Es mi primera participación en este foro y es debido a una nueva oportunidad de inversión que estoy valorando. Soy un apasionado de la inversión en el sector inmobiliario y una nueva oportunidad que tengo encima de la mesa es la adquisición de una villa en LOMBOK (Indonesia).
El tema que me preocupado o no termino de tener claro es la parte de la fiscalidad, ya que a través de la empresa que lo estoy mirando tengo que formar una empresa PMA en Indonesia y por tanto los ingresos se realizarán a una cuenta de Indonesia de la propia empresa que yo tengo que crear allí. He aquí la duda sobre la fiscalidad, ya que en algunos sitios he leído que debo tributar por mi renta global, en otros sitios he leído que al ser una cuenta de la empresa y no recibir un dividendo puedo usar ese capital en pagos personales sin necesidad de tributar por esa ganancia...
¿Alguno experto en la sala o alguien que haya hecho este tipo de inversión puede aportar su experiencia por favor?
para tributar solo los dividendos cuando se repartan los beneficios entre los socios, la actividad de alquiler debe ser realizada como actividad económica. El criterio de Hacienda para que el arrendamiento de inmuebles propiedad de una empresa constituya actividad económica es que la empresa debe tener al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0203-25
Si no puedes justificar la existencia de ese trabajador, se declara como rendimiento del capital inmobiliario. Lo cual es complicado de justificar, tendrías que presentar la documentación del extranjero traducida, y por lo que indicas, no hay trabajador, sino una empresa gestora por medio.
Y en cualquier caso, si el dinero que recibes de alquileres te lo gastas en temas particulares, me parece evidente que hay un reparto de beneficios y por tanto un dividendo si consiguieras justificar los requisitos citados de actividad económica.
añado: parece que recientemente Hacienda ha admitido la gestión externa de los inmuebles para aceptar que el alquiler es una actividad económica, aunque parece que en casos complejos de grandes propietarios, dudo que lo admita solo para un inmueble: https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V1547-25 E incido en que, en cualquier caso, si el dinero del alquiler se retira de la cuenta para gastos particulares u otros destinos que no sean propios de la inmobiliaria, es un dividendo.
Muchas gracias por la información aportada y la rápida respuesta. Eso es lo que pensaba por el tema de la fiscalidad a nivel internacional y la colaboración entre ambos países, pero el comentario por parte de otro inversor, de que él estaba gastando el dinero de su cuenta de Indonesia con la tarjeta y transferencia sin problema, me hizo dudar.
Supongo que será como la gente que no declara los alquileres, es jugarsela y rezar para que hacienda no te pille. ¿Cómo de fácil es que hacienda te pille siendo una persona "normal y corriente"?
Si debes pagar el impuesto de sociedades allí y luego aquí en la declaración de la renta por la diferencia, ya no es tan interesante este tipo de inversión frente a invertir en España para alquilar.
claro, si tienes acceso a una cuenta, sea particular o de empresa, puedes retirar dinero, pagar con tarjeta, lo que quieras. Otra cosa es la información que le llegue a Hacienda. Desconozco el nivel de intercambio de información entre Indonesia y España y la vigilancia que la Agencia Tributaria realiza sobre transferencias llegadas desde países "exóticos". Como tantos temas, a lo mejor ahora no controlan nada y un día ven que hay mucho movimiento y le meten mano, como ha ido pasando a las criptos, las apuestas y casinos online en el extranjero, las ventas en sitios de 2ª mano, Amazon, Airbnb,etc. Aparte está la obligación de declarar en el modelo 720 los bienes inmuebles en el extranjero si el valor conjunto de los inmuebles supera los 50.000 euros (esto es, si tienes el 50% de un inmueble que vale 80.000 euros, hay que declararlos, aunque tu participación valga menos de 50.000). Hay multas por no hacerlo. Y por lo que veo en una busca rápida, en ese sistema del que hablas las viviendas valen más de 50.000 ¿cierto?
Esas villas tienen un valor de aproximadamente 69.000 de los cuales, mi parte supondría un 50%. ¿En ese caso tendría obligación de declararla en el modelo 720 o no? Esa parte no me ha quedado claro. Solo tendría esa participación de una propiedad en el extranjero.
Me parece que eso de que no hay problema en gastar de la cuenta de allí sin declarar es un tema muy peliagudo y con muchos riesgos por el camino….
