Reparto de remanente - Comunidad de propietarios

Quisiera realizar una consulta sobre un problema surgido en la comunidad de propietarios del edificio donde vive mi madre.
Se trata de una comunidad con 10 vecinos en la que se paga una cuota mensual de 50 euros. Es propietaria de un piso bajo y el edificio carece de ascensor (son 5 plantas con 2 vecinos por planta). Por otra parte, percibe una pensión de unos 660 euros mensuales.
La comunidad tiene un presupuesto de ingresos anuales de 6.000 euros y los gastos, por ejemplo, en el pasado 2.015 ascendieron a 4.800 euros, incluido el coste de algunas reparaciones decretadas por la ITE del edificio.
De otra parte, hace unos años se giraron recibos extraordinarios de 2.500 euros por piso con la excusa de que la comunidad debería tener fondos para acometer gastos imprevistos por reparaciones o mantenimiento.
Una vez cobrado a cada vecino dicho importe, se convocó una junta extraordinaria para tratar la instalación de un ascensor en el edificio, propuesta que no salió adelante por el voto negativo de los pisos bajos y de algún otro vecino mas. Mi madre y su vecina de piso bajo manifestaron que votarían a favorablemente si quedaban excluidas de pagar la instalación del ascensor y su posterior mantenimiento (dado que no lo iban a utilizar) lo que no fue aceptado por el resto de vecinos y en consecuencia, como digo, la propuesta de instalación de ascensor quedó denegada.
Con la derrama extraordinaria indicada de 2.500 euros por vecino, más el sobrante que de forma recurrente se origina año tras año, la comunidad tiene unos fondos de mas de 40.000 euros (casi 7 veces el presupuesto anual de ingresos), remanente que entiendo carece de lógica, pues el edificio como he indicado ha pasado la ITE en 2.015. Pensamos que posiblemente se intente alguna maniobra para que este importe se destine a la instalación del ascensor, consiguiendo en Junta el voto favorable de algún vecino de los que en su día voto negativamente (por su falta de dinero) y que ahora con estos ahorrillos y otros ingresos recurrentes futuros (mas parte financiada por el instalador) alcance el mínimo de votos necesarios para su instalación.
Además mi madre por su nivel de ingresos creo que no estaría obligada a pagar importe alguno por este concepto.
Mi pregunta concreta es:
Se puede obligar a la comunidad a devolver parte de este remanente sobrante de 40.000 euros (que por cierto está en una cuenta a plazo fijo en Bankia) o hacer algo para ir recuperando este importe dado que su destino final no está claro y que la comunidad con su situación actual no precisa de dicho dinero.
Como las situaciones a veces se repiten, quisiera saber si alguien conoce la existencia de sentencias judiciales que amparen la devolución del dinero en casos similares.
Muchas gracias por vuestra ayuda.

Me imagino que será una comunidad de bastantes vecinos, en ese caso la comunidad tiene un pésimo administrador, ley propiedad horizontal, articulo 17:
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Y las derramas también tienen que repartirse entre los propietarios como cualquier otro gasto, no se puede poner cuota única, articulo 3:
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Hoy es obligatorio instalar ascensor en las viviendas de más de 3 Plantas.
No se si alguna normativa obliga a equiparar las viviendas viejas siempre que sea posible instalar un ascensor. (Pregunta al Administrador)
En el caso de que se instale por imperativo legal o por mayoría de la junta, las viviendas del Bajo no pueden negarse a pagar si se entra por el portal. Solamente los locales que tienen entrada por la calle quedan excluidos del pago.
Respecto a la devolución del remanente, eso hay que acordarlo en la Junta.

Gracias por su respuesta Malagaga.
Se trata de una comunidad con 10 vecinos, de los que casi la mitad son viudas que rondan los 80 años de edad y viven, casualmente, en los pisos inferiores del edificio.
Sobre la competencia del administrador, le puedo asegurar que en este caso se cumple la leyenda negra de las comunidades de vecinos "aunque todos los vecinos paguen el administrador solo administra para el grupo dominante, salvo honrosas excepciones"
En este momento no se plantea la instalación del ascensor, aunque yo tengo la sensación de que la acumulación de 40.000 euros de remanente en una comunidad con presupuesto de ingresos de 6.000 euros tiene como finalidad última destinar el importe a la instalación del ascensor, aunque ahora no hay nada planteado.
Se trata por tanto de ver las opciones de recuperar el importe, considerando que el acuerdo en junta es casi imposible.
Se podrían dejar de pagar las cuotas corrientes, dado que el saldo individual es muy altos y realmente no existiria deuda con la comunidad ???
Muchas gracias por su ayuda.

