Exención.- ¿Obligación de reinvertir el total o solo las plusvalias?

Hola amigos,

Os cuento mi caso a ver que me aconsejais hacer y cual sería la opción ideal desde el punto de vista económico.

En abril de 2009 mi mujer y yo (en gananciales) adquirimos una vivienda con una hipoteca de 310.000€ a 40 años, saliéndonos una cuota mensual en torno a los 900€.

Resulta que tenemos a la venta el piso anterior con garaje y trastero (comprado en 1994 sin hipoteca), y lo vendemos en 174.000€ justo ahora a finales de diciemre de 2010.

En la escritura del primer piso, viene el piso, el garaje y el trastero como tres fincas, pero se adquirio y escrituró todo junto en la misma escritura (lo digo por si pudiera tener importancia).

¿Cual sería la mejor opción u operación ideal fiscalmente hablando?

En algunos sitios he leido que me puedo beneficiar de la exencion por reinversion reinvirtiendo las plusvalías generadas, sin embargo en otros sitios he leido que en mi caso solo puedo beneficiarme de esa exención si en el plazo de dos años desde la compra de la segunda vivienda, reinvierto el total de la cuantia que obtengo de la venta de mi anterior piso ¿cual de las dos opciones es la correcta?

De ser correcta la opción de reinvertir el total, Podría dejarme una pequeña cantidad sin reinvertir y no tributar por ella, a cuenta de la inversión que en su día realicé en la cocina, baños, terraza, etc de la primera vivienda?

Si reinvierto, ¿puedo seguir desgrvandome por la hipoteca que me queda por pagar hasta los 310.000€? y ¿que es más interesante reinvertir y amortizar cuanto más mejor, o reinvertir menos y tener más cuota de hipoteca para desgravar?

Por último, ¿tiene alguna relevancia reinvertir en este mismo mes de diciembre antes de principio del 2011 ó hacerlo despues respetando el plazo de los dos años?

Seguramente no me he explicado bien, pero si sois tan amables, ya me diarais si algo no os cuadra e intentaré explicarlo mejor. Agradeceré enormemente que me ayudeis un poquito, ya que estamos muy perdidos y no queremos meter la pata.

Gracias anticipadas por vuestro tiempo y un afectuoso saludo.

gracias, gracias, gracias...

Tienes que reinvertir el neto de la venta de tu vieja vivienda, importe de la venta menos hipoteca de adquisición pendiente de compra, en tu caso 174.000 euros. El plazo es de dos años desde la venta de esta vieja vivienda. En el supuesto de no reinvertir todo el neto, en la misma proporción en que lo hagas te quedará exenta la ganancia de la venta.

Teniendo en cuenta que la ganancia tributa entre el 19% y el 21%, que los pagos de la hipoteca deducen al 15% y que esta última además supone gastos (intereses y demás), creo más interesante la opción de reinvertir. Fiscalmente da lo mismo cuándo, pero financieramente, cuanto antes, mejor.

Saludos.

Estimado al.rodrigo,

Muchas gracias por tu rápida respuesta, la verdad es que estamos muy perdidos y se agradece enormemente los consejos de expertos como tu.

No obstante, por aclararme un poco más el asunto, ya que de números soy un negado, si dejamos sin reinvertir unos 20.000€ para comprarme un coche, ¿como resultaría la operación final?

Por otra parte, ¿que incidencia tienen los gastos que tuve en las mejorars que realicé en la anterior vivienda por instalación fija de cocian, dos baños, cerramiento de terraza, etc?, he leído que estos gastos se deducen de las plusvalís obtenidas en la venta.

He leído también por ahí, que la reinversión total interesa cuando la cantidad a reinvertir, que genera deducción en los dos años que marca la ley, sea inferior a 27.045,54€ (9.015,18 multiplicado por los tres ejercicios fiscales que abarca el periodo de los dos años legales), ¿Que te pare ésto?

Igualmente he leído y me gustaría que me lo aclarases, que si más del 50% del coste de la nueva vivienda es financiada, se pueden aplicar los coeficientes de deducción aumentados.

Por último, ¿que quieres decir con que "Fiscalmente da lo mismo cuándo, pero financieramente, cuanto antes, mejor."?

Gracias de nuevo y recibe un cordial saludo.

Alberto

En el supuesto de reinvertir 154.000 euros, de los 174.000 euros obtenidos como neto de la venta, de la ganancia realizada tendréis exento un 88,51% (154 / 174) y deberéis tributar por el otro 11,49%, en la base del ahorro, que tributa al 19% para los primeros 6.000 euros y al 21% para los excesos.

Lo que realmente sean gastos de mejoras (no entran lo que son sólo reformas) y de ampliación, es calcular qué parte del precio de venta se corresponde con esas mejoras y ampliaciones y calcular diversas ganancias, una por la venta de la vivienda sin considerarlas y una por cada una de esas ampliaciones o mejoras, restando los gastos de éstas como valor de adquisición.

Por la nueva vivienda no vas a poder empezar a deducir hasta que no inviertas en su compra las cantidades que te sirvieron de base de deducción por la antigua más la ganancia exenta por reinversión, no entiendo mucho lo que quieres decir con los dos años... (creo que ahora mismo estoy algo obtuso).

Los coeficientes de deducción incrementados desaparecieron para viviendas compradas desde el 01.01.2007.

Por último, fiscalmente es indiferente que la reinversión la hagas ahora mismo o dentro de unos meses, el resultado va a ser igual, pero cuanto más tarde la hagas, más intereses vas a pagar.

Saludos.

Gracias de nuevo por tu esplicaciones, me ha quedado todo bastante claro (al menos por ahora).

Como ya te he comentado soy un negado de los números, así que en el primer punto que me aclaras, todavía sigo sin tener claro cuanto tendria que pagar por dejar esos 20.000€ sin reinvertir en la vivienda, ¿Podrías decirme "pa tontos" cual sería la cantidad exacta que deberia de tributar por esos 20.000€?

Gracias una vez más por tu atención y recibe un cordial saludo.

Cuando se vende tu vivienda adquirida en 1.994 , la plusvalia (ganancia) generada por la diferencia entre el valor de venta y el de adquisicion , tributa en el IRPF en la Base del Ahorro a los tipos del 19% sobre los primeros 6.000 euros y del 21% sobre el exceso.

Si se reinvierte el neto de esta venta en una nueva vivienda habitual ( cancelas hipoteca actual ) tendras esta plusvalia exenta de tributacion.

Si no reinviertes la totalidad de este neto y dejas de reinvertir , segun dice "al rodrigo" el 11,49% del neto obtenido , esta misma proporcion aplicada a la plusvalia , esta sujeta a tributacion.

Ejemplo teorico.- Ganancia obtenida (plusvalia).... 60.000 euros
Plusvalia no exenta..... 60.000 x 0.1149 =... 6.894 euros
Tributacion..... 6.000 x 0.19 =.... 1.140 euros
894 x 0.21 =.... 187.74 euros
Total .... 1.327,74 euros de coste tributario

Saludos

Gracias a ambos, pero lo que finalmente deseo saber es cuanto voy a pagar de impuestos si no reinvierto los citados 20.000€

Si no me lo dias mascao, no lo voy a entender.

Gracias un saludo

Lo tienes contestado en el punto anterior.

Con un ejemplo de una plusvalia (ganancia) de 60.000 euros , el coste es de 1.327,74 euros.

Aplica el ejemplo a la plusvalia que tengas y ya lo tienes.

Saludos