Fórmula de amortización de hipoteca - cuotas de capital e intereses

Hola

Yo no me hipotecaría en las condiciones actuales y tampoco compraría una vivienda pagándola de golpe a no ser que el precio sea realmente bajo. La opción que queda es pagar un alquiler con los rendimientos que se obtengan del capital ahorrado. Es decir, si dispongo de 150.000€ para comprar una vivienda, en lugar de gastar el dinero para comprar la vivienda, los invierto y con los rendimientos que obtengo por esos 150.000€ pago el alquiler de una vivienda. Un 5% neto de 150.000€ son 7.500€, da para un alquiler de 625€ al mes.

Lo de la inflación es más bien hacerse una idea ya que es imposible calcularlo correctamente. Lo mismo que el euribor, puedes hacer muchas simulaciones, pero nunca vas a saber a cuanto estará exactamente.

Yo me hipotequé en 2006, tengo euribor +0,45%. Estoy pagando menos que un alquiler, es decir, en pocos años habré compensado lo que he pagado de más al principio con lo que voy a ahorrar en alquileres en el futuro. Pero haciendo números veo que si en lugar de hipotecarme hubiera invertido el dinero que pagué de entrada + gastos y tal, ahora estaría cobrando en dividendos más del doble de lo que cuesta un alquiler en mi barrio (mi estrategia de inversión en bolsa es a largo plazo, comprar y mantener buscando la rentabilidad de los dividendos. Muy distinta a tu estilo de inversión).

Un saludo

bueno yo hablaba dando por hecho que la hipoteca la pagas mes a mes. No haciendo calculos de hipotéticas amortizaciones con el ahorro generado. Porque la realidad es que la mayor parte de la gente vive al día. Y estas hipotecas si tienes claro lo que hay pues bueno, puede no estar mal, pero la mayor parte de la gente las firma solo porque ve que la cuota HOY es menor y se la pueden permitir y no piensa en el mañana. Y mañana se encuentran con el problema y más con la situación actual económica, laboral...

De todas formas yo respondía más bien según el planteamiento de Juan que quería amortizar más rápidamente al principio que al final.

Lo que comentas es verdad, de hecho yo firmé sin tener ni idea de hipotecas. Menos mal que luego me puse al día leyendo en foros de economía.

Un saludo

Hola Portela,

Es éste el EURIBOR de 2006?:

http://es.euribor-rates.eu/euribor-2006.asp

Para 2006 esa web muestra en enero el EURIBOR en 2,631% y en diciembre había subido a 3,335%. El tipo combinado EURIBOR más diferencial para la hipoteca que suscribiste es más alto que ahora mismo pero tú tenías la ventaja de un diferencial muy bajo.

Ahora mismo el diferencial es tan alto que echa para atrás, y el EURIBOR en mi opinión empezará a subir bastante en 2-3 años.

Mirando ahora hacia atrás me sorprende mucho que los precios de la vivienda fueran caros en 2004-2006 porque en 2006 al menos los precios eran caros en general y la financiación tampoco era barata. En esos años yo no estaba mirando para comprar ni nada pero ahora me sorprende un poco que se diera esa situación. En tu opinión, por qué se produjo?

Hola

En mi opinión se produjo por el habitual "la vivienda siempre sube". No es que a la gente le diera igual comprar caro, es que cuanto más esperaran más subían los precios debido a que la demanda era mayor que la oferta y sobretodo a los trapicheos de políticos por recalificar terrenos, cobrar sobornos de constructores, ect.

Sobre mi caso, compré a finales de 2006, es decir, casi en los precios más altos de la burbuja. Dentro de lo malo tuve suerte de que no me colocaron una hipoteca con suelo y al tener el diferencial bajo (por la razón que tú comentas de que el euribor estaba alto) ahora pago un recibo de hipoteca más bajo que lo que cuesta un alquiler. Eso sí, cuando el euribor estuvo en máximos llegué a pagar 501€ al mes de hipoteca. Si el euribor no llega a bajar, la hipoteca consumiría casi toda el sueldo. Aunque bueno, en la época del euribor alto cobraba bastante más que ahora.

