Duda en el cálculo de la cuota hipoteca. Fluctuación amortización e intereses.

Hola a todos,

hace poco he empezado a revisar el desglose de las cuotas de mi hipoteca con BMN y me he llevado una sorpresa cuando he visto que desde cierto mes, concretamente febrero de 2010, la amortización y los intereses van fluctuando arriba y abajo cada mes, y no tengo ni idea a que se debe ni en base a qué, a ver si alguien me puede iluminar.

Aquí os dejo el párrafo de cálculo de cuota de la hipoteca: "El capital prestado en unión de los intereses se satisfará a la Caja en 360 cuotas, siendo el tipo de cuota geométrica del capital más intereses, con periodicidad de incremento de cuota anual, siendo la razón de incremento de la cuota del 2%, pagaderas con la periodicidad mensual de 520,12 € cada una, suponiendo invariable el tipo de interes incial y recalculándose la cuota en cada variación del tipo de interés con base al principal pendiente y al plazo restante, siendo la fecha de primer pago de las cuotas 01-01-2007. El importe de dichas cuotas variará con la periodicidad anual citada, sin perjuicio de que a efectos obligacionales varíe en caso de demora de la parte prestataria, o si se liquidara un periodo de tiempo superior o inferior a la periodicidad de liquidación de intereses establecido".

Como veis, se pacto como una hipoteca creciente, sin embargo en la página web de la entidad la denomina, no sé desde hace cuanto, la verdad, "CUOTA CONSTANTE DE CAPITAL". :-S

Basicamente mi duda es ¿si esto debe ser así, es correcto, si lo pueden hacer o debo reclamar?.

Gracias de antemano, un cordial saludo.

Inicial 130.000,00 € Pendiente 114.893,21 €
Amortizado 15.106,79 €
Intereses 21.790,77 € Diferencial 0,60 ptos
Cuotas 45.297,65 €

Cuota Mes Tipo Amortización Intereses Total Capital pendiente
1 ene-07 4,500% 32,62 € 234,62 € 267,24 € 129.967,38 €
2 feb-07 4,500% 32,74 € 487,38 € 520,12 € 129.934,64 €
3 mar-07 4,500% 32,87 € 487,25 € 520,12 € 129.901,77 €
4 abr-07 4,500% 32,99 € 487,13 € 520,12 € 129.868,78 €
5 may-07 4,500% 33,11 € 487,01 € 520,12 € 129.835,67 €
6 jun-07 4,500% 33,24 € 486,88 € 520,12 € 129.802,43 €
7 jul-07 4,500% 33,36 € 486,76 € 520,12 € 129.769,07 €
8 ago-07 4,500% 33,49 € 486,63 € 520,12 € 129.735,58 €
9 sep-07 4,500% 33,61 € 486,51 € 520,12 € 129.701,97 €
10 oct-07 4,500% 33,74 € 486,38 € 520,12 € 129.668,23 €
11 nov-07 4,500% 33,86 € 486,26 € 520,12 € 129.634,37 €
12 dic-07 4,500% 33,99 € 486,13 € 520,12 € 129.600,38 €
13 ene-08 4,500% 44,52 € 486,00 € 530,52 € 129.555,86 €
14 feb-08 5,112% 20,82 € 551,91 € 572,73 € 129.535,04 €
15 mar-08 5,112% 20,91 € 551,82 € 572,73 € 129.514,13 €
16 abr-08 5,112% 21,00 € 551,73 € 572,73 € 129.493,13 €
17 may-08 5,112% 21,09 € 551,64 € 572,73 € 129.472,04 €
18 jun-08 5,112% 21,18 € 551,55 € 572,73 € 129.450,86 €
19 jul-08 5,112% 21,27 € 551,46 € 572,73 € 129.429,59 €
20 ago-08 5,112% 21,36 € 551,37 € 572,73 € 129.408,23 €
21 sep-08 5,112% 21,45 € 551,28 € 572,73 € 129.386,78 €
22 oct-08 5,112% 21,54 € 551,19 € 572,73 € 129.365,24 €
23 nov-08 5,112% 21,63 € 551,10 € 572,73 € 129.343,61 €
24 dic-08 5,112% 21,73 € 551,00 € 572,73 € 129.321,88 €
25 ene-09 5,112% 33,27 € 550,91 € 584,18 € 129.288,61 €
26 feb-09 4,866% 42,89 € 524,27 € 567,16 € 129.245,72 €
27 mar-09 4,866% 43,07 € 524,09 € 567,16 € 129.202,65 €
28 abr-09 4,866% 43,24 € 523,92 € 567,16 € 129.159,41 €
29 may-09 4,866% 43,42 € 523,74 € 567,16 € 129.115,99 €
30 jun-09 4,866% 43,59 € 523,57 € 567,16 € 129.072,40 €
31 jul-09 4,866% 43,77 € 523,39 € 567,16 € 129.028,63 €
32 ago-09 4,866% 43,95 € 523,21 € 567,16 € 128.984,68 €
33 sep-09 4,866% 44,13 € 523,03 € 567,16 € 128.940,55 €
34 oct-09 4,866% 44,31 € 522,85 € 567,16 € 128.896,24 €
35 nov-09 4,866% 44,49 € 522,67 € 567,16 € 128.851,75 €
36 dic-09 4,866% 44,67 € 522,49 € 567,16 € 128.807,08 €
37 ene-10 4,866% 38,78 € 539,72 € 578,50 € 128.768,30 €
38 feb-10 1,824% 192,98 € 202,25 € 395,23 € 128.575,32 €
39 mar-10 1,824% 212,82 € 182,41 € 395,23 € 128.362,50 €
40 abr-10 1,824% 193,62 € 201,61 € 395,23 € 128.168,88 €
41 may-10 1,824% 200,41 € 194,82 € 395,23 € 127.968,47 €
42 jun-10 1,824% 194,23 € 201,00 € 395,23 € 127.774,24 €
43 jul-10 1,824% 201,01 € 194,22 € 395,23 € 127.573,23 €
44 ago-10 1,824% 194,85 € 200,38 € 395,23 € 127.378,38 €
45 sep-10 1,824% 195,16 € 200,07 € 395,23 € 127.183,22 €
46 oct-10 1,824% 201,91 € 193,32 € 395,23 € 126.981,31 €
47 nov-10 1,824% 195,78 € 199,45 € 395,23 € 126.785,53 €
48 dic-10 1,824% 202,52 € 192,71 € 395,23 € 126.583,01 €
49 ene-11 1,824% 204,31 € 198,82 € 403,13 € 126.378,70 €
50 feb-11 2,130% 187,88 € 231,80 € 419,68 € 126.190,82 €
51 mar-11 2,130% 210,62 € 209,06 € 419,68 € 125.980,20 €
52 abr-11 2,130% 188,61 € 231,07 € 419,68 € 125.791,59 €
53 may-11 2,130% 196,40 € 223,28 € 419,68 € 125.595,19 €
54 jun-11 2,130% 189,32 € 230,36 € 419,68 € 125.405,87 €
55 jul-11 2,130% 197,08 € 222,60 € 419,68 € 125.208,79 €
56 ago-11 2,130% 190,03 € 229,65 € 419,68 € 125.018,76 €
57 sep-11 2,130% 190,37 € 229,31 € 419,68 € 124.828,39 €
58 oct-11 2,130% 198,11 € 221,57 € 419,68 € 124.630,28 €
59 nov-11 2,130% 191,09 € 228,59 € 419,68 € 124.439,19 €
60 dic-11 2,130% 198,80 € 220,88 € 419,68 € 124.240,39 €
61 ene-12 2,130% 200,19 € 227,88 € 428,07 € 124.040,20 €
62 feb-12 2,625% 174,86 € 280,38 € 455,24 € 123.865,34 €
63 mar-12 2,625% 193,32 € 261,92 € 455,24 € 123.672,02 €
64 abr-12 2,625% 175,69 € 279,55 € 455,24 € 123.496,33 €
65 may-12 2,625% 185,09 € 270,15 € 455,24 € 123.311,24 €
66 jun-12 2,625% 176,51 € 278,73 € 455,24 € 123.134,73 €
67 jul-12 2,625% 185,88 € 269,36 € 455,24 € 122.948,85 €
68 ago-12 2,625% 177,32 € 277,92 € 455,24 € 122.771,53 €
69 sep-12 2,625% 177,73 € 277,51 € 455,24 € 122.593,80 €
70 oct-12 2,625% 187,07 € 268,17 € 455,24 € 122.406,73 €
71 nov-12 2,625% 178,55 € 276,69 € 455,24 € 122.228,18 €
72 dic-12 2,625% 187,87 € 267,37 € 455,24 € 122.040,31 €
73 ene-13 2,625% 188,48 € 275,86 € 464,34 € 121.851,83 €
74 feb-13 1,186% 265,28 € 124,44 € 389,72 € 121.586,55 €
75 mar-13 1,186% 277,56 € 112,16 € 389,72 € 121.308,99 €
76 abr-13 1,186% 265,83 € 123,89 € 389,72 € 121.043,16 €
77 may-13 1,186% 270,09 € 119,63 € 389,72 € 120.773,07 €
78 jun-13 1,186% 266,38 € 123,34 € 389,72 € 120.506,69 €
79 jul-13 1,186% 270,62 € 119,10 € 389,72 € 120.236,07 €
80 ago-13 1,186% 266,93 € 122,79 € 389,72 € 119.969,14 €
81 sep-13 1,186% 267,20 € 122,52 € 389,72 € 119.701,94 €
82 oct-13 1,186% 271,41 € 118,31 € 389,72 € 119.430,53 €
83 nov-13 1,186% 267,75 € 121,97 € 389,72 € 119.162,78 €
84 dic-13 1,186% 271,95 € 117,77 € 389,72 € 118.890,83 €
85 ene-14 1,186% 276,09 € 121,42 € 397,51 € 118.614,74 €
86 feb-14 1,105% 280,79 € 112,87 € 393,66 € 118.333,95 €
87 mar-14 1,105% 291,96 € 101,70 € 393,66 € 118.041,99 €
88 abr-14 1,105% 281,34 € 112,32 € 393,66 € 117.760,65 €
89 may-14 1,105% 285,22 € 108,44 € 393,66 € 117.475,43 €
90 jun-14 1,105% 281,88 € 111,78 € 393,66 € 117.193,55 €
91 jul-14 1,105% 285,74 € 107,92 € 393,66 € 116.907,81 €
92 ago-14 1,105% 282,42 € 111,24 € 393,66 € 116.625,39 €
93 sep-14 1,105% 282,69 € 110,97 € 393,66 € 116.342,70 €
94 oct-14 1,105% 286,53 € 107,13 € 393,66 € 116.056,17 €
95 nov-14 1,105% 283,23 € 110,43 € 393,66 € 115.772,94 €
96 dic-14 1,105% 287,05 € 106,61 € 393,66 € 115.485,89 €
97 ene-15 1,105% 291,64 € 109,89 € 401,53 € 115.194,25 €
98 feb-15 0,930% 301,04 € 92,65 € 393,69 € 114.893,21 €

