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Alquiler turístico como actividad económica

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Alquiler turístico como actividad económica
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Alquiler turístico como actividad económica
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#16

Re: ¿Alquiler turístico como actividad económica?

Supongo que la constitución del usufructo será gratuito. En tal caso tributa por ITP.
A efectos del
IRPF, ella pasará a ser la única titular fiscal.
- Si, lo será a título gratuito, pagaremos el ITP.

Como la adquisición de la titularidad de su 2º 50 % habrá sido a título lucrativo, solo será deducible la amortización de los gastos efectivamente soportados (el propio ITP, notario, registro.....) respecto del "vuelo".
De su primer 50 % sí será deducible la amortización de todo el coste de adquisición del "vuelo".
También se puede constituir un usufructo a título oneroso (pago a cambio de...), pero entonces tributa por IVA (y no por ITP).
- Aquí me he perdido, perdona mi ignorancia. ¿Deducible respecto a que? ¿Cómo se considerarían esos gastos? ¿Sería más beneficioso un usufructo oneroso?

En tu IRPF desaparece ese inmueble y sus imputaciones de rentas. Solo tendrás que declarar la alteración en la composición del patrimonio, y quizás tributar por la posible ganancia, si existe. Si se verifica una pérdida, en principio no la puedes aplicar.
- ¿Entiendo que el usufructo implica que se trata como una "venta" y puede haber ganancia? Se supone que yo mