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Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

17 respuestas
Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?
Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?
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#1

Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenos dias:
Quisiera, por favor, que me informarais sobre este tema.
Si te cediese un familiar (padres) una vivienda para tu uso, sin contrato, verbalmente, he leido que esa figura es en precario;
¿Que repercusiones fiscales o como se tendria que declarar en la declaración de la renta para ambas partes?
Los que ceden el 1,1% de valor catastral o el 2,2% sii esta revisado? ¿Que es lo mismo q si la tuvieran a su disposición  vacia, esa tributacion, no?
Y algo mas que tener en cuenta?
Y se podrian desgravar algo por algun concepto?
Si para poder vivir en ella , tendrian que ser necesarias hacer obras de mejora.
Eso se podria desgravar?
Y al cedido, como le influiría, habria que poner en vivienda , 04-otras situaciones( por lo leido en este foro) . Esto no influye , no grava, no?
Y si pagase los suministros y las obras necesarias, se podrian desgravar algun concepto?
Se puede tratar como un alquiler aunque no lo sea, supongo que no.
 Gracias de antemano 

Saludos
#2

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

una vivienda cedida o alquilada a un familiar de primer grado no puede producir un rendimiento inferior a ese 1,1 ó 2,2% que indicas, por tanto aunque lo declares como alquiler incluyendo reparaciones o mejoras, al marcar que está alquilada a un familiar, te saldrá ese mínimo como rendimiento, igual que si estuviese a tu disposición.

#3

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenas, gracias por confirmarme este punto, porque habia leido algo similar en este foro pero no me quedaba muy claro.
#4

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenas noches:

Puedes donarle un porcentaje pequeño al familiar. Puesto que dicho familiar viviría en esa vivienda, se constituiría en su vivienda habitual y ya no estaría a tu disposición.

Saludos.
#5

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenas, es una opcion que no había sopesado. 
Muchas gracias
#6

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Pero entonces debería imputarse rendimientos del capital inmobiliario por la parte de la vivienda que figurase en propiedad, es decir por la parte no donada.
#7

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenas tardes:

La persona que vive, al ser propietario también, y ser su vivienda habitual, siendo un bien indivisible, impide totalmente que la vivienda esté a disposición de la otra parte. Por lo que, no está obligado a declarar esa parte que no está a disposición, el otro propietario.

Son acuerdos entre familiares y la familia está protegida.

Saludos.
#8

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

 En el caso propuesto, los padres ceden gratuitamente a su hijo el uso de un piso de su propiedad. El tratamiento en el IRPF de los padres es de “inmueble a disposición de sus titulares”, tributan por la imputación de rentas inmobiliarias. Supongamos un valor catastral revisado de 80.000 euros, por el que se le imputan 880 euros de rentas inmobiliarias (el 1,1%). Sobre dicha cuantía (de la base imponible general) tributarán a su tipo medio, que supongamos sea el 18%. La cuota anual IRPF por estas rentas serían pues de 158,40 € (18% s/880). Con esa situación y por ese precio anual, los padres resuelven el problema de vivienda del hijo,  tienen pleno poder de disposición sobre su piso, pueden echar al hijo si les place o discuten con él, pueden venderlo si lo necesitan, lo que quieran. 

Se ofrece otra solución, la donación de los padres de una parte de su piso al hijo. Empiezan los problemas: ¿qué porcentaje se dona? ¿estarán ambos padres de acuerdo en donar, o sólo uno de ellos?; escritura pública de donación (art. 633 Código Civil, donación de inmueble); inscripción en el Registro de la Propiedad; Liquidación Impuesto Sucesiones y Donaciones por el donatario (probablemente saldrá cuota 0, es una donación de padres a hijos); Liquidación del Impuesto de Plusvalía Municipal a cargo del donatario (sin perjuicio de si resulta cuota o no, posibles problemas con la acreditación de si existe incremento o pérdida de valor); inclusión de la transmisión de parte del inmueble en la declaración del IRPF de los padres. Y alguna cosa más que ignoro u olvido. Ahora los padres no pueden echar al hijo, que también es propietario; y, si lo necesitan, no pueden vender el que siempre ha sido su piso sin el consentimiento del hijo propietario, que en su caso tendría derecho a una parte del precio obtenido. Llevado al extremo, padres e hijo podrían terminar en un litigio de división de la cosa común. 