Cuota Mes Tipo Amortización Intereses Total Capital pendiente 
1 ene-07 4,500% 32,62 € 234,62 € 267,24 € 129.967,38 € 
2 feb-07 4,500% 32,74 € 487,38 € 520,12 € 129.934,64 € 

Tomo la segunda, porque necesitamos el capital anterior al pago: 

Lo primero que necesitamos es saber que base utilizan, si año comercial de 360 días o natural de 365, pero  esto ya lo hago sobre la marcha.                                                             

Enero 31 días                                                       

Empecemos por  dicha base, hay 4 posibilidades:    

1. Base 30/360 : Todos los meses se computan como si tuvieran 30 días y los años como si tuvieran 360 días.                                                                                    
2. Base 30/365 : Todos los meses se computan como si tuvieran 30 días y los años como si tuvieran 365 días.                                                                                    
3. Base ACT/360: Todos los meses se computan por los días reales que tienen y los años como si tuvieran 360 días.                                                                                     
4. Base ACT/365: Todos los meses se computan por los días reales que tienen y los años como si tuvieran 365 días.                                                                                     

Primer cálculo ACT/360                                                                              

Entonces   129.967,38 x 4,50% =  5.848,5321 : 360 días = 16,2459225  x 31 días de esta liquidación =   503,6235975       no sale !!!!                       

Este sistema lo utilizan algunos bancos, se trata de dividir los intereses por 360 días, pero a la hora de multiplicar para el cálculo del mes, hacerlo por los días reales, con ello el banco acaba ganando 5 días por año. TU BANCO NO LIQUIDA ASÍ... seguimos: 

Segundo cálculo ACT/365, que te avanzo tampoco es y sería la más beneficiosa, salvo error la utilizan para los depósitos, porque beneficia "al pagano", por tanto les interesa y desde luego es tan legal como las demás.   

129.967,38 x  4,50% = 5.848,5321 : 365 días = 16,02337562 x 31 días de esta liquidación =    496,7246441  

Vamos por la 2,  que es 30/365            

129.967,38 x 4,50% = 5.848,53210 : 12 meses (1/12 parte) =   487,377675    ¡Clavado!!!!!!

 

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A partir de ahí calcula la que quieras, por ejemplo tomemos

82 oct-13 1,186% 271,41 € 118,31 € 389,72 € 119.430,53 € 

83 nov-13 1,186% 267,75 € 121,97 € 389,72 € 119.162,78 €                                                                                                                                                          

119.430,53 €  x 1,19% =  1.421,22331  : 12 meses = 118,4352756        

No sale exacto ¿por qué? Pues me parece que al tipo de interés le falta un decimal  119.430,53 €  por 1,1890% = 1.420,029002

dividido por 12 meses = 118,3357501     ….. no consigo ver dónde falla lo de los 0,02 € … porque ni siquiera 2013 fue bisiesto, que supondría calcular 1 día más en el año.    

Luego el resto de la cuota es la devolución del principal, mediante la fórmula del sistema francés, que no te sabré explicar,. pero que al final supone calcular dicho principal, de manera que al vencimiento la deuda sea cero.