Cómo declarar irpf en venta inmueble con consolidación de dominio

Hola! Os planteo mi caso real:

- Mi padre fallece en el 2018 y los 3 hermanos heredamos nudas propiedades y mi madre el usufructo vitalicio. Tributamos por ISD.
- Al año siguiente, en el 2019, compro la nuda propiedad a uno de mis hermanos. Tributo por ITP.
- Mi madre fallece en el 2024 y procedo a consolidar dominio pagando el ISD en ambas nudas propiedades. (Aquí ya Hacienda dice según el cuadro adjunto que debo pagar el itp por ese usufructo que consolido, en contra de lo que dice el artículo 51.3 del ISD, el 42.7 del ITP,  y de sus propias consultas vinculantes ¿?).
- Vendemos el inmueble en el 2025.

Las dudas: ¿Cuál es el valor y la fecha de mis dos adquisiciones a consignar en la declaración de la renta por la venta del inmueble?
- La heredada parece clara: según el cuadro y las consultas vinculantes se ha de sumar el valor de la nuda propiedad heredada y el valor del usufructo, más los gastos.
La fecha de adquisición es el fallecimiento de mi padre, 2018.

- La comprada. Ésto es lo confuso. Según el cuadro hacienda dice que no se suma el valor del usufructo posteriormente heredado, pero lo lógico y según entiendo la redacción de la consultas vinculantes que a ese respecto son idénticas al primer caso (nuda heredada) sí que debería sumarse.
La fecha resulta muy confusa en la redacción, hasta contradictoria en varios párrafos, sería la del 2018 o la del 2014, una fecha de herencia. En el cuadro es la del 2018.


El cuadro: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/transmision-bien-inmueble-posterior-consolidacion-dominio.html

Consulta vinculante de nuda propiedad heredada:
https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V2547-18

Consulta vinculante de nuda propiedad comprada. Muy reciente y según algunos analistas intenta unificar lo civil con lo fiscal, pero a saber:
https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V1645-25


Es importante conocer la respuesta porque en mi caso la diferencia son varios miles a pagar. Y el problema es que si la encargo y se equivocan (ya me ocurrió, incluso elaborándola la propia hacienda) las consecuencias las pago yo. Y es más, si voy a juicio y pierdo tendría que pagar aún mucho más por las costas.
A ver qué opináis.

Gracias. Un saludo.

No soy capaz de ver donde ves tu la contradicción, a efectos del IRPF.
Según la normativa del IRPF, para las ganancias patrimoniales hay dos maneras de determinar el valor, según si la adquisición original es onerosa (compra-venta) o lucrativa (herencia o donación).

En tu caso, tienes 1/3 de la propiedad adquirida de forma lucrativa, por herencia, en 2018, y 1/3 de la propiedad adquirida de forma onerosa, por compra, en 2019.

La adquisición lucrativa toma valores a efectos del IRPF según determina el artículo 36 (valores a efectos del ISD).
La adquisición onerosa toma valores según los precios e importes efectivamente satisfechos, no según valoraciones a efectos de otros impuestos, según establece el artículo 35.1

Por lo tanto:
Herencia 2018 (lucrativa): valor de adquisición original a efectos del ISD.
En el ISD, cuando la plena propiedad se desmembra, se paga en dos fases. Primero se paga por el valor original menos lo que supone la carga del usufructo, y cuando finaliza el usufructo se paga el resto pendiente.
Por supuesto que los impuestos y gastos inherentes soportados incrementan esa valoración.

Compra 2019 (onerosa): precio efectivamente satisfecho + todos los gastos, tributos, inversiones y mejoras acreditables.
En este caso, el artículo 35.1 no contempla incrementar el valor en base al coste de las cargas existentes, al no ser un pago real que efectúas.

A mi si me parece contradictorio con este cuadro cuando se consolida el usufructo que se obtuvo a título lucrativo:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html

Dices: "En este caso, el artículo 35.1 no contempla incrementar el valor en base al coste de las cargas existentes, al no ser un pago real que efectúas." Con "cargas" deduzco que te refieres al usufructo.
Lo que dices coincide con el cuadro/manual de la Aeat.

Pero las consultas vinculantes vinculantes dicen:
" Conforme a lo expuesto, por la parte del inmueble adquirida a título oneroso en el año 2006, que no especifica correctamente el consultante en su escrito, el valor de adquisición será el importe real por el que se efectuó la compraventa más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante."

