Datos venta de piso en borrador renta

Buenos días:

Antes de acabar este año vamos a vender un piso no vivienda habitual  (10% usufruto mis suegros y 90% nuda propiedad mi mujer).
Vamos a tener 2 facturas de gastos de gestión inmobiliaria por la venta (10% usufruto mis suegros y 90% nuda propiedad mi mujer).
Vamos a tener 2 pagos de plusvalías municipales (10% usufruto mis suegros y 90% nuda propiedad mi mujer).

Las preguntas concretas son las siguientes:
¿En qué casilla debe figurar la ganancia patrimonial en cada uno de los borradores tanto el de mis suegros como de mi mujer? ¿Sale automáticamente en el borrador o debemos ponerlo?
¿En qué casilla debe figurar la deducción por gastos de gestión inmobiliaria por la venta?¿Sale automáticamente en el borrador o debemos ponerlo?
¿En qué casilla debe figurar la deducción por pago de plusvalía municipal?¿Sale automáticamente en el borrador o debemos ponerlo?

Gracias por la respuesta.
Saludos.

 El número de las casillas del modelo de Declaración del IRPF del  ejercicio 2022 –modelo D-100- no se sabrá hasta que no aparezca en el BOE una Resolución aprobando dicho modelo. Dicha Resolución se publica anualmente y suele aparecer unas dos o tres semanas antes de que se abra el plazo de presentación de declaraciones de renta – el próximo se abrirá a primeros de abril 2023 para las declaraciones del año 2022. 

En el borrador no aparecen los datos de las compraventas. Cuando vendí el piso de mi madre, en los “datos fiscales” –no en el borrador- aparecía que había hecho esa venta, pero no los datos de la operación salvo la fecha de la escritura de compraventa (que la AEAT conoce a través de los notarios). Los datos los debe consignar el contribuyente. 

Los datos de los importes pagados a la agencia inmobiliaria y  por la plusvalía a raíz de la venta no se reflejan específica y separadamente en la declaración de renta, sino que se han de tener en cuenta para calcular el valor de transmisión. 

Para las declaraciones, tendrás que tener preparados estos datos, que deberás consignar entre otros: Referencia catastral, fecha y valor de adquisición, fecha y valor de transmisión. 

Con el buscador de este foro –la lupa en la línea superior- puedes consultar muchos hilos sobre el asunto de ganancias y pérdidas patrimoniales por la transmisión de un inmueble, es especial lo referente al “valor de adquisición” y “valor de transmisión”, los hilos más recientes en el plazo de declaración de renta de 2021, que estuvo abierto entre abril y junio de 2022. Acota la búsqueda a los foros y mete los términos que he entrecomillado. 

Gracias por tu respuesta  Marianin07

Entiendo entonces:
Fecha adquisición: Octubre 1989 la fecha que se hace la escritura de compra.
Precio de compra+ Gastos Notariales+ Plusvalía (la pago mi suegro al comprar no lo entiendo porque la plusvalía la paga el que vende) = Valor Adquisición (En ptas. lo pasaré a euros)

Precio de venta - Gastos inmobiliaria - Plusvalía = Valor Transmisión.

Entiendo que esas 2 cantidades proporcionalmente  (10% usufruto mis suegros y 90% nuda propiedad mi mujer) son las que tengo que poner en las casillas correspondientes en las 2 declaraciones o borradores y entiendo que el sistema recalcula el pago.

Gracias por confirmar  

Tienes bien asimilado lo referente al cálculo de los valores de adquisición y de transmisión.
Pero algo falla en la estructura y distribución de la propiedad del piso que expresas. Deberías mirar bien la escritura de compraventa de octubre de 1989 y ver quién o quiénes fueron los compradores y en qué porcentaje de propiedad. Y si comprado el piso, se constituyó un usufructo sobre una parte/porcentaje del mismo.
Si tus suegros son únicamente usufructuarios, no podrán ser vendedores pues no son propietarios. Los usufructuarios no pueden vender la cosa usufructuada. Como conjetura, puede que tu mujer sea propietaria del 100% del piso, teniendo en la actualidad el 90% como plena propiedad y el 10% como nuda propiedad, siendo tus suegros usufructuarios de ese 10%. Repito, sólo como conjetura. Tienes que mirar la escritura de 1989. 

En la escritura de compra (Octubre 1989) pone que compran el usufructo mis suegros y la nuda propiedad es de mi mujer.
El de la inmobiliaria nos ha dicho que la venta al ser mayores mis suegros por las tablas de usufructo les corresponde un 10% de la venta a ellos y el 90% a mi mujer.
Claro pero esa proporción entiendo que es la del valor de transmisión.
Entonces ahora pienso que tengo que calcular las tablas de usufructo de mis suegros en el año 1989 para poner las proporciones
(33% para mis suegros y 67% a mi mujer)
No sé si se me escapa algo.
Es así como debo hacerlo no?

