Rankia España Rankia Alemania Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Italia Rankia México Rankia Perú Rankia Polonia Rankia Portugal Rankia USA
Acceder

Reparto de la ganancia patrimonial tras venta de inmueble heredado entre usufructuario y nudo propietario


Viuda, de 70 años e hijo, venden el 31/12/2021 un piso adquirido por herencia del esposo y padre, fallecido el día 31/12/2015, cuando la viuda tenía 64 años. Ella se adjudicó el usufructo y el hijo la nuda propiedad.
Precio de venta del piso: 200.500€
En la escritura de herencia y en el ISD, madre e hijo consignaron un valor del inmueble de 99.000€, que habían sacado de la página web de la Consejería de Hacienda competente.
Los gastos de la herencia vinculados a la adquisición del piso fueron de 1.000€.
Los gastos de la venta incurridos por los vendedores, 500€.
De los 6 años que han sido dueños de la vivienda, ésta ha estado alquilada 2 de ellos, y los otros 4, a disposición de sus titulares (ej. para pasar los fines de semana y/o verano).
Quieren saber, de cara a calcular la posible ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición:

¿Cuál es el valor de transmisión de usufructuaria (madre) y de nudo propietario (hijo)? 

¿Cómo se lo reparten entre ellos?
El valor de transmisión en una enajenación onerosa como la presente, se obtiene:
  • Mediante el importe satisfecho en la enajenación (precio); que si fuera inferior al valor de mercado, se tomaría éste último.
  • Menos (-) gastos sufragados por la parte transmitente (ej. notaría, plusvalía, gestor, Api, etc.).
Cuando la propiedad está repartida entre usufructo y nuda propiedad no hay una norma en el IRPF que determine qué porcentaje respecto del precio de venta hay que aplicar a usufructo y nuda propiedad para su valoración. De ahí que su respectiva valoración sea la cantidad que una y otro vayan a recibir por la venta, siempre que esta no sea inferior a mercado.
Si por ejemplo todo el importe de la venta (los 200.500€) los cobrara el hijo (y nada la madre), el valor de transmisión de su derecho viudal sería el valor de mercado de su derecho (no podría ser cero). Consulta DGT V1415-10 .
El artículo 20 de la Ley 19/1991 (LIP), remite para la valoración del usufructo y nuda propiedad a la normativa del Impuesto de Transmisiones (10.5 LITP); que otorga al usufructo el porcentaje resultante de restar a 89 la edad de usufructuario en el momento de la transmisión; y al nudo propietario la cuota restante hasta el 100%. Consulta DGT V0838-06.
De acuerdo con estos parámetros, y considerando el precio de venta de 200.500€ como no inferior al valor de mercado:
Valor de transmisión de la viuda (usufructuaria): 38.000€ (89 - edad que ella tenía en el momento de la venta (70)= 19%. 200.500€ x 19% - 500x 19% 
Valor de transmisión del hijo (nudo propietario): 162.000€ (100% - porcentaje de usufructo = 81%). 200.500€ x 81% - 500 x 81%.

Valor de adquisición del inmueble adquirido a título gratuito:

  • Es el que resulta de aplicar las normas del ISD, siempre que no exceda del valor de mercado: 99.000€.
Es decir, tenemos que acudir al valor que respecto de su derecho declararon en el ISD con el límite del valor de mercado de la fecha de aquel devengo (día de fallecimiento del anterior titular).
La Administración, dentro del plazo de prescripción del IRPF puede comprobar dicho valor de adquisición. Especial cautela ante herencias prescritas o aquellas en que la normativa autonómica del ISD sea tan beneficiosa que salga a cuenta inflar el valor de adquisición para minorar o evitar ganancias patrimoniales en IRPF/Plusvalía Municipal.
  • Más (+) Gastos soportados en dicha adquisición salvo intereses (ej. ISD, Plusvalía, Notaría, Registro, etc.). 1.000€
  • Más (+) Inversiones y mejoras (en este caso, no las hay). 
  • Menos (-) amortizaciones fiscalmente deducibles computando en todo caso la amortización mínima si el inmueble ha estado arrendado (40.1 RIRPF).

Valor adquisición viuda (usufructuaria):
Es el valor que declaró en el ISD 24.750€ (89 - edad de la usufructuaria al morir su esposo (64) = 25%. 99.000€ x 25%.
Más (+) gastos satisfechos en dicha adquisición 250€ (1.000€ x 25%)
No hay inversiones o mejoras.
Menos amortización del 3% por el tiempo alquilado 1.500€ (3% por * coste de adquisición del usufructo por el tiempo alquilado, con el límite del rendimiento íntegro). 25.000€ x 3% x 2 años. Consultas DGT V0128-19 y V2205-20. En aras de la sencillez prescindo de excluir el valor del suelo.
Menos (-) minoraciones (Art 37.1K LIRPF) 3.000€. (Minoración del usufructuario por los cuatro años sin alquilar: 25.000€ x 3% x 4 años = 3000€. Consulta DGT V1099-20.
Resultado de valor de adquisición de la viuda (usufructuaria): 20.500€.
Ganancia patrimonial viuda (usufructuaria) 17.500€ (38.000€ -20.500€)
Cuota a pagar estimada 3.555€
*Es mayor el valor de adquisición que el valor catastral en nuestro supuesto. La amortización, tras la ST del TS 1130/2021 va referida al valor de adquisición (excluido el suelo), no sólo a los gastos en adquisiciones gratuitas.