Vale, coincide con lo que dices y con el artículo 35.1. Y sí, valor de adquisición de lo que compro, la nuda propiedad". Pero tiene asociada el usufructo, que es lo que en la consulta vinculante añade inmediatamente después:

" El valor de adquisición de la parte del inmueble adquirida a título lucrativo (la parte correspondiente al usufructo tras el fallecimiento de su madre en 2020), estará constituido por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante."

Según este último párrafo reconoce la existencia y otorga un valor de adquisición también al usufructo (como hace al adquirir la nuda propiedad por herencia). Es decir, da dos valores de forma seguida, uno tras otro en sus respectivos párrafos, a una pregunta sobre cómo se calcula la ganancia patrimonial de la venta del inmueble, ¿no es menos lógico (señoría jajajaja) inferir que hay que sumarlos? Si no, qué significado tiene ese párrafo, por qué lo añade?

Y luego el otro tema que menciono. A santo de qué no da valor al usufructo y encima da por sentado que se ha tenido que tributar por él por itp, en contra de todo y, que se me olvidaba, de su otro propio cuadro/manual:
" En la extinción del usufructo y consiguiente consolidación del dominio se exigirá el IRPF que corresponda según el título de constitución del usufructo."
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros-usufructo/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html

Me refería cuando el usufructo se obtuvo a título oneroso. 

En esa consulta vinculante, la forma de preguntar induce a un posible error de apreciación. Por eso la respuesta es en plan amplio espectro, por si acaso.

Dice la pregunta que en un año concreto se adquiere un % de inmueble en nuda propiedad una persona, y otro % de inmueble con usufructo la otra persona. Y que años después, fallece la persona con usufructo y la que era solo nuda propietaria consolida la plena propiedad.

De esa pregunta no queda claro si ya desde origen una persona es nudapropietaria del 100 %, y la otra es usufructuaria del 100 %, o existen diferentes % de propiedad en origen. Por ejemplo 80 % nuda propiedad + 80 % usufructo + 20 % plena propiedad.

De aquí viene la respuesta, múltiple y variopinta, que puede dar lugar a confusión.

Nota: Quien adquiere usufructo NO ADQUIERE ningún % de la propiedad, ya que el usufructo es solo el derecho de uso y disfrute sobre propiedad ajena.  Usufructuario es TODO LO CONTRARIO a propietario.

Resuelto eso, la consuvin dice lo que dice, y es lo mismo que la ley IRPF, artículos 35.1 y 36.
Art. 35.1, adquisición onerosa => valor de adquisición para futura venta = Importes realmente pagados
Art. 36, adquisición lucrativa => valor de adquisición para futura venta = valor a efectos del ISD

Si fuese como dices al usufructo por herencia tampoco se le otorgaría valor y sí lo hacen.

Y la pregunta de la consulta vinculante está clara para lo q se desea averiguar, pero la respuesta sí q es confusa.

Realmente la cosa es al revés.
No es que se añada el valor del usufructo por herencia. Eso no sucede. El usufructo se disfruta y se extingue, y ya está.
Lo que sucede es que la propiedad se adquiere solo una vez a su valor de adquisición, que es el que es, Y NO EL VALOR PARCIAL POR EL QUE SE LIQUIDA ISD LA PRIMERA VEZ.
Esto es lo que suele confundir a mucha gente.

En un ejemplo ficticio realista:

Adquisición de nuda propiedad de una vivienda valorada ISD en 100.000.
Queda gravada por un legado de usufructo cuyo valor fiscal es de 20.000.
Eso implica que el nudo propietario adquiere YA una propiedad cuyo valor es de 100.000.
Pero que solo liquida, en ese momento por un valor de Total-Carga = 100.000 - 20.000 = 80.000

Fallece la persona usufructuaria. Y es entonces y solo entonces cuando el nudo (y único porpietario) liquida el resto remanente que le quedaba pendiente de su valor originario de adquisición, que era "casualmente" el valor fiscal del usufructo al momento de constituirse.

O sea, una cosa es la fecha de adquisición, y el valor de adquisición, y otra muy distinta los valores fiscales y momentos fiscales de liquidación, de las diferentes operaciones que puedan existir.