 

Entendido. Antes de que termine 2022 tus suegros venderán su derecho de usufructo sobre la totalidad del piso y tu mujer venderá la nuda propiedad de la totalidad del piso, mientras que el comprador adquirirá el pleno dominio o plena propiedad. Los porcentajes del 10% y del 90% son la valoración de la transmisión de los respectivos derechos –usufructo y nuda propiedad- a la fecha estimada de la venta en 2022, porcentajes que se aplicarán sobre el precio total que se acuerde entre vendedores y comprador. La valoración es correcta si es un usufructo vitalicio y tu asesor inmobiliario calculó el valor porcentual de ese usufructo vitalicio en función de la edad de tus suegros (supongo que su edad debe ser 79 años o más). Te pongo  enlaces a dos artículos sobre valoración del usufructo: 

¿Cuánto vale un usufructo? La regla del 89 (elblogsalmon.com) 

8 Claves del Valor del Usufructo y su cálculo (peritojudicial.com). 

El valor de adquisición del derecho de usufructo a fecha octubre-1989 será el precio por el que tus suegros compraron ese concreto derecho y que constará en la escritura de aquella fecha, más los gastos y tributos inherentes a esa adquisición satisfechos por tus suegros. 

Entonces en las declaraciones de renta tanto de mis suegros como de mi mujer en apartado de valor de transmisión que porcentajes debo poner 100% para mis suegros y 0% para mi mujer o bien 33% para mis suegros y 67% a mi mujer que corresponden a tablas de usufructo según edad de mis suegros en año 1989.
Lo curioso es que en los datos fiscales de hacienda nunca ha figurado la nuda propiedad de mi mujer de este piso sino que figuran mis suegros como propietarios al 50%. No es la vivienda habitual de mis suegros es otro piso. Sin embargo si esta escriturado como he comentado.
Gracias por la aclaración.

Puedes empezar por leerte los arts. 34 y 35 de la Ley del IRPF, que establecen las normas generales sobre ganancias y pérdidas patrimoniales y los valores de adquisición y transmisión en las transmisiones realizadas a título oneroso como es la compraventa.

Son dos operaciones distintas, la transmisión que ocurrirá antes de terminar 2022 y la adquisición ocurrida en octubre-1989.

1)Transmisión/venta, que se hará en 2022, supongamos que por un total de 200.000 € (usufructo + nuda propiedad).

Precio de venta del usufructo (se valorará en el 10% del precio total, si el usufructo es vitalicio y tus suegros son mayores 79 años en la fecha de la venta) = 20.000 €

Precio de venta de la nuda propiedad (precio total plena propiedad – precio usufructo) = 180.000 €.

Al respectivo precio de venta se deben añadir los gastos y tributos satisfechos por la venta en cada caso (por los usufructuarios y por la nuda propietaria), con lo que se formará el respectivo valor de transmisión.

2) Adquisición/compra, que se hizo en octubre-1989, supongamos que por un total de 120.000 € (usufructo + nuda propiedad). Dices que en la escritura de compraventa se valoró el usufructo de tus suegros en el 33% y, por tanto, la nuda propiedad de tu esposa en el 67% (100 – 33)

Precio de compra del usufructo (33% sobre 120.000) = 39.600 €

Precio de compra de la nuda propiedad (precio total plena propiedad – precio usufructo) = 80.400 €

Al respectivo precio de compra se deben añadir las posibles inversiones y mejoras efectuadas y los gastos –excluidos los intereses- e impuestos satisfechos por la compra en cada caso (por los usufructuarios y por la nuda propietaria), con lo que se formará el respectivo valor de adquisición. Ahora bien, en el caso de los usufructuarios, y por el tiempo que no estuvo alquilado el piso, el precio de compra del usufructo debe minorarse de forma proporcional al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario (alquileres), como establece el art. 37.1.k) de la Ley del IRPF (precio de compra usufructo x 3% x nº años sin alquilar -si no son años completos: x nº meses/12). También en el caso de los usufructuarios, el coste de adquisición del usufructo debe minorarse en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles durante el periodo en que la vivienda estuvo arrendada tras la compra, con el límite de los rendimientos íntegros (arts. 14.3 y 40.1 del Reglamento del IRPF), si es que estuvo arrendada en algún momento y tus suegros declararon los rendimientos/alquileres (coste adquisición usufructo x 3% x nº años alquilada- si no son años completos: x nº meses/12-). 

Aquí tienes un artículo del blog de Alberto Valiño en Rankia, sobre el reparto de la ganancia patrimonial entre usufructuario y nudo propietario tras la venta de un inmueble que había sido adquirido en su día por herencia (el de tus suegros y esposa fue adquirido por compraventa, pero la mecánica es la misma): Reparto de la ganancia patrimonial tras venta de inmueble heredado entre usufructuario y nudo propietario - Rankia

3)Respecto de lo que dices de los porcentajes, te aclaro que en la Declaración de Renta no se consigna los porcentajes utilizados para las valoraciones sino los valores de adquisición y transmisión en euros. Plasma en una hoja todos los cálculos que hagas y consérvala por si algún día tienes que explicar a la AEAT cómo los hiciste. Guarda los documentos de las operaciones de adquisición y transmisión, gastos y tributos satisfechos, etc.

Como habrás visto, el cálculo de los valores de transmisión y adquisición, de los que resulta la ganancia o pérdida patrimonial habida, no es sencillo pero tampoco muy difícil. Tienes tiempo suficiente para trabajar su cálculo, y si no, siempre te queda la alternativa de acudir a un asesor fiscal. No puedo ayudarte más. 

Gracias por tu respuesta.
El valor de transmisión lo tengo claro.
El valor de adquisición no tanto, en la escritura no está especificado el % sino que el usufructo es de mis suegros y la nuda propiedad de mi mujer. El % lo saco yo en relación a la edad de mis suegros en el año de la compra.
Cuando llegue el momento pediré cita con hacienda para las declaraciones.
Saludos. 

Buenos días.

La orientación de @Marianin07 es muy solvente. No obstante, querría que tuvieses en cuenta la  Cuestión de inconstitucionalidad n.º 3823-2022 sobre los coeficientes de actualización o coeficientes de corrección monetaria.

Estos coeficientes desaparecieron desde el 01.01.2015 y provocan ganancias patrimoniales que no son expresión de capacidad económica en la transmisión de inmuebles. 
Si no me equivoco, en el País Vasco y Navarra están vigentes.
Si lees los enlaces que te sugiero, sabrás como actuar:
https://aticojuridico.com/coeficientes-actualizacion-irpf-inconstitucionalidad/
https://www.uria.com/es/publicaciones/newsletter/1559-tributario

Un saludo.

 

Gracias por tu respuesta buenavista.
Hay algo que no entiendo, según mis cálculos la ganancia patrimonial de la venta sería de 102000 euros y el pago del 23% de irpf =23460 euros.
No tenemos deducción porque no es vivienda habitual.
Me parece una barbaridad.
Precio de adquisición 18000 euros año 1989.
Precio transmisión 120000 euros año 2022
Pero este dinero de 1989 no está equiparado a lo que sería ese dinero en este año, No sé si me explico o se me escapa algo o el cálculo del IRPF está mal hecho.
Agradezco ayuda.

Pues ahí radica el problema.

La desaparición de los coeficientes de actualización provocan cuotas a ingresar brutales en una venta como la que describes.
Si el TC considera que esa desaparición es inconstitucional habría posibilidades de recuperar gran parte de lo ingresado.

Como se dice en https://aticojuridico.com/coeficientes-actualizacion-irpf-inconstitucionalidad/ hay que reclamar cuanto antes por si se produce un fallo favorable a los contribuyentes y no contemplara la retroactividad. 
Si el perjudicado ya tiene interpuesta una rectificación o recurso -como en el IIVTNU- antes de la Sentencia del TC (cuando se produzca) las posibilidades aumentan respecto a los que haya mostrado pasividad ante la situación.

Un saludo.

Una pregunta en relación con los gastos deducibles en el IRPF por parte del vendedor.
A parte de la plusvalía municipal y honorarios de inmobiliaria.
El certificado de la comunidad conforme está libre de cargas (me piden 50 euros+ IVA), me han dicho que me darán una factura. ¿Este gasto nos lo podemos deducir en el IRPF?.
Gracias.

El gasto por el certificado lo puedes incluir como menor importe de la venta igual que la plusvalía y la comisión de la inmobiliaria.
P.D. Cobrar 50 € + IVA me parece abusivo.

Buenos días
Finalmente la venta se produjo el pasado 10/3/23 precio transmisión 129000 euros con usufructo de mis suegros del 10% o sea 12900 euros y el resto 90% para la nuda propiedad de mi mujer. Todo escriturado perfecto y facturas de inmobiliaria y plusvalías por separado para la declaración de IRPF.

La duda la tengo al aplicar la adquisición en el IRPF del año que viene fecha de adquisición Octubre 1989 el usufructo de mis suegros es del 33% y el de mi mujer 67% por edad en ese momento de mis suegros.
La pregunta es los gastos deducibles que tengo factura de aquella época hay algunos que van a nombre de mi suegro y otros a nombre de mi mujer. Le pongo en la declaración cada factura con cada declaración o lo sumo todo y hago los % relativos a mis suegros y a mi mujer.

Saludos.