000 € -6.000 €

    Tú estas satisfecho por la compra, y tampoco es una perdida, ni siquiera abultada (que ha quedado totalmente asumida con la rebaja del precio sobre el mercado medio)

    Cumples con la legalidad, y no sufres una futura plusvalía.

    No eres más listo ni más tonto, por pagar esos 3.000 € -6.000 € de más, simplemente te conviene.

    Si el comprador hubiese repercutido esa cantidad en el precio del inmueble desde un inicio, a ti tal vez te hubiese parecido correcto y se la hubieses comprado sin regatear.

    Conclusión: En mi humilde opinión, has tenido una buena idea, y encontrado una acertada salida.

     

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