Reinversion por compra de vivienda habitual

Hola tertulianos

Expongo un tema, es parecido a alguno que he leido pero con diferentes matices
En 2006 compre (solo) una vivienda por 120.000 del cuales constan en escritura 97000, y en 2008 compre una casa con mi novia que nos cuesta 235000€ y por ello he puesto a la venta la anterior.
La duda viene aqui, la casa la tengo vendida en 169.000€, y por lo que me han explicado tanto en la gestoria como incluso en hacienda, si recibo 169.000, de los cuales voy a destinar 120.000€ a cancelar la hipoteca constituida en 2006, pero la vivienda esta escriturada en 97.000, estos ultimos quedan directamente reinvertidos, pero para que pueda reinvertir el resto hasta 169.000 que es la venta, o sea 72.000€, tendria que constituir un prestamo hipotecario superior y restarle esta cantidad ya deducida (entiende hacienda) a mi parte de prestamo. El nuevo prestamo hipotecario que voya a sacar junto a mi novia es de unos 200.000€, de los cuales como esta a 50% me pertenecen 100.000€. Por lo que me han explicado para poder ahorrarme la declaracion de la ganancia patrimonial y acogerme a la reinversion por vivienda habitual, tengo que constituir un prestamo superior a la cantidad a deducir (lo tengo 100.000 - 72.000), y la diferencia seria la cantidad que solo me podria deducir a lo largo de la vida de la hipoteca.
¿realmente es asi?
Espero haber me explicado bien, muchas gracias de verdad para mi se trata de un gran problema, puesto que si no me puedo acoger a la reinversion le tendria que pagar a hacienda el 18% de 72.000€, una alegria.

Lo primero que tienes que tener claro es que la hipoteca de tu primera vivienda no toda es para la adquisición de la misma (la tienes por un importe superior al valor de compra).

Para poder acogerte a la exención, lo que debes de reinvertir es el importe obtenido en la venta menos la hipoteca pendiente de amortizar, pero sólo menos la parte destinada a la adquisición de la vivienda. Si también amortizas la parte no destinada a la compra, ese importe no lo reinviertes.

No aclarás cuál es tu actual vivienda habitual, si la comprada en 2006 o la comprada en 2008... si es ésta última, efectivamente tienes hasta el 31-12-2010 para la venta de la antigua, pero si es la primera, puede que la segunda no te sirva para la exención, ya que hay que reinvertir en una vivienda adquirida en el período de dos años anteriores a la venta de la vivienda, contados de fecha a fecha...

Por la nueva vivienda no podrás empezar a deducir hasta que no hayas invertido en su adquisición las cantidades que te sirvieron de base de deducción por la antigua, más la ganancia exenta por reinversión. Si además vuelves a pedir un préstamo de importe superior al valor de compra, deberás de hacer el correspondiente prorrateo, pues no todas las cantidades pagadas están destinadas a la adquisición de la vivienda.

Por último indicar, que la ganancia se integra en la base del ahorro, que desde 2010 tributa al 19% para los primeros 6.000 euros y al 21% para el exceso sobre esos 6.000 euros.

Saludos.

Hola compañero.
Perdona pero no termino de entenderlo, en primer lugar mi vivienda habitual es la que tengo en venta (2006) y la segunda estoy pagando la entrada hasta su escritura dentro de unos meses.
Precio escritura vivienda 2006: 97.000
Hipoteca pendiente de amortizar de esta vivienda: 120.000
Precio de venta de esta vivienda: 159.000
Haber si lo entiendo, por lo que me expones, del precio de venta 159.000 tengo que restar el importe correspondiente a la escritura (159.000 - 97.000) que es el importe que no tengo que reinvertir puesto que se entiende que es para la cancelacion de la anterior vivienda (es decir, no me afectan para nada estos 97.000), y ahora el resto hasta el precio de la venta (72.000) es la cantidad que tendria que reinvertir, y en un plazo maximo a 2 años desde que la venda (a dia de hoy aun quedan unos flecos para la venta definitiva). Entonces estos 72.000 los puedo reinvertir en la compra de la nueva que aun esta en construccion, ¿es asi compañero?, yo la duda la tenia especialmente en el importe que hay de diferencia entre el precio escriturado y la cancelacion de la hipoteca, (97.000 - 120.000), estos 23.000 son los que dudo si se pueden considerar reinvertidos, puesto que realmente los he utilizado para cancelar la hipoteca.
SOS compañero como comprenderas el tema me tiene algo nervioso, y para colmo me acabas de informar que tributa ahora al 21%, mama mia. Gracias de antemano por la respuesta

De la hipoteca pendiente, 120.000 euros, no todo es para la compra de la vivienda habitual. Tu pediste una hipoteca por un importe superior al precio de compra más los gastos inherentes a la compra (que suponen un mayor valor de compra de la casa).

