Usufructo de piso a padre para alquileres y luego donacion padre a hijo

hola, 

soy ciudadano espaniol residente fiscal fuera de la UE, con varios pisos en alquiler en espania. debido a mi condicion de no residente, tengo que pagar un 24% de impuestos por alquileres, y no puedo desgravar por ningun concepto (seguro alquiler, vivienda, comunidad, IBI, amortizacion y reparaciones). mi padre vive en espania, esta retirado y tiene una pequenia pension.

seria posible ceder en usufructo los pisos a mi padre, cambiar los contratos de alquiler, seguro alquiler, vivienda, etc. y que el sea el casero? en ese caso los impuestos a pagar serian mucho menores, por ser el residente en espania. estimo un ahorro anual de unos 6,500 EUR. luego cada anio, el podria hacerme una donacion por lo ganado por los pisos.

un saludo,
gabino

Liquidando correctamente el impuesto, ningún problema. Tendrás que ver si localmente, en tu país de residencia y como donante, tienes algún impacto fiscal. 

donación de usufructo 

Por poder hacer, se puede hacer. Pero ni es una operación simple, ni necesariamente sale muy a cuenta en lo fiscal. Depende.

Como previo, hay que considerar que eso de ceder gratuitamente un derecho, a cambio de recibir un derecho equivalente, más que un cruce de operaciones lucrativas (te dono yo, me donas tú), eso define realmente una operación onerosa (te cedo algo a cambio de algo). Y eso activaría e implicaría cosas como el IVA y tal.

Pero si se realiza bien lo de las operaciones lucrativas (donaciones), además de toda la molestia (y posibles costes) de los cambios de contratos y tal, desde la fiscalidad tendríamos lo siguiente:

.- La constitución inicial del usufructo (temporal o vitalicio), al ser un acto sobre bienes inmuebles, necesariamente pasa por escritura pública (notario), y tributa por ISD, según las normas de valoración del impuesto (lo de la regla de 89-edad, el 1 % anual si es vitalicio, y el 2 % anual si es temporal,.....). La base imponible del impuesto es el valor de referencia del catastro.

.- Una vez cedido el usufructo por título lucrativo, no desaparece del perímetro fiscal del propietario, en este caso. Como sigue siendo propietario, se generan unas imputaciones de renta por importe del 2  % (o el 1,1 %) del valor catastral de los inmuebles. Es la manera de tributar en el IRPF, o en el IRNR, por ese acto de disposición que no ha tributado, al haberse realizado a título lucrativo.

.- El nuevo titular fiscal, el usufructuario, declararía los rendimientos como cualquier otra persona que tenga alquileres, con el detalle de deducir la amortización del valor del usufructo. Hay que tener en cuenta, en caso de un usufructo temporal, que la duración legal de los contratos que pudiese suscribir estaría limitada a la duración máxima de su usufructo.

.- Finalmente en la donación dineraria cruzada del padre al hijo, este negocio jurídico está sujeto al ISD español por obligación real. Al quedar sujeto al ISD, queda exento de IRPF (o de IRNR).

En resumen, que sumando lo que suma, y restando lo que resta, haciendo bien las cosas puede que salga a cuenta, o no tanto. En todo caso, además de la factura fiscal, hay que considerar que habrían bastantes trámites y gestiones a realizar, que llevan su tiempo y tiene su coste.

gracias por la respuesta. 
si, tendria que hacer varias gestiones, pero creo que si me ahorraria bastante dinero al cabo de los anios. el problema que veo ahora es que como es donacion de padre a hijo y tengo una hermana, en la herencia me parece que se descontarian las donaciones, y si mi padre me hace una donacion que seria aproximadamente 24,000 euros anuales, eso se descontaria de mi parte de la herencia. esa parte no se me ocurre como resolverla.

Habiendo coherederos, la cosa se puede complicar.
Se podrían declarar expresamente esas donaciones como no colacionables.
Aunque tiene sus límites.....