Gracias por su respuesta Sidonio.
Como ya le he indicado a Malagaga, ahora no se plantea la instalación del ascensor, aunque como indico yo pienso que hay un grupo en la comunidad que desea aplicar el remanente a la instalación del ascensor, cuando ésta se produzca.
Por otra parte creo que existe una normativa que excluye del pago, por eliminación de barreras arquitectónicas, al vecino que perciba menos de 2,5 veces el IPREM, que seria el caso de mi madre.
Por tanto, que opción habría de recuperar en todo o parte el importe del remanente ?? Dejando de pagar cuotas, dado que el importante saldo individual haría que exista deuda real ??
Muchas gracias por su ayuda.

Mira, yo administraba muchas fincas hace años, pero ahora no estoy al día de estas cuestiones legales. Pero creo que el Administrador o el Colegio de Administradores te dará toda la información.
Pero mi reflexión es que el que viva en el quinto querrá ascensor, máxime si hay alguien con problemas de movilidad. Si se puede instalar en la casa, por analogía con las casas nuevas dónde con 5 pisos es obligatorio poner un ascensor, quizás pueda pedir legalmente que se ponga.
El que haya saldo o no, no es el problema. Si no hay saldo ya se pedirá a los copropietarios cuando se instale el ascensor.
Respecto a que una persona con menos de 2,5 el IPREM quede excluida del pago no lo veo claro. Puede que quede excluida del pago porque tenga derecho a una subvención de algún organismo que pague su parte, peo no creo que pueda impedir que se instale el ascensor.
Y respecto a la devolución del remanente, la única forma es un acuerdo de la Junta. No se puede dejar de pagar los recibos o te podrá demandar la Comunidad.

Sidonio, gracias por su respuesta.
La norma que estable la obligatoriedad de atender o no, según ingresos, este tipo de pagos es la ley 26/2011 de 1 de agosto, que en su articulo 15 modifica la ley 49/1960 de propiedad horizontal.
De otra parte, y sin tener ni idea, yo entiendo que antes de demandar a un vecino por impago de cuotas, el Administrador deberá certificar que tal vecino realmente debe dinero a la comunidad y en este caso concreto mi madre tiene un saldo a su favor de 4.000 euros, saldo a su favor que no esta justificado toda vez que la cuota mensual es de 50 euros y que el edificio ha pasado la ITE en 2.015. Es decir el importe a su favor es desproporcionado y al haber pasado la ITE no existe racionalmente necesidad de realizar actuaciones significativas de mantenimiento o reparación, por lo que creo que la demanda tendría pocas posibilidades de prosperar (aunque ciertamente "pleitos tengas y los ganes").
Ruego su opinión. Muchas gracias por su ayuda..

Eso no es así. Una Comunidad de Propietarios puede tener una cantidad elevada como reserva simplemente para tenerla en un Banco, si así se acuerda en la Junta..
Pero eso no significa que un copropietario se pueda negar a pagar alegando que tiene 10 veces sus gastos mensuales como reserva. Seguro que va a perder ese juicio.
Lo que si puede hacer es proponer en la Junta que se devuelvan las reservas o no se pasen más recibos hasta reducirlas. También puede proponer ese punto en el Orden del Día de la próxima Junta, avisando al Administrador antes de la convocatoria, y si no se acepta su acuerdo puede impugnar el acuerdo que se tome y esperar la resolución.
Pero lo que no puede hacer es negarse a pagar.

Sidonio, gracias por su respuesta. Tomo nota.

Por favor, las leyes no se aplican retroactivamente, y más si pasó el año pasado el ITE sin problemas.

