10 dudas básicas sobre un piso en alquiler y la declaración de hacienda.

Al, esto me interesa, a ver …. ¿puede seguir amortizando cuando el valor neto contable es ya cero (en el caso del tocho)?

Caso 1: Piso alquilado como personas físicas.
Caso 2: Parquings (2) alquilados a través de una Comunidad de Bienes por la mierda del IVA, obviamente, en la renta va por “imputación de rentas”, bueno al tema, uno de los dos parquigs fue adquirido a precio de derribo porque solo vale para quien tiene el otro (problemas de acceso) si tienes los dos valen, pero el malo solo no vale nada, a no ser que tengas el contiguo (tema de una columna) , pues va el ayuntamiento y por los metros, se la suda la columna, como si hay 17 de ellas y revisa el valor de catastro y mucho, con lo cual con esto del 3% en algo más de un año estoy ya con todo amortizado, entonces ¿puedo seguir con el 3%? Perdona, pero es que me cuesta creer que los técnicos de hacienda no hayan considerado esto y hagan regalos al contribuyente, lo siento soy muy desconfiado. (por cierto en esto lo del 50% ni pa dios, obviamente)

Y no hubo dinero B, esto era propiedad de un banco por embargo de la anterior crisis del ladrillo en 1992, lo vendieron todo y les quedaba esto, y el único comprador éramos nosotros, los demás candidatos solo aceptaban si yo vendía el nuestro a la vez, y claro te puedes imaginar cómo acabó, una plaza de parquing para un coche normalito a menos de 5.000 €, y de esto hace unos 7 años.

Te paso lo que dice el Reglamento del IRPF al respecto:

Artículo 14. Gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a. Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
b. Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento.

Artículo 30. Determinación del rendimiento neto en el método de estimación directa simplificada.
1.Las amortizaciones del inmovilizado material se practicarán de forma lineal, en función de la tabla de amortizaciones simplificada que se apruebe por el Ministro de Economía y Hacienda. Sobre las cuantías de amortización que resulten de estas tablas serán de aplicación las normas del régimen especial de empresas de reducida dimensión previstas en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades que afecten a este concepto.

Efectivamente, atendiendo a la letra de ley. se pueden amortizar la construcción "ad infinitum".
Saludos.

Y a la vez, entiendo que mi cáculo de buscar un porcentual proporcional sobre el valor del vuelo catastral es correcto.

Peeeeero ..... esto es aplicable a una comunidad de bienes, que como sabes es un "ente fiscal" a los meros efectos de iva, ya que juridicamente no "vale una mie...". ?????

Oye, tu que eres Leonés, a ver si hablas con el ilustre vecino para ver que piensa hacer en positivo, en lugar de dar "pol saco", antes y ahora.

Además de lo respondido por Milhouse, espera que afilo el lapicero, que en esta ocasión voy de muy retorcido...

He llegado a leer en varios manuales que la suma de las amortizaciones no puede sobrepasar el valor de adquisición (además se centran todos en "valor", concepto bien distinto al de "coste" de adquisición), ya que hacerlo daría un valor de adquisición negativo...

Y esto mismo seguro que te contestan en Hacienda...

Pero eso no es lo que pone en la Ley como muy bien ha puntualizado Milhouse...

Tu formación contable hace que lo expuesto en mi anterior mensaje nos lleve a un chirriar de dientes... porque no entra en nuestra cabeza. Pero voy a poner un ejemplo desde ese mismo punto de vista contable. Si tu pierdes todas las facturas de adquisición de un bien de inversión y todo lo que pueda justificar su valor de adquisición... no puedes amortizar dicho bien, porque no puedes justificar ese mismo valor...

Pues error o no error de la propia Administración, a uno que perdió los justificantes del valor de adquisición de un inmueble le dice que amortice sobre el valor catastral:

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/consulta/texto.htm?NDoc=17563&Consulta=0%38%31%33%2D0%34&Pos=0&UD=1

Cuando suelto la teoría de amortizar de "por vida" siempre pienso que estoy Herrado (que no errado), pero en fin...

Saludos.

Gracias, y a estos efectos entiendo que el caso de la comunidad de bienes es como alquiler de persona fisica (vista como sujeto arrendatario) verdad?

Y es cierto, me confunde mi formación contable en la cual en teoría dos y dos son cuatro, solo en teoría, porque ya sabes contablemente ¿cuanto te interesa que sean?.

La comunidad de bienes, como arrendatario, se rige por la legislación del IRPF, si todos los comuneros son personas físicas.

Saludos.

A pesar de la aprente falta de ortodoxia, hay algún otro supuesto, con más limitaciones, en que también existe lo de la posible amortización "por encima" de su coste de adquisición, que no es lo mismo, pero se le parece. Es el caso de esas ocasionales campañas de actulización de activos en balance, previo pago de una módica tasa.
Por ese mecanismo las compañías electricas por ejemplo tienen más que tri-amortizadas las instalaciones hidroeléctricas, ya que según me suena las primeras actualizaciones se pusieron en marcha allá por los 50 con los planes de estabilidad. Y han habido varias campañas de actualización de balances.

En el caso de los arrendamientos, es una medida clara de aplicar una deducción encubierta para estimular el mercado de arrendamientos (para los bienpensados), o un privilegio tributario más para los rentistas "inmueblehabientes" (para los malpensados).

Por otro lado, dado que el fundamento de contabilizar la amortización como gasto es entre otros, acumular una reserva para una futura reposición del bien, es lógico que alimentemos esta reserva según el valor actual de reposición del bien. Si solo se pudiese amortizar por el valor de coste según factura, estariamos en muchos casos con bienes contablemente amortizados, funcionalmente obsoletos, y sin posibilidad real de reponerlos por falta de reserva acumulada.

Yo tuve una situación similar en 2008, fue un calvario de declaración ;-)

La primera parte del año era mi vivienda habitual, así que me deduje la hipoteca.

La segunda parte del año lo tuve alquilado, así que tuve que calcular los ingresos menos los gastos. Los gastos anuales como el ibi o el seguro los prorrateé por el número de días del año que el piso había estado alquilado. Respecto a la hipoteca, metí los intereses (no el capital), y sólo de las cuotas correspondientes al periodo en que el piso estuvo alquilado.

En fin, un jaleo, menos mal que hoy en día tenemos el ordenador para echar las cuentas.