Mi trabajo pertenece al sector del transporte, es decir, mientras el euribor continue bajo, pagaré menos de hipoteca, pero facturaré menos en mi trabajo debido a que un euribor bajo va emparejado a que no hemos salido de la crisis, por tanto menos volumen de transporte (el transporte depende de lo que consuma la gente).

Tuve mucha suerte, cuando firmé la hipoteca era un ignorante total sobre finanzas y pudieron venderme hasta preferentes. Tengo amigos que compraron más o menos por mis fechas y los suelos hipotecarios no les arruinó, pero sí que vieron reducida su capacidad de ahorro. Yo tengo euribor + 0,45% sin suelo, si comisiones por amortización, sin avales, sin seguro de vida. Tengo que tener nómina domiciliada, seguro de hogar con ellos (mapfre) y 3 recibos domiciliados. Son condiciones aceptables. Además, el sistema de mi hipoteca es creciente y eso permite que pueda ahorrar más dinero para invertir en bolsa y eso me permite ganar más dinero del que ahorraría en intereses si tuviera una hipoteca con sistema francés normal o si hiciera amortizaciones anticipadas.

Un saludo

Entonces no te salió mal del todo la compra. Conseguiste una hipoteca muy buena para como estaban las cosas.

Es interesante lo que comentas del suelo, porque ahora con los precios de la vivienda bajando sin parar hay zonas donde los precios han bajado pero están mucho más caros que en zonas que pudieran considerarse comparables, probablemente porque el suelo en esas zonas fue muy caro en su día y eso está repercutido en el precio.

Hola

Yo me refería al suelo de las hipotecas, "clausula suelo". Creo que tú te refieres al precio del suelo "los terrenos donde se construyó".

Sobre mi compra, pues de esperar me hubiera ahorrado dinero ya que tal vez ahora se puede comprar un 30% más barata la misma vivienda. Pero ni de coñas me dan ahora una hipoteca a euribor + 0,45% con las pocas vinculaciones que tengo. Es decir, sea cual sea la opción, lo que se ahorra por un lado se pierde por otro. A día de hoy, con todo lo que he aprendido sobre economía, con la calculadora en la mano, se que lo más rentable sería alquilar en lugar de comprar. Hablo de mi caso personal, que un alquiler no tiene por qué ser mejor que una compra, o al revés. Será mejor una opción u otra dependiendo de la situación personal de cada uno.

Saludos

Hola,

Estoy pensando en no hipotecarme. Es cierto que si me hipoteco le puedo sacar rentabilidad al dinero que no invierto en la vivienda, pero ahí la rentabilidad que le pueda sacar invirtiendo en renta variable es incierta mientras que el ahorro de no hipotecarse es ya real y cuantificable. En un año habré recuperado bastante mi posición de capital y podré invertir de nuevo con mi sistema (bastante básico) y sin muchas preocupaciones. Creo que es lo que finalmente haré.

Lo que me ha echado para atrás es que los bancos ahora te exigen muchísimas vinculaciones para bajar el diferencial. Aparte de eso, los bancos te obligan a usar su gestoría y su notario, y ambos son significativamente más caros que los precios de mercado de estos servicios. Lo de la gestoría es ya un sablazo tremendo porque hay veces que una gestoría que tú contrates por tu cuenta igual te cobra 100 o 150 euros y la del banco te cobra 500 (1000 en total, porque serían 500 para la escritura de hipoteca y 500 para la de compraventa - esto ya roza la estafa).

Con las vinculaciones también se pasan porque, por ejemplo, aunque tú tengas un seguro de salud y otro de vida, ellos quieren que contrates los suyos también. Realmente no quieren cubrir el riesgo del préstamo, que ya se cubre con el inmueble que es la garantía y para eso se hace una tasación. Lo que quieren es colocarte productos financieros; es como si vas a comprarte un coche (hipoteca) y no te lo venden si no compras también una batidora y una secadora (seguros). No tiene sentido más que para el banco, que quiere sacarte el máximo dinero posible.

Así que al final he decidido no hacer negocios con ellos :-)

Un saludo!