Comprar un piso con inquilino: cuáles son los problemas y ventajas
Comprar un piso con inquilino: cuáles son los problemas y ventajas
¿Pensando en invertir en el mercado inmobiliario? Comprar una casa con inquilino es una estrategia excelente para generar ingresos desde el primer día sin tener que buscar a un arrendatario. Sin embargo, convertirte en "casero" de la noche a la mañana implica heredar un contrato.
Si tienes unos ahorros y estás buscando oportunidades en el mercado inmobiliario, es muy probable que te haya surgido una gran duda: qué pasa si compro un piso con inquilino. En el contexto actual, con una demanda de alquiler altísima, adquirir una vivienda que ya está arrendada se ha convertido en una opción muy golosa para conseguir ingresos desde el minuto uno.
Pero vamos a hablar claro, esta jugada implica comprar la propiedad y, al mismo tiempo, heredar el contrato de alquiler tal y como está. Básicamente, asumes los mismos derechos y obligaciones que tenía el dueño anterior frente a la persona que vive allí.
Conoce las ventajas y los problemas que supone comprar un piso con inquilino
En este artículo te explico cómo funciona la normativa actual, los pros y contras de esta estrategia y todo lo que debes tener bien atado antes de firmar nada.
¿Se puede comprar un piso con un inquilino dentro?
Sí, por supuesto que se puede. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite y protege esta práctica. De hecho, comprar piso con inquilino es una estrategia muy habitual tanto para grandes fondos de inversión como para pequeños ahorradores que quieren rentabilizar su dinero sin tener que buscar inquilinos desde cero.
Las mejores hipotecas para comprar un piso con inquilino🥇
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Aspectos legales que debes tener en cuenta al comprar un piso con inquilino
La ley en España es bastante protectora con quien alquila, así que conocer las reglas básicas te ahorrará muchos dolores de cabeza.
Qué derechos y obligaciones tiene el propietario tras la compra
Tu derecho estrella es evidente: empezar a cobrar la renta mensual desde el mismo día en que el piso pasa a ser tuyo. Por otro lado, tus obligaciones son firmes:
Respetar lo firmado: No puedes cambiar la duración ni el precio del alquiler (solo aplicar las subidas del IPC si el contrato original lo permite).
Mantener la casa en condiciones: Si se rompe la caldera o hay una avería grave por desgaste, la reparación corre de tu cuenta, igual que le pasaba al dueño anterior.
La fianza: Asegúrate de que el vendedor te transfiere el dinero de la fianza y de actualizar los datos en el organismo de tu Comunidad Autónoma donde esté depositada.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el inquilino tras la compra?
Para el inquilino, la vida sigue igual. Su mayor obligación sigue siendo pagarte a ti en los primeros días del mes y cuidar de la vivienda.
¿Y sus derechos? Ojo a esto: tiene el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). Esto significa que, antes de venderte el piso, el dueño actual tiene que avisarle. El inquilino tiene 30 días para decir "me lo quedo yo" si iguala el precio que tú ibas a pagar. Si el dueño no le avisa, el inquilino podría incluso anular tu compra más adelante. La única forma de saltarse esto es que en su contrato de alquiler pusiera claramente que renuncia a este derecho.
¿Puede el nuevo propietario echar al inquilino?
No. Cambiar de dueño no rompe un contrato de alquiler. Solo hay una excepción muy concreta (la llamada "cláusula de necesidad"). Podrías pedirle que se vaya si necesitas la casa para vivir tú, tus hijos o tu expareja tras un divorcio. Pero cuidado, porque tienen que darse tres condiciones: que haya pasado al menos un año de contrato, que le avises con dos meses de antelación y, muy importante, que en el contrato original se incluyera esa posibilidad.
Si tu idea es tener las llaves ya mismo para mudarte o hacer una reforma integral, te compensa más ir por la vía tradicional. Conocer a fondo el proceso de comprar vivienda a un particular: todo lo que debes saber sin inquilinos de por medio será mucho más rápido y seguro para tus planes.
Tipos de contrato: renta antigua, indefinido, de temporada…
No todos los alquileres son iguales. El año en el que se firmó el contrato marca tu margen de maniobra:
Contratos actuales (posteriores a marzo de 2019): La ley obliga a que duren un mínimo de 5 años (o 7 si el que te vende el piso es una empresa). Tendrás que respetar ese plazo.
Contratos de temporada: Son los de estudiantes o trabajadores desplazados. Duran unos meses, así que recuperarás el control del piso a corto plazo.