Vale, entendido. La rentabilidad es muy llamativa, pero estas cosas a nivel fiscal lo complican todo mucho. Tanto porque al final debes declararlo y eso reduce la fiscalidad, como la complejidad sin asesor fiscal a hacer la declaración de la renta de manera correcta.
¿Alguien de este foro tiene este tipo de inversión y puede explicar su experiencia con ello?
La catalogación de la seguridad jurídica en Indonesia para la inversión inmobiliaria extranjera se clasifica actualmente como de Riesgo Moderado-Alto, pero Altamente Predecible si se opera estrictamente dentro de la ley. [1] Indonesia prohíbe de forma absoluta que un extranjero sea propietario directo de la tierra (título Hak Milik o dominio absoluto). Por lo tanto, la seguridad jurídica no depende del país en sí, sino de la estructura legal que elijas para invertir. Si utilizas los vehículos regulados por el Estado, la protección es muy sólida; si intentas esquivar la ley, la pérdida del capital es casi garantizada. [1, 2, 3, 4] 1. El Marco Legal: Vehículos Permitidos y su Seguridad Para evaluar la seguridad jurídica, se deben catalogar las tres vías legales con las que un extranjero puede invertir: [1] **PT PMA (Sociedad de Capital Extranjero):**Es la vía más segura para inversores comerciales. Permite constituir una empresa en Indonesia que adquiere el derecho Hak Guna Bangunan (HGB) (Derecho a Construir).
Seguridad jurídica:Alta. El título se registra a nombre de tu empresa en la Oficina de Tierras (BPN) hasta por 80 años (30 iniciales, prorrogables). Permite generar rentas legales, vender, hipotecar y transmitir el activo. Nota: Desde finales de 2025, el capital desembolsado mínimo exigido se redujo a 2.500 millones de IDR, facilitando el proceso. [1, 2, 3, 4, 5]
Hak Pakai (Derecho de Uso): Es un título emitido por el Gobierno a nombre de un individuo extranjero con permiso de residencia (KITAS/KITAP).
Seguridad jurídica:Alta (solo para uso residencial propio). Te protege de manera oficial hasta por 80 años, pero cuenta con restricciones: generalmente se limita a una sola propiedad, exige un precio mínimo de compra (según la provincia) y está prohibido subarrendarla o explotarla comercialmente. [1, 2, 3, 4, 5]
Hak Sewa (Leasehold / Arrendamiento a largo plazo): Un contrato privado de alquiler a largo plazo (típicamente de 25 a 30 años).
Seguridad jurídica:Media. Es un derecho contractual, no de propiedad sobre la tierra. Su seguridad depende enteramente de la minuciosidad con la que se redacte el contrato (cláusulas de extensión garantizada, resolución de disputas) y del historial de deudas del dueño real de la tierra. [1, 2, 3, 4]
2. Alertas Críticas y Cambios Regulatorios Recientes (2025-2026)
El Gobierno indonesio ha endurecido drásticamente la fiscalización para limpiar el mercado de malas prácticas, especialmente en zonas turísticas como Bali y Lombok. [1, 2]
Criminalización del sistema de testaferros (Nominee Structures): Históricamente, muchos extranjeros compraban terrenos usando el nombre de un ciudadano indonesio mediante contratos privados "bajo la mesa". La regulación Perda Bali No. 4/2026 criminalizó explícitamente esta práctica. Ya no solo se declaran nulos estos contratos, sino que conlleva penas de prisión de hasta 5 años y multas millonarias tanto para el extranjero como para el local. Las cortes indonesias jamás fallan a favor de un extranjero en disputas de testaferros. [1, 2]
Control Digital Absoluto (Sistema OSS y Fiscalidad): A través del sistema de Ventanilla Única Online (OSS), el Gobierno ha cruzado las bases de datos del catastro, inmigración y hacienda. Las propiedades ofrecidas en plataformas como Airbnb que operen bajo estructuras ilegales o no tributen mediante una PT PMA están siendo clausuradas y multadas de forma masiva. [1]
Restricciones de Zonificación: El Gobierno ha blindado las tierras agrícolas y los arrozales. Construir una villa turística en terrenos protegidos se ha catalogado como delito penal, lo que exige una verificación estricta del plano regulador local antes de desembolsar dinero. [1, 2]
Summary de Impuestos y Costes de Transacción
Para que tu inversión esté blindada jurídicamente, todas las transacciones deben cerrarse ante un PPAT (Oficial de Escrituras de Tierras). Debes presupuestar los siguientes costes obligatorios para formalizar el registro: [1]
Concepto / ImpuestoResponsableTasa / Coste aproximado BPHTB (Impuesto de Transferencia al Comprador) | Comprador | 5% del valor del inmueble. PPh (Impuesto sobre la Renta del Vendedor) | Vendedor | 2.5%. Honorarios del Notario / PPAT | Comprador | 0.5% – 1%. IVA (Impuesto al Valor Añadido) | Comprador | 12% (Aplica solo a obra nueva comprada a promotores).
