Donación, extinción de usufructo. Impuestos a pagar.

Hola buenas,

En mi familia estamos estudiando la posibilidad de donar el usufructo de una vivienda a otro familiar, ahora expongo la situación. La vivienda es en Barcelona.

Mi madre y mi abuela adquirieron hace muchos años la vivienda a un particular, en el momento de escriturar, mi madre se quedó con la nuda propiedad y mi abuela con el usufructo.

Ahora mi abuela ya mayor, vive con mis padres, y el piso dónde vivía se va a alquilar. Entonces la cuestión que nos planteamos es que mi abuela, para no perder los complementos a mínimos de su pensión (que está por ver si los perdería igualmente), le done el usufructo a mi madre. Y aquí surgen las dudas, existen dos opciones:

La primera, que se haga una donación temporal con el correspondiente pago del Impuesto de donaciones, y gastos notariales. Además, tengo entendido que a efectos de IRPF (entiendo que a la hora de hacer la declaración de renta), mi abuela debería imputarse cada año una renta inmobiliaria del 1,1% del valor catastral de la vivienda. Esto es lo que no entiendo, ¿es cierto que mi abuela debería imputarse dicha renta si ya no disfruta del usufructo y por consiguiente tampoco del alquiler de la vivienda?

La segunda opción, es extinguir el usufructo de forma definitiva a través de una donación, que implicaría un mayor coste fiscal según me han comentado. Los costes serían por donación el 10% del valor del usufructo que más o menos entiendo. Pero a efectos de IRPF, ¿tendría algún coste para mi abuela? ¿Se ha de pagar alguna cuantía por este acto? Esto es lo que tampoco acabo de entender.

He intentado explicarme lo mejor posible, agradezco si alguien me puede aclarar estas dudas, si mi abuela ya no va a disfrutar del usufructo, ni va a percibir ninguna cuantía por la transmisión, ¿cómo es posible que tenga costes de IRPF?

Muchas gracias,

Caso 1, donación temporal de la titularidad fiscal (el usufructo implica titularidad fiscal).
Cuando el titular fiscal de un inmueble cede éste a favor de un familiar, se produce una imputación de rentas, por el 1,1 % del valor catastral (2 % si el valor no es revisado). Da lo mismo si la cosa se llama "alquiler gratuito", o "donación temporal del usufructo vitalicio". Una cosa es como lo llames, y otra cosa es lo que es. Y lo que es, implica una realidad fiscal.
Por otra parte, eso de hacer un negocio jurídico de un derecho real implica escritura pública y notario. El valor del negocio jurídico (la base imponible del impuesto ITPAJD o ISD) al ser una transmisión temporal de usufructo, es el 2 % del valor real de la cosa por cada año de cesión.
La verdad, para hacer esto, quizás valdría más la pena hacer un simple y puro contrato de alquiler, con derecho explícito a subarrendar, por un importe equivalente a la imputación de rentas (más los gastos que legalmente deban ir a nombre de la abuela).
No hace falta ir al notario, y el impuesto es un 0,5 % sobre el precio total pactado de renta.

Caso 2, consolidar el pleno dominio en la madre, extinguiendo el usufructo por donación.
La abuela debe declarar dicha operación en el IRPF, por la diferencia entre el valor fiscal de lo donado (el valor actual de ese usufructo) menos el valor original "no-consumido" de la adquisición del usufructo. Puede salir una ganancia, una pérdida (y en este caso no se podría aplicar), o simplemente quedar a cero.
Además de declararlo en el IRPF, también hay que pasar por escritura pública y notario. La base imponible es el valor real actual de lo donado, y la tarifa la que corresponda por ISD.

Ejemplos con números ficticios:
Precio de adquisición, hace 20 años, 20.000.000 pts (10 nuda propiedad y 10 usufructo)
Valor actual piso: 200.000 €
Valor catastral revisado: 120.000 €
Edad de la abuela 80 años

Coste de adquisición del usufructo: 60.000 €
Valor residual no consumido del usufructo: 24.000 €
Valor actual del usufructo (10 % s/valor actual): 20.000 €
Renta imputada IRPF 1.320 € anuales netos
IBI: 300 €

Si donación temporal de usufructo (supuesto 10 años):
Abuela imputa renta por 1.320 €
Madre tributa ISD por 10 años x 2 % s/200.000 = 40.000 € base imponible 

Si consolidación dominio por extinción:
Abuela declara IRPF 20.000 donado - 24.000 valor residual = -4.000 € (no aplica y no coste IRPF)
Madre tributa ISD por valor real de lo donado 10 % s/200.000 € = 20.000 € base imponible

Si contrato alquiler:
Supuesto 10 años, a una renta de 1.800 € anuales
Abuela declara el mayor de 1.800 - IBI y demás gastos, o 1.320 €
Madre tributa AJD 0,5 % s/ 1.800 € x 10 años = 900 € cuota

En estos números imaginados, el menor coste lo tiene el alquiler, luego la extinción del usufructo, y finalmente eso de la donación temporal.

Gracias por la respuesta , finalmente vamos a optar por una opción similar a la que comentas de realizar un contrato de alquiler abuela-madre y que no contemplábamos. Exactamente consiste en realizar un contrato de cesión en precario de mi abuela a mi madre, según nos han explicado no conlleva ningún coste, y lo único que hará mi abuela será imputarse una renta por el 1.1% anual, y de este modo no perderá nada de la pensión. Y mi madre será la que formalice el contrato de alquiler al inquilino.

Lo dejo por aquí por si alguien que se encuentre en una situación similar, pueda serle de ayuda.

Gracias Cachilipox