Ahora bien, en el caso de que sí haya personas con movilidad reducida en alguna planta (por su primer mensaje entendí que sólo era el caso de su madre), y se solicite su instalación a la comunidad de propietarios como medida de reducción de barreras arquitectónicas, en ese caso su madre sí tendría que hacer pago de la instalación y mantenimiento, artículo 17.2:
"2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."

De nuevo le insisto en que no tiene cabida que se genere una cuota extraordinaria a los vecinos sin atenerse a los coeficientes correspondientes. Lo que su madre sí puede solicitar es que le devuelvan la parte de los 2.500 € que pagó de forma extraordinaria para que ese pago tenga en cuenta esto. Que la comunidad devuelva parte de los fondos a los propietarios sólo se puede acordar en una junta de propietarios.

La modificación de la LPH que indica hace referencia ya no está vigente, puede consultar el texto consolidado en el siguiente enlace: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&b=12&tn=1&p=20130627#anoveno

Un problema subyacente es que si finalmente se procede a la instalación del ascensor y no se revisan los coeficientes por vivienda (que los que vivan en las plantas superiores no van a aceptar, de forma poco ética), su madre contibuirá a todos los costes de instalación y mantenimiento de la misma forma que el resto de vecinos, siendo nulo el uso por su parte. Si el resto de vecinos fueran honrados, permitirían que se recalcularan los coeficientes para que se ajuste a la nueva realidad del edificio, contribuyendo en mayor medida conforme aumenta la altura y el uso del ascensor.

Mi consejo, siendo una comunidad en la que su madre tiene siempre las de perder, y si disfruta de buena salud, venda y múdese; a la larga sólo va a tener más problemas con los vecinos, eso sí, que le devuelvan antes la parte proporcional de los 2.500 € de ese pago extraordinario. Otra solución es poner el asunto en manos de un abogado que tenga experiencia sobrada con la Ley de Propiedad Horizontal, no cualquier abogado le valdría, para que haga defender los derechos de su madre. Sin lugar a dudas la primera sería la opción menos dolorosa.

Manda narices que insolidarios son los de los pisos bajos.....

Por otro lado en mi comunidad nuestro administrador todo el sobrante que queda a fin de año se vuelve a transferir a las cuentas de cada propietario.

Muchas gracias por su respuesta Malagaga.
En estos momentos en la comunidad no se plantea la instalación del ascensor y en principio es un tema olvidado. La consulta está dirigida a la forma de recuperar parte del remanente existente, aunque como ya he indicado yo pienso que algún listillo intentará que el remanente se aplique a la instalación de ascensor cuando a él le venga bien.
En cuanto a la modificación de la LPH entrando por su enlace (que es el mismo que yo tenía) al concluir el art. 10 indica "se modifica el apartado 2 por el art. 15.1 de la ley 26/2011 de 1 de agosto" que es la norma a la que yo me refería y que he entendido, a la vista de tal modificación, que estaba vigente, aunque según me indica Vd. estoy equivocado (no me extraña pues como ha podido comprobar no tengo ni idea) .
Gracias por su ayuda.

Gracias por su respuesta Mentafresc.
No es cuestión de solidaridad. La instalación de ascensor se votó, a propuesta de un piso 2º, hace unos años y no fue aprobada. Ante la sorpresa de todos los asistentes a la junta, resultó que los pisos altos también votaron negativamente a la instalación de ascensor (yo creo que no tienen ni un duro). La consulta está dirigida a ver como recuperar el remanente excesivo.

De nada, pero piense que si alguien ha hecho que se esté acumulando un saldo desproporcionado, por algún motivo será, en esta vida no existen las casualidades. Lo mejor es hablar con el presidente o la junta rectora de la comunidad para tratar el tema de regularizar el pago extraordinario y devolver el sobrante tan exagerado que acumulan, para incluirlo posteriormente en la junta de vecinos ordinaria, o solicitar una extraordinaria específica de este asunto.

Malagaga, gracias por su información.
Por último y perdone la tabarra. Me podría confirmar si efectivamente esta vigente o no la modificación de la LPH a la que hacía referencia
(articulo 15.1 de la ley 26/2011 de 1 de agosto), pues como puede imaginar que mi madre tenga obligación de pagar o no es muy importante.
Gracias por su ayuda.