(Nota: Existe un incentivo fiscal del Ministerio de Finanzas mediante la Regulación Nº 90/2025 que puede bonificar hasta el 100% del IVA en viviendas residenciales seleccionadas de menos de 5.000 millones de IDR, aplicable también a extranjeros con número fiscal indonesio NPWP). [1]
Conclusión y Recomendación de Catalogación
Indonesia no es un mercado para inversores amateur que buscan atajos informales. Sin embargo, ofrece un entorno de alta rentabilidad y excelente seguridad corporativa si se asume el coste de estructurar una empresa PT PMA y se realiza una due diligence exhaustiva (verificación de títulos libres de cargas, herencias no registradas y zonificación correcta). [1, 2, 3, 4]
Para ayudarte a calibrar mejor el nivel de riesgo de tu proyecto, cuéntame:
¿Tu objetivo es comprar una residencia vacacional propia o buscas generar rentabilidad con alquileres turísticos?
¿Tienes en mente una zona específica (como Bali, Lombok o Yakarta)?
¿Dispones del capital para evaluar una estructura corporativa (PT PMA) o prefieres un arrendamiento (leasehold)?
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La seguridad política en Indonesia se encuentra actualmente en un momento de tensión tras una serie de protestas masivas y un mayor despliegue de las fuerzas del orden. [1, 2, 3] Contexto de la crisis reciente Origen de las protestas: A finales de agosto y principios de septiembre de 2025, miles de ciudadanos, estudiantes y grupos de la sociedad civil salieron a las calles en más de 15 provincias. [1, 2] Motivos del descontento: Las movilizaciones comenzaron como rechazo a la elevada remuneración, los subsidios y las controvertidas ventajas de vivienda para los miembros de la Cámara de Representantes y el Congreso Nacional. [1, 2, 3] Escalada de violencia: Las protestas iniciales derivaron en disturbios, enfrentamientos con la policía, ataques a edificios gubernamentales (como comisarías y alcaldías) e incendios de sedes legislativas. [1, 2] Respuesta del gobierno: El presidente Prabowo Subianto —quien asumió el cargo con la promesa de combatir la corrupción— ordenó al ejército y a la policía tomar medidas estrictas, lo que resultó en miles de detenciones en todo el archipiélago y un despliegue de seguridad riguroso para frenar los saqueos. [1] Situación actual y estabilidad Desafío al liderazgo: Esta ola de disturbios representa uno de los mayores desafíos políticos para el ejecutivo actual desde el inicio de su mandato. [1] Vulnerabilidad general: Informes de analistas y centros de estudios locales apuntan a que Indonesia necesita reforzar su estrategia de defensa nacional ante un entorno de seguridad global cada vez más impredecible y tensiones internas por la desigualdad económica. [1, 2] Recomendaciones oficiales: El Ministerio de Asuntos Exteriores de España y otras autoridades internacionales recuerdan la importancia de mantenerse informado sobre la evolución social del país, evitar concentraciones públicas o manifestaciones y cumplir estrictamente con la legislación local de visados y estancia. [1, 2]
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Analizar la compra del 50% de una villa de 69.000 € (inversión de 34.500 €) en Lombok abre una gran oportunidad, pero exige entender la estructura legal debido al bajo capital de entrada en comparación con los requisitos corporativos indonesios.
1. El Dilema de la Empresa PT PMA para esta Inversión
Una PT PMA (Penanaman Modal Asing) es una sociedad de responsabilidad limitada para inversores extranjeros. Es la vía más segura, pero no tiene sentido para una inversión de 34.500 €. [1, 2]
El Capital Mínimo Obligatorio: Por ley, una PT PMA exige un plan de inversión mínimo de 10.000 millones de IDR (aproximadamente 600.000 €), del cual se debe desembolsar un capital social de al menos el 25%.