Hijo, tus padres te dejan que uses su piso gratis, no los metas en líos que ellos no han buscado ni esperan. 
#9

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

No estoy de acuerdo, el porcentaje no donado sigue siendo mio y a mi disposición para habitarlo, donarlo, arrendarlo, utilizarlo como despacho profesional etc. y debido al uso que le de, deberé considerarlo fiscalmente.
Si monto despacho profesional podré descontar de los rendimientos de la actividad, la amortización del porcentaje de vivienda destinada a despacho.
Si lo arriendo por habitaciones por ejemplo, rendimientos del capital inmobiliario.
Si está a mi disposición imputación de rentas inmobiliarias.
Es decir el porcentaje no donado es mio y como tal lo debo de considerar 
#10

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Los rendimientos de capital inmobiliario se atribuyen al titular jurídico del inmueble. En el caso que propones (donar una ínfima parte al familiar que va a vivir), el titular jurídico que no reside en la vivienda sigue teniendo que aplicar las reglas del 24 LIRPF en proporción a su porcentaje de titularidad. No olvidemos que el familiar que vive en esa vivienda solo es titular de un pequeño porcentaje, por lo que respecto del porcentaje del que no es dueño sus titulares siguen teniendo que declarar rendimientos de capital inmobiliario conforme a las reglas del 24 LIRPF.
#11

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenas tardes:

El artículo 24 del IRPF no parece ser de aplicación porque se refiere a todo el inmueble.

El art. 85 dice que deja exenta la vivienda habitual.

No es la vivienda del propietario mayoritario, pero si es la vivienda habitual del propietario minoritario, aunque sea en una ínfima parte, que por ser indivisible abarca toda la vivienda.

Esto es ingeniería fiscal, por ser la vivienda un bien indivisible.

No se aplica cuando la vivienda sea la habitual  a todo el período, ya que el propietario de esa ínfima parte no da lugar a que el otro propietario pueda hacer uso de ella y no es vivienda a su disposición.

Es un caso llevado al extremo, pero a lo mejor si se ajusta a la ley del IRPF.

Lo digo por propia experiencia:

<<Una casa heredada de la que soy propietario en un 16,66 % y otros dos hermanos también ,con un 16,66 %.

La persona que vive es propietaria del 50 %, por herencia.

He declarado de rendimiento 0,01 € y Hacienda no me ha dicho nada hasta la fecha.

Se ha de tener en cuenta que, en este caso, la vivienda tiene una bonificación en el impuesto de sucesiones por ser el heredero, que habita en ella, habilitante de esa bonificación. No se puede vender en 10 años, ya que se pierde la bonificación, por ser vivienda habitual de uno de los herederos. En este caso, el resto de herederos tienen una carga y no un aprovechamiento, aunque sean propietarios del 16,66 % cada uno.

Se puede vender y adquirir otra y no se pierde esa bonificación, siempre que se conserve la misma titularidad,  siendo el mismo caso que la heredada.>>

Así pues, la solución de la necesidad de una vivienda, haciendo propietario a la parte que va a vivir en esa vivienda, en una parte, aunque sea mínima, muta el estado jurídico que se contempla en el IRPF para su gravamen, por ser un bien indivisible.

Saludos.
#12

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

¿Perdona? ¿Dónde dice que el artículo 24 se refiere a todo el inmueble? Además hay que interpretar el art. 24 a la luz de los principios constiticionales tributarios. El art. 85 directamente no aplica (no viene a cuento).

¿Si dono el 0,01% de la vivienda a mi hijo Hacienda va a pasar por el aro? Incluso aunque el artículo 24 no amparase la interpretación que yo hago (que sí lo hace bajo mi puntonde vista) siempre cabe la aplicación del art. 15 LGT.

#13

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenos días:

Se trae el art 24de la ley del IRPF.

<<Artículo 24. Rendimiento en caso de parentesco.

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley>>

La cita es el inmueble.

Ahora, se hace la intersección, en el caso de que una persona posea un pequeño porcentaje de propiedad, y cierto que tiene un rendimiento de acuerdo con las reglas del art 85.

Pero por ser la vivienda habitual libera la parte que de la que es propietario por vivir en el inmueble, de acuerdo con el art. 85: " excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado"  En lo que necesariamente se estará de acuerdo.

Puesto que el bien, la vivienda es indivisible, cada baldosa está liberada por ese pequeño porcentaje. Con lo cual, el rendimiento o utilidad no se aplicaría al propietario mayoritario, ya que lo aprovecha totalmente el propietario minoritario, aunque no sea propietario del resto.

Liberado el propietario mayoritario de incluirlo en su declaración, el siguiente paso es ver si lo tiene que incluir el propietario minoritario en la suya.

De la ley del IRPF, parte del art 85.

<<2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de esta Ley.

Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.

3. En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del periodo de aprovechamiento.
Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles a que se refiere este apartado carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.
No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.>>

Por ser propietario minoritario tiene un derecho real de disfrute del inmueble completo, pues como vivienda habitual, al se indivisible, no va a ir pisando solamente en ese porción pequeña de cada baldosa.