Lo primero de todo, es de suponer que en los años 2006 a 2009, de los pagos de la hipoteca, sólo has deducido por el porcentaje correspondiente a la compra. Si no es así, en mi opinión, deberías regularizar la situación mediante complementarias.

Y ahora para seguir contestando, voy a suponer que los 97.000 euros de compra tienen en cuenta los gastos de la compra. Y del pendiente del préstamo hipotecario tienes que determinar qué parte es la que corresponde a la compra de la casa y qué parte la que corresponde a otros fines (para dar una mayor comprensión al mensaje voy a suponer que son, respectivamente, 90.000 euros y 30.000 euros).

Por la venta de la casa obtienes una ganancia de 169.000 - 97.000 = 72.000 euros, que es la cantidad que en principio hay que incluir en la base del ahorro. Para que te quede exenta, el neto de la venta (importe de venta menos hipoteca de compra pendiente), es decir, 169.000 - 90.000 = 79.000 euros, debes reinvertirlo en la compra de tu nueva casa.

Si resulta que parte de ese neto lo destinas a amortizar la otra parte de la hipoteca, los 30.000 euros, y el resto sí lo dedicas a la adquisición de la nueva vivienda, de los 79.000 euros sólo reinviertes 49.000 euros, por tanto, la ganancia exenta sería de 49.000 x 72.000 / 79.000; el resto tributa en la base del ahorro.

Saludos.

Hola compañero, aunque me estas dando malas noticias jejejejeje te tengo que agradecer la molestia dedicada a ayudarme, es admirable, gracias.
Pero como siempre se me escapan unas cositas, mira la casa a mi me costo 120.000, lo que pasa que solo se escrituraron 97.000 por "sugerencia del promotor", tu me entiendes. Pero bueno lo que no entiendo es cuando te refieres a los gastos inherentes a la compra incrementan el valor de la vivienda, quieres decir que lo que me costo constituir la hipoteca se podria sumar al valor de la escritura, si no mal recuero fueron 4000€, o te refieres al IVA, porque ya iba incluido en los 97.000€.
Pues me confirmas mi mayor preocupacion, que es que la cantidad que destino a cancelar la hipoteca que es realmente para poder comprar mi futura vivienda menos el importe de escritura, no se considera reinvertido, que mala suerte. Sabes que es lo peor??, que estoy harto de dar vueltas, en hacienda, en gestorias para intentar hacer las cosas correctamente, y cada uno me da una version diferente, y me crea una incertidumbre increible. ¿conoces alguna forma de poder incluir estas ganancias en la reinversion, porque realmente es asi. Gracias compañero.

Aparte de lo que te pueda decir al.rodrigo, efectivamente tienes que sumar a los 97.000 euros todos los gastos que te originó la compraventa: se me ocurren notario, inscripción en el Registro de la Propiedad, gastos de gestoría (si tienes factura), gastos constitución de la hipoteca...en definitiva todo lo que puedas justificar.

Saludos.

Como bien dice Empty, los gastos de constitución de la hipoteca son un mayor valor de adquisición de la vivienda:

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=3012&Consulta=%28gastos+constitucion+hipoteca%29+%2EY+%28vivienda+habitual%29&Pos=0&UD=1

En mi opinión, lo peor no es ahora, con las vueltas que tienes que dar. Lo peor es que la situación surge de una irregularidad, escriturar una compra por menor valor del pagado... ahora sólo puedes demostrar que pagaste 97.000 euros para comprar tu vivienda...

Saludos.

muchas gracias compañeros, ojala os pueda contar como ha transcurrido todo finalmente, sera sintoma primero de que seguimos compartiendo tertulias y segundo que en conseguido vender la vivienda. Un saludo.