Costes de Mantenimiento: Constituirla cuesta entre 2.000 € y 4.000 €, y mantenerla exige contabilidad mensual, informes de inversión trimestrales (LKPM) y visados de inversor (KITAS). Los costes fijos devorarían tu rentabilidad. [3]
La Alternativa Real: A menos que vayas a comprar 10-15 villas bajo la misma empresa, para una fracción de villa de 34.500 € lo estándar es firmar un contrato Leasehold (Hak Sewa) a título personal, redactado por un notario local (PPAT). El contrato de alquiler a largo plazo (ej. 25-30 años) se co-firma al 50% con tu socio. [4, 5, 6]
2. Rentabilidad Esperada
Suponiendo que la villa esté en el sur de Lombok (Kuta) y se destine al alquiler vacacional: [7]
Tu Inversión: 34.500 €
Rentabilidad Bruta Estimada: 12% - 14% anual (Unos 4.140 € - 4.830 € brutos para tu 50%).
Gastos Operativos (Ocupación del ~65%): Debes restar la comisión de la gestora de la villa (15%-20%), mantenimiento por clima tropical e impuestos locales.
Rentabilidad Neta Real Esperada:7% - 9% anual. Recibirás limpios en tu cuenta entre 2.400 € y 3.100 € al año.
Amortización: Recuperas tu inversión inicial en unos 11-13 años. Al ser un Leasehold, recuerda que el valor del contrato disminuye a medida que se acerca el año de vencimiento, por lo que la rentabilidad debe cubrir la amortización del capital. [8]
3. Fiscalidad de la Inversión (Indonesia vs. España)
Al no operar mediante PT PMA, tributarás como persona física no residente en Indonesia: [8, 9]
En Indonesia 🇮🇩
Impuesto sobre el Alquiler (Withholding Tax / PPh 26): Al ser no residente y no tener un número fiscal indonesio (NPWP), se te aplica una retención fija del 20% sobre los ingresos brutos del alquiler. Normalmente, la agencia de gestión (Property Manager) deduce este 20% automáticamente antes de enviarte el dinero. [8, 10]
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (PBB): Es un impuesto anual sobre el terreno y la construcción. Es extremadamente bajo, representando alrededor del 0.1% del valor tasado. [10, 11]
En España 🇪🇸
Como residente fiscal en España, tienes la obligación de declarar tus rentas mundiales:
Impuesto sobre la Renta (IRPF): Debes declarar los beneficios obtenidos en Lombok como Rendimientos del Capital Inmobiliario.
Convenio de Doble Imposición (CDI): España e Indonesia tienen un convenio firmado para evitar pagar dos veces por el mismo dinero. Podrás aplicar la Deducción por Doble Imposición Internacional en tu declaración de la Renta. Esto significa que lo que ya te retuvieron en Indonesia (el 20%) se resta de lo que te corresponda pagar en España, evitando que pagues dos veces por el mismo euro.
Modelo 720: Solo estarías obligado a presentarlo si el valor de tus bienes en el extranjero (tu parte de la villa o saldo bancario allí) supera los 50.000 €. Con una inversión de 34.500 €, inicialmente quedas exento. [10]
Gracias a todos por vuestras respuestas tan extensas y bien explicadas, la verdad es que me ha sido de mucha ayuda, ya que no tenía claras algunas cuestiones y gracias a vosotros lo tengo claro.
Finalmente voy a dejar pasar este tipo de inversión y me centraré en intentar buscar algún otro piso en España para alquiler, ya que es algo de lo que ya tengo conocimiento, la fiscalidad es conocida y pese a que la situación pueda sufrir cambios, dado el gobierno actual y las políticas que dicen que van a optar, creo que es algo mucho más controlado y seguro que invertir en Indonesia.
¿Algunos expertos en sector inmobiliario que puedan decirme empresas de inversión 360º y que tengan buenas oportunidades fuera de mercado? Sé que es algo complicado, pero sé que hay alguna empresa en esta vía.
tiene que haberlas, busca en Google empresas inmobiliarias 360° o de servicios integrales inmobiliarios. Dicho esto, y con toque humorístico: dado que en Punta Cana en particular y República Dominicana (Santo Domingo) en general todos o casi todos los relacionados con imputaciones o imputados están por allí y han realizado inversiones, amén de otros inversores profesionales que llevan años invirtiendo alli