Según el texto en negrita, sería el propietario minoritario el que debería incluir en su declaración el importe.

"Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario."

Dicha renta está liberada, por ser la vivienda habitual.

Por supuesto, esto es mucha ingeniería fiscal pero entra dentro de las previsiones legales.

De hecho, en las declaraciones individuales  del matrimonio, cuando cada uno declara la vivienda como habitual, está usando una parte que no es de su patrimonio y está exenta de ella, ya que cada uno de los miembros del matrimonio libera totalmente al inmueble completo. De otra forma, en las declaraciones individuales, cada miembro declarante de la unidad familiar debería incluir el rendimiento de la parte de la que no es propietario.

Saludos.
#14

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Vaya rollo que me has metido. El artículo 24 solo dice que "el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley". Es decir, dice que el cómputo del RCI no será inferiror al que se derive de las reglas del cómputo del art. 85.

Pero el art. 24 en ningún caso dice que se aplicará el art. 85 (son cosas distintas). Evidentemente cuando una vivienda está cedida a un familiar no puede aplicarse el art. 85 (por estar cedida para uso de vivienda). Pero eso no implica que el cedente no tenga que imputarse rendimientos de capital inmobiliario computados por referencia a las reglas de cálculo del art. 85.
#15

Re: Cesion vivienda a familiar en precario.¿ Cuales son las repercusiones fiscales, tanto para el cedende y cedido?

Buenas tardes:

El art. 85 se aplica si la renta que te cobra un familiar es menor del 2 %. Si no te cobrase nada, por vivir en la vivienda cedida sería el 2 %.

El caso que he puesto,  donación de una pequeña,  es un caso extremo,  pero si se va al supuesto de que una persona es propietaria de una parte, como es el caso real de un familiar mío se tiene lo siguiente:

- Es propietario del 50 %
- Del otro 50 % somos propietarios otros tres hermanos.

La vivienda es heredada, aunque se compró entre todos los hermanos, pero se escrituró a nombre de uno solo. En la herencia, en el reparto se consideró la distribución de la propiedad que se ha enumerado.

Para el  propietario del 50 %,  esa vivienda es la habitual durante todo el año. El resto de los hermanos no tienen a disposición la vivienda en ningún momento para sacarle un beneficio.

No le cobramos ningún tipo de renta por el uso completo de la vivienda. Por ser propietario del 50 %, ser la vivienda un bien indivisible, la exención  por vivienda habitual afecta al 100 % del inmueble. Luego no puede estar exenta y a la vez no estar exenta.

En la misma génesis del Impuesto de Sucesiones y Donaciones está resuelto el caso. La bonificación del 95 %, por ser vivienda habitual y uno de los herederos vivir en ella. Esa bonificación del 95 % no solamente afectaba a la parte del heredero que vivía, sino que el resto de los herederos también se beneficiaban de ella.

Cuando vivián los dos hermanos, el hermano superviviente ahora no obtenía renta por vivir en esa vivienda. Simplemente vivía. La vivienda estaba exenta de imputación de rentas porque el propietario del 100 % vivía en ella.

En estos momentos, el hermano que vive, que es propietario del 50 %, utiliza su 50 % + 50 % para vivir en ella porque es indivisible.

Pues bien, esa exención de  imputación de no renta por ser vivienda habitual de uno de los propietarios les beneficia al resto.

Otra cosa sería, si el resto de propietarios le cobraran alquiler por ese 50 %, que no es el caso. Pero pudiera darse.

Al no cobrar nada por el 50 %, se podría deducir que es una donación del uso del 50 %, que entonces estaría sometido al ISD, cada año. Pero por su cuantía sería cero porque no pasa del límite de donaciones entre familiares, salvo error, que se puede gravar. Entonces habría que ir al ISD y no actuaría el IRPF, ya que un mismo hecho no puede estar sometido a dos impuestos.

El caso es que, nuestro hermano tiene resuelto el problema de tener una vivienda a su disposición, que constituye su vivienda habitual y viendo desde el punto de vista de todos los hermanos, no hay ninguna renta adicional externa que entre en el conjunto.

Esa vivienda, tiene una carga por el ISD que no se puede vender en 10 años. Así pues, existe una restricción legal, para obtener rendimientos, porque ese hermano tiene que seguir viviendo 10 años en esa vivienda o en otra, que se compre con la venta de esa vivienda, para no perder la bonificación.

En el caso de un hijo, al que el padre le deja la vivienda, siendo el propietario el padre, si se produce imputación de renta para el IRPF, porque el hijo no es propietario de ningún porcentaje de la vivienda.

Saludos.

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