Pero en todo caso esto no varía ni altera para nada la liquidación IRPF que ahora debas hacer.
Por la/s parte/s de adquisición lucrativa (herecia), normativa Art. 36 => valor a efectos ISD.
Por la/s parte/s de adquisición onerosa (compra), normativa Art. 35.1 => Importes efectivamente pagados

Personalmente no lo veo nada claro. Para mayor complicación, en la segunda consulta referente al caso en que se compra la nuda propiedad, en la respuesta se remite al ISD al producirse la consolidación y, sin embargo, se tributa por ITP.

Que no.

La cosa viene de un mal redactado de la pregunta, y en la propia respuesta está una consideración que lo deja bien claro:

"... por la parte del inmueble adquirida a título oneroso en el año 2006, que no especifica correctamente el consultante en su escrito, ..."

Tal y como está redactada la pregunta, pareciera insinuarse que en el año 2006 la consultante adquiere SOLO una parte proporcional del inmueble, y que el resto de parte proporcional, más el usufructo sobre su parte, pertenece a la madre.
En tal caso, obviamente habrían DOS adquisiciones:
Una primera adquisición, onerosa, en 2006, de un % de la propiedad, en nuda propiedad
Una segunda adquisición lucrativa del resto de % de la propiedad + una consolidación en pleno dominio de su % que ya tenía.

También podría ser que la consultante (propietaria 100 % desde el inicio) confundiese los % de valoración fiscal de usufructo y nuda propiedad como si de verdaderamente dos diferentes % de propiedad estuviesen adquiriendo, pensando que los % de valoración fiscal a efectos de las liquidaciones de ITP año 2006 correspondían verdaderamente a dos adquisiciones proporcionales de propiedad, cuando no sería así.

Por eso la respuesta puede llevar a confusión, pues parte de una pregunta indeterminada, y la respuesta sirve tanto para un roto como un descosido.

Pero al final, consuvines o artículos 35.1 y 36 LIRPF, vamos a parar al mismo sitio:

Adquisiciones lucrativas => valor a efectos del ISD, que si hay desmembración, se liquida en 2 veces (nuda propiedad primero + consolidación después)

Adquisiciones onerosas => precio + gastos efectivamente satisfechos

No sabemos si está mal redactada la consulta o está mal redactada su reproducción por la DGT, aunque para el caso da lo mismo.
La consulta según la DGT es:
" En el año 2006 el consultante adquirió una vivienda en las Islas Canarias con el pleno dominio desmembrado, al pertenecer un porcentaje en usufructo a su madre"
Yo creo que sólo admite dos interpretaciones:
1.- Que la consultante adquirió el 100% de la nuda propiedad y la madre tenía el 100% del usufructo. De ahí la "desmembración" del pleno dominio.
2.- La consultante adquirió una parte del pleno dominio y otra parte de la nuda propiedad y por eso dice que un porcentaje pertenece en usufructo a la madre.

Yendo al fondo de la cuestión, la pregunta es  por qué al que adquiere por operación onerosa no se le añade la base imponible del ITP que tiene que liquidar con motivo de la consolidación.

. 
El valor del pleno dominio de la madre adquirido a título lucrativo se liquida por ISD. Se utiliza el valor declarado en el ISD cuando se recibió. 
De la nuda propiedad del consultante, el usufructo de la madre adquirido a título oneroso se liquida por ITP en la consolidación pero su valor no incrementa el valor del pleno domino final correspondiente a esa parte. El valor a utilizar en la liquidación  del ITP es el valor porcentual del usufructo aplicado en la compra pero sobre el valor actual del bien.  Me parece sorprendente que este no incremente el valor de adquisición pero así parece ser. Solo el ITP abonado podrá considerarse como coste de adquisición como gasto de la operación. 

Eso es lo que me extraña. Que en la adquisición lucrativa, al consolidar se añada el valor del usufructo según ISD y en la adquisición onerosa no se añada el valor según ITP (dejando al margen los gastos e impuestos).
Alguna explicación debería tener.

Éso lo dice el cuadro de la Aeat, pero todo lo demás (isd, itp, las vinculantes de la aeat, el cuadro anterior) dice que tributa por el impuesto de creación del usufructo, que en mi caso es isd.
¿Podéis encontrar alguna ley que diga que tributa por itp?

No entiendo. En ese caso tributa por ISD. El cuadro de la AEAT también dice eso. Cuál es tu duda?