Valor de adquisición hijo (nudo propietario): 74.250€ (99.000 x 75%)
Más (+) gastos incurridos en dicha adquisición: 750€ (1.000 x 75%)
No hay inversiones o mejoras
No hay que restar la amortización
Resultado de valor de adquisición hijo (nudo propietario) 75.000€.
Ganancia patrimonial hijo (nudo propietario) 87.000€
Cuota a pagar estimada : 18.890€
Cuota usufructuaria +nudo propietario: 22.445€.

¿Tiene la viuda el mismo porcentaje de titularidad en el inmueble cuando adquiere y cuando vende?
Dado que en el valor de adquisición se parte del valor a efectos del ISD, hay que atender al porcentaje de titularidad determinado con arreglo a la edad de la viuda a fecha de fallecimiento de su esposo. Sí o sí.
En el valor de transmisión,  en cambio, no hay tanta nitidez, pues lo determinante es que no se consigne un valor inferior al de mercado. Si la viuda pacta con los vendedores recibir en igual porcentaje que tuvo cuando heredó (25%) y así lo declara en su IRPF, tendría que ser la Administración la que en caso de disconformidad probara un distinto valor de mercado.
Veamos los cálculos, si mantenemos los porcentajes de la adquisición:
Valor de transmisión de la viuda (usufructuaria) 50.000€ (89 -edad que tenía en el momento de la sucesión (64) = 25%. 200.000€ X 25%
Ganancia patrimonial viuda (usufructuaria): 29.500€ (50.000€ -20.500€)
Valor de transmisión hijo (nudo propietario): 150.000€ (100% -% de usufructo =75%); 200.000€ x 75%
Ganancia patrimonial hijo (nudo propietario): 75.000€ (150.000€ -75.000€)
Cuota a pagar estimada: 16.130€
Cuota usufructuaria + nudo propietario: 22.205€.
Diferencia:  240€. No parece que tenga una entidad suficiente como para que la AEAT pestañee.


14
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  • usufructo
  • Nuda propiedad
  • Ganancias y pérdidas patrimoniales
  1. en respuesta a Jesúsm1
    -
    #14
    19/01/23 19:38
    Hola y Gracias por responder, pues al final el Ayuntamiento de Valencia me hizo pagar el 25% de mi padre, ya que al faltar el, ya teníamos ese 25% y luego el 50% de nuestra madre por año y medio, la subjetiva o. No me acuerdo el nombre y nos salió más económica, bueno 350.pavos cada uno. Un tomo de los ayuntamiento AEAT Y TODOS. Cada uno nos decía iñuna cosa y Ka inmobiliaria otra. Al final para evitar líos fuimos al Ayuntamiento y nos la liquidaron así. En fin Gracias por tu aportacion
  2. en respuesta a Fokus2021
    -
    #13
    19/01/23 19:29
    Buenas noches:

    No tienes plusvalía  municipal de tu madre, por fallecimientos, porque lo tuvo más de 20 años.

    Así mismo, vosotros desde 2000 a 2022 no tenéis plusvalía municipal, por haberlo tenido más de 20 años.

    Solamente hay plusvalía municipal desde 2020 a 2022 del 50 % heredado de vuestra madre.

    Saludos.
  3. en respuesta a Fokus2021
    -
    #12
    11/08/22 20:27
    La plusvalía será más seguro. Son 20 años del 50% y 2 años del otro 50%.
    De irpf como mínimo el 19% de la ganancia neta.
  4. en respuesta a Anrabro
    -
    #11
    11/08/22 19:14
    Agradecido por tu experiencia, cuando vaya al Ayuntamiento Valencia en Sepbre, te dure cuanto me dicen, me insinuó un Gestor, pero muy Desinformado 530 euros cada hermano de Plus valía,  me pareció demasiado, ya te diré y de Irpf, esta claro que hay que descontar los gastos acarreado en la venta comisiones escrituras Plusvalis, etc, lo de la Plusvalia por tus comentarios va a ser 500 pavos cada uno, me parece demasiado con lo que pagamos en la adjudicación herencia 1100 pavos, Pero bueno tu Experiencia Sabiduría y Atenderme VALE MAS QUE EL TRIBUTO, YA TE DIRE SI LA CANTIDAD ANDABA POR AHI. Y GRACIAS
  5. en respuesta a Fokus2021
    -
    #10
    11/08/22 17:45
    De plusvalia se paga lo mismo si ganas 1 euro que si ganas 50000.
    Teneis que pagar la plusvalia de 2 años de tu madre de 2020 a 2022 y 20 años de la de tu padre. Esto sera una cantidad pequeña.
    Ademas en la renta del año que viene teneis que pagar el irpf de la ganancia 4000 de cada uno y se paga en funcion de lo que ganais. el que mas gana paga mas. 
    Lo normal es que cada uno pague de irpf unos 800 euros.

