Extinción Condominio + Hipoteca + Fondos - Provisión de fondos

Hola a todos!

Espero que alguien pueda ayudarme.

Os comento. Tras el divorcio de mutuo acuerdo, pactamos una extinción de condominio de la vivienda habitual (comprada antes del matrimonio y por tanto no se trata de un bien ganancial). El valor estipulado en el convenio regulador es de 165.000€. Por tanto el acuerdo estipula un pago de 82.500€ por el 50% de la vivienda. Además de 52.500€ por contraprestación de bienes gananciales.

El tema es que la vivienda está libre de cargas por lo que no se trata de un novación de hipoteca. Si no de la creación de una hipoteca sin avalistas, sobre el propio inmueble, para acometer una cifra total de 135.000€.

Me he informado bastante, pero empiezo a tener dudas con respecto a los costes derivados de todo esto.

El banco me envía un provisión de fondos que incluye la extinción de condominio. Y no entiendo exactamente el por qué. Porque no tiene nada que ver con ellos (creo). 

• Gestoría: 393,25€ (qué tramites realiza la gestoría en este caso?)
• Registro: 550,00€ (el registro de la propiedad en una extinción de condominio cuesta esta?)
• Gastos de Notaría (unos gastos de notaría que me parecen excesivos: 1.180€. No existen unas tarifas fijas sobre esto?)
• Los Actos Jurídicos sobre el condominio lo entiendo (es el 0,5 - Galicia, menor de 36 y vivienda habitual - sobre 165.000€ valor total de la vivienda que pactamos en el Convenio Regulador)

En cuanto a los costes de la escritura de la hipoteca:

• Gestoría: de nuevo por valor de 393,25€.
• Notaría, de nuevo excesiva: 1.145€. La OCU no habla de esas cifras  https://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/calcular-minuta-de-notario-y-registrador
• Y con respecto a los AJD sobre la escritura de la hipoteca, me comentan que, tal como está la situación, procedamos igual y si el 5 de Noviembre de 2018 la sentencia del supremo dice que lo pagan ellos, que reclame. Pero tengo dos grandes dudas.
  • Supuestamente la Garantía Hipotecaria que marcan es un 180% del importe que solicito (135.000€) = 243.000€. Por tanto los AJD al 0,50% serían 1215€. Pero sorprendentemente marcan 2.161€.
  • Además, me indican en letra pequeña: Se informa a los solicitantes que, salvo indicación en contra, se adoptaran como valores determinantes para el cálculo de las obligaciones tributarias los manifestados por las partes contratantes en las escrituras que se otorguen. Las partes contratantes exoneran de cualquier tipo de responsabilidad a la ASESORIA HIPOTECARIA y a BANCO SANTANDER, S.A. ante cualquier tipo de reclamación, liquidación provisional o complementaria, iniciada por parte de la Administración Tributaria como consecuencia de una comprobación de los valores declarados en las escrituras. En caso de la aplicación de un tipo impositivo reducido, condicionado al cumplimiento por parte de los sujetos pasivos de los requisitos marcados por la Administración Tributaria competente,  se exonera de responsabilidad a la ASESORIA HIPOTECARIA y a BANCO SANTANDER, S.A. de las posibles comprobaciones que por parte de las entidades públicas u organismos dependientes pudieran producirse. Se informa a los solicitantes que, en los casos que sea necesario por exigencia jurisprudencial a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de Junio de 2016 y/o por exigencia legal en aplicación de norma jurídica se modificara la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios. Asimismo se informa a los solicitantes que dicha modificación de responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios al ser una exigencia jurisprudencial y/o legal no debería dar lugar por si misma a la exigencia de impuesto alguno. No obstante los solicitantes exoneran de cualquier tipo de responsabilidad a……( Banco Santander, S.A..)…....ante cualquier tipo de reclamación, liquidación provisional o complementaria, iniciada por la Administración Tributaria como consecuencia de la citada modificación de responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios.

En total unos 6.647,50 € de provisión de fondos. Es demasiado? O solo me lo parece a mi?

Mil gracias! Espero vuestras respuestas.

En el divorcio, no hicistéis ya la extinción del condominio? Si así fuera la sentencia (o escritura de divorcio, según como lo hiciérais) sería título inscribible directamente en el Registro sin tener que hacer ahora escritura. Además no tocaría pagar AJD.

Si no fuera así sí que habría que hacer la escritura. El coste que te han estimado es superior al que creo que efectivamente saldrá (no creo que sea superior a unos 850€). Y la inscripción del Registro más de lo mismo, debería costar como mucho unos 350€. Y la gestión que te han calculado es por la liquidación del impuesto y llevar la escritura al Registro.

Y en cuanto a la hipoteca más de lo mismo: la factura de notaría no debería pasar de unos 900€. Del impuesto que comentas quizás no hayan tenido en cuenta la bonificación que dices que se aplica en vuestro caso. El coste de la gestoría sería otra vez por liquidar el impuesto y llevar la escritura al Registro.

Las advertencias que te ponen es por si la Administración considera que el valor de la finca es inferior al que ellos creen que es correcto os girarían una liquidación complementaria pidiendo el impuesto de la diferencia. Y lo otro es por si se toca el máximo de intereses de demora (y por lo tanto se modifica la responsabilidad hipotecaria) como sería a consecuencia de una sentencia y no voluntad de las partes, la Administración no debería girar liquidación pero si lo hace, ellos no se hacen cargo.