Renta antigua (anteriores a 1995): Son contratos blindados de por vida, normalmente con alquileres muy, muy bajos. Comprar un piso así te saldrá muy barato, pero debes saber que es una inversión a muy largo plazo porque recuperar la vivienda es casi imposible hasta el fallecimiento del inquilino.
Comprar para invertir vs. comprar para vivir, ¿cuál es la mejor elección?
Todo depende de tu objetivo vital. Un inmueble con inquilinos es un producto puramente financiero. Lo compras para que te genere dinero todos los meses sin tener que buscar a nadie.
Pero si lo que quieres es hacer las maletas e irte a vivir a esa casa, los plazos legales del alquiler van a chocar de frente con tus planes. Si todavía estás dudando sobre qué te conviene más financieramente para tu futuro, sopesar los pros y contras de comprar o alquilar para ti mismo es el primer paso, seguido de tener muy claros los pasos para comprar una casa con hipoteca cuando des el salto definitivo.
Ventajas y desventajas de comprar un piso con inquilinos
Hacer números siempre viene bien, pero vamos a ver las luces y sombras del día a día.
Pros
Cobras desde el primer día: No tienes la casa vacía perdiendo dinero mientras buscas a alguien.
Sabes quién metes en casa: Si pides los recibos al vendedor y ves que el inquilino lleva años pagando como un reloj, te quitas el miedo a los impagos.
Te ahorras gastos: Ni agencias inmobiliarias para buscar inquilino, ni seguros de impago iniciales, ni pintar la casa para enseñarla.
Contras
Atado a un precio antiguo: Si el alquiler se firmó hace años a un precio muy bajo, no podrás subirlo al precio actual de mercado hasta que acabe el contrato.
Heredar conflictos: Uno de los principales problemas de comprar un piso con inquilino es encontrarte con alguien que da problemas en la comunidad de vecinos o descubrir que la casa necesita arreglos que el antiguo dueño fue ignorando.
¿Cómo valorar la rentabilidad de la operación?
Para saber si es un buen negocio, olvídate de corazonadas y saca la calculadora. Tienes que restar todos los gastos que conlleva ser propietario.
¿Qué debes calcular?
Cómo hacerlo de forma sencilla
Ingresos reales
Multiplica lo que paga el inquilino cada mes por 12.
Tus gastos fijos
Suma lo que pagarás de IBI, comunidad de vecinos, seguro de hogar y basuras.
Colchón de imprevistos
Guarda siempre entre un 5% y un 10% de lo que ganes para arreglar cosas rotas o derramas del edificio.
Rentabilidad Neta
Fórmula fácil: (Tus ingresos totales - Tus gastos) / Lo que te ha costado la casa (con impuestos incluidos) x 100.
Consejos antes de comprar una vivienda alquilada
Haz bien los deberes antes de soltar un euro. Pídele al vendedor una copia del contrato original para leer la letra pequeña. Pide también los justificantes bancarios para demostrar que el inquilino está al día con los pagos.
Consejos para la gestión de inquilinos ante la compra de un inmueble alquilado
Ponte en el lugar del inquilino: que tu piso cambie de dueño de la noche a la mañana asusta. La cercanía y la empatía son tus mejores armas.
En cuanto firmes en notaría, mándale un mensaje formal (o un burofax si quieres ser más oficial) presentándote. Explícale que eres el nuevo dueño, que vas a respetar su contrato al cien por cien y pásale tu número de cuenta para los siguientes recibos. Dar la cara, mostrarte accesible y resolver pronto cualquier pequeña avería pendiente hará que tengáis una relación excelente.
Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda alquilada
Como te contaba antes, la ley le da el "derecho de tanteo y retracto" (salvo que haya renunciado a él en el contrato). Si él puede pagar el mismo precio que te pedían a ti, tiene prioridad absoluta para comprar la casa.
Si de repente deja de pagar, los pasos son los mismos que para cualquier otro dueño. Primero toca intentar hablar con él y mandar un burofax reclamando la deuda amistosamente. Si eso no funciona, tendrás que acudir al juzgado para poner una demanda de desahucio.
Ojo con esto. En grandes ciudades con "zonas tensionadas" por la Ley de Vivienda, las reglas son más estrictas. No vas a poder subir el alquiler libremente con el IPC, sino que estarás sujeto a los límites que marque el Gobierno, y el inquilino podría pedir prórrogas extraordinarias de su contrato de hasta tres años.
Sí. A los fondos de inversión y gestoras de patrimonio les encanta comprar piso con inquilino. Buscan exactamente esto: comprar carteras de viviendas ya alquiladas para tener ingresos estables a largo plazo sin complicarse la vida buscando a gente nueva.
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