  6. en respuesta a Anrabro
    -
    #9
    11/08/22 17:41
    Gracias y la de mi madre será del 25% cada hermano desde su fallecimiento hasta la fecha de la venta? Lo que no sabrás es habiendo un beneficio de 8.000 euros en total, ahora en la venta, cuanto nos tocará pagar de plusvalia? Si lo sabes me lo dices y si no pues Gracias.
  7. en respuesta a Fokus2021
    -
    #8
    11/08/22 17:19
    La plusvalia del 50% de tu padre la tenias que pagar en 2000.
    Como la presentaste en 2020 han pasado mas de 4,5 años y esta prescrito por eso no pagas nada.
    Pero la plusvalia vuelve a correr desde el fallecimiento de tu padre.
    En circunstancias normales hubieses pagado en 2000 y ahora otra vez en el 2020 por el 50% de tu padre.
    Te has ahorrado la de 2000.


  8. en respuesta a Anrabro
    -
    #7
    11/08/22 15:25
    Entonces siendo que cuando aceptamos herencia, pagamos la plusvalia de mi madre fallecida, 2020 y presentamos liquidación plusvalia mi padre fallecido en año 2000, con resultado 0, por prescripción ahora, si que hemos de pagarla, y me dijeron escriturar y vender cuando falto mi madre? 2020? Hay alguna explicación, es Que no acabo de entender la formalizaron o la ley? O sea hemos de pagar por una pluvalia prescrita? Me lo puedes explicar algo mejor, no lo acabo de entender la verdad?
  9. en respuesta a Fokus2021
    -
    #6
    11/08/22 14:56
    50% de tu padre hay que pagar plusvalía desde 2000 hasta ahora. Irpf de 2000 gananciacada hermano.
    50% de tu madre plusvalia desde 2020 hasta ahora. Irpf de 2000 cada hermano.
  10. #5
    11/08/22 14:12
    Yo tengo un problema. Mi padre Falleció en el año 2000, no hicimos ni aceptación herencia ni nada de escritura y tal, En 2020 en Agosto fallece mi madre y lo hacemos todo, herencia, sucesiones, plusvalis, todo todo. Problema cuando heredamos la Plusvalia de mi padre estaba Prescrita, pasados 20 años. Se Presenta a 0 Documento. Ahira mi madre Fallece en 2020 y vendemos en 2022. Escrituramos en Herencia por 150.000 y vendemos por 158.000. QUE PLUSVALIA HEMOS DE PAGAR AHIRA? POR PARTE DE MI PADRE QUE EN SU DIA HEREDAMOS EL 25% CADA HERMANO TAMBIEN, HASTA LA VENTA O NO ENTRA? PRESCRIBIO AL FALLECER Y SE PRESENTO A 0. AHORA EN LA VENTA ALGUIEN SABE DECIRME QUE CANTIDAD HEMOS DE PAGAR CADA HERMANO? PORCENTAJE CADA UNO Y FECHAS DE LOS DEVENGOS. MI PADRE FALLECE ABRIL 2000 MI MASRE AGOSTO 2020, SE VENDE EN JUNIO 2022. SE GANAN 8.000 EUROS. PLUSVALIA DE LA VENTA EN CADA HERMANO? SOMOS 2. SE ESCRUTURO EN HERENCIA POR 150.000,00 Y SE VENDIO POR 150.000,00.  GRACIAS A QUIEN ME AYUDE
  11. #4
    05/01/22 11:10
    Gracias Alberto.
    Me surge una duda.
    Si he entendido bien, la amortización del 3% se considera tanto si el inmueble esta alquilado o no, y se computa como un MENOR valor de adquisición para el usufructuario siempre y cuando esos importes se hayan deducido fiscalmente con anterioridad.
    ¿Esta misma consideración se haría si el heredero lo fuera en pleno dominio?
    ¿También se aplicaría a la parte recibida tras el fallecimiento por gananciales?

  12. #3
    04/01/22 15:33
    Excelente .
  13. #2
    31/12/21 01:24
    Muchísimas gracias a ti.
    Desconozco el motivo del 37.1 K; podría ser para "castigar"  las viviendas presuntamente sin alquilar por los usufructuarios? 
    Feliz Año!!
  14. #1
    30/12/21 18:04
    Gracias, Alberto.

    Tengo delante un caso idéntico (además las dos nudas propietarias son no residentes) y me ha venido genial.
    De todas formas, ¿le ves sentido al  Art 37.1K LIRPF ?.

    Saludos.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar