Reparto una herencia entre tres hijos

Por favor: Alguien me puede informar sobre el reparto de una herencia algo complicada.
Somos tres hermanos, y nuestro padre es viudo, con el siguiente patrimonio:
Una finca con una casa en un pueblo, y un piso de protección Oficial, que está aun pagando la hipoteca. No existiendo ningún saldo económico, ya que lo que percibe de la pensión lo abona casi todo en el pago de la hipoteca.
La finca se la donó al hijo más joven al 100%. Y al ser al 100% entiendo que no es colacionable a la hora del reparto del resto de la herencia.
El piso lo quiere dejar en total dominio para los otros dos hijos, para que lo puedan vender libremente sin ninguna traba por parte del hijo más joven, después de su fallecimiento.
En primer lugar, me gustaría saber las partes en general del reparto de la herencia entre tres herederos. Porque en una página de internet encontré un ejemplo que decía que la herencia en este caso sería como una tarta repartida en tres trozos.
Después como podría dejar en testamento para que los dos hijos mayores tuvieran total libertad para poder vender el piso tras su fallecimiento para el pago de la hipoteca pendiente y otros deudas también pendientes.
Muchas gracias.

Lo mejor es que acudas a un notario. El trámite de un testamento es bastante sencillo y no muy caro.

La norma general sobre herencias en España establece un reparto en tercios, un tercio a legítima, un tercio a mejora, y un tercio de libre disposición.

Al haber tres hermanos, y uno de ellos haber recibido ya algo, en una especie de herencia en vida, el padre puede establecer que el resto de la herencia vaya a los otros dos.

Eso implicaría que el hermano más joven recibirá 1/3 del 1/3 de la parte de herencia legítima (1/9), y los otros dos hermanos, los restantes 2/3 de la legítima, el 1/3 de mejora, y el 1/3 de libre disposición.

Si la finca se donó, y por fechas y/o condiciones de la donación, es no colacionable, la finca ya no es del apdre, sino del hijo.

La herencia estará formada por el piso VPO + hipoteca. Al hijo más joven le corresponderá 1/9 de eso, y a cada uno de los otros dos hermanos, 4/9 para cada uno.

Como en España la comunidad de bienes no puede ser obligada (salvo temporalmente por disposición testamentaria), una vez que los hijos reciban la herencia, podrán en cualquier momento instar la disolución de la cosa común, y vender. Si hay acuerdo entre ellos, perfecto. Y si no, mediante oficio judicial.

Muchísimas gracias "Cachilipox" por la información
La finca según me informaron en el resgistro de la propiedad "Es no colacionable", por lo que según me indicas esta donación ya no se puede traer a la masa hereditaria, es decir que no cuenta para nada.
Ahora quedaría sólamente el piso como herencia para los tres hijos, y al hijo menor le correspondería como mínimo 1/9 parte del valor del piso.
También que nunca se podría vender sin la firma o autorización del hermano menor. ¿Y que pasaría si este hermano no quiere vender el piso, se niega a firmar o no lo autoriza?. Cuales serían las pautas a seguir, acarrearía un gran coste, y un largo tiempo para resolver este asunto.
Ante la enfermedad que padece nuestro padre, posiblemente posterior al fallecimiento haya que seguir pagando la hipoteca. En este caso quien la pagaría si no hay acuerdo en la venta, o mientras se siguen los trámites correspondientes, posiblemente judiciales.
Por último es posible saber si la finca es no colacionable, y en caso afirmativo como y donde.
Perdona por la insistencia sobre este asunto.

Al revés, no hace falta ninguna firma de nadie para vender. O se hace por las buenas, con acuerdo de todos, o por las malas, yendo al juez y pidiendo la división de cosa común, y se va a subasta.

Estas cosas, a las malas, siempre son mucho más lentas, y caras. Es eso que dicen que más vale un mal acuerdo que un buen pleito.

En caso de fallecimiento, de las deudas responde la herencia yacente, o sea, los tres en tanto que comunidad de bienes, y en relación a la parte que corresponda a cada uno. Si alguno pone de más, luego entre los tres os teneis que compensar esas cantidades.

Si en el registro de al propiedad pone que la finca es no colacionable, es que no lo es. Y eso nace de la escritura de donación del padre al hijo.

Por defecto, las donaciones a los herederos son colacionables (se debe tener en cuenta su valor a la hora de establecer tanto la cuantía como la participación en la herencia). Pero si en el acto de donación se establece lo contrario, pues ya no lo es.

No es una característica intrínseca de la finca, sino del modo en que el actual propietario recibió la propiedad. Si él a su vez retransmite la propiedad por venta, pues eso de lo colacionable desaparece.

La finca que donó el padre es colacionable, ya puede poner el Registro lo que quiera.
Aunque se haya encubierto como una compra-vdenta, si el hijo no puede demostrar que pagó el dinero que figure en la Escritura es una donación en vida a cuenta de la herencia y es colacionable. Los otros dos hijos podrían pedir, como mínimo, su tercio de legítima del valor de esa finca.
Pero si están de acuerdo los hermanos y así lo firman al distribuir la herencia no veo que haya ningún problema.
Pero claro, el Notario debe decir en la Escritura que el primer hijo ya recibió su herencia y no tiene nada que reclamar. De otro modo, no veo como se puede arreglar para que sólo 2 hermanos se queden con la casa, que es toda la herencia que queda.

Muy agradecido a todos por la ayuda y por este foro, lo desconocía a pesar de que llevo preguntando sobre otros temas en muchos otros foros.
A "Juan sin tierra", le pido si es posible y no mucha molestia si me puede aclarar, donde viene regulado, etc., Que la finca que donó el padre es colacionable, conste en el Registro lo que quiera.
Por parte de los dos hijos mayores no habría ningún inconveniente, pero el más joven en principio está aparentando que este problema no sea de fácil solución.
Un saludo a todos.

El Código Civil Español lo puedes encontrar en muchos sitios, por ejemplo aquí: http://www.ucm.es/info/civil/jgstorch/leyes/ccivil.htm
El Título III habla de las sucesiones y el Capítulo VI de ese mismo Título habla de la colación y partición (artículos 1.035 a 1.087)
Yo estudié Económicas y Derecho pero nunca he sido abogado en ejercicio, pero si digo algo es porque he conocido algún caso semejante.
Para que no te engañen mira el artículo Art. 1.036 "La colación no tendrá lugar entre los herederos forzosos si el donante así lo hubiese dispuesto expresamente...".
Eso es lo que debió hacer tu padre en la Escritura de donación de la finca y el Registro de la Propiedad se ha imitado a copiarlo literalmente pues no es incumbencia del Registro decir si un bien es colacionable o no.
A continuación mira el artículo 1.037 "No se entiende sujeto a colación lo dejado en testamento si el testador no dispusiere lo contrario, quedando en todo caso a salvo las legítimas."
O sea, la legítima nunca te la pueden birlar por mucho que diga el testador que un bien no es colacionable.
Cuando el Notario o Juez haga la adjudicación de la herencia, lo que tiene que decir es que compensais lo uno con lo otro, vuestra legítima en la donación y su legítima en la adjudicación de la casa a los otros 2 hermanos, que los 3 estais de acuerdo y que ninguno tiene nada que reclamar a los otros 2. Esta es la única forma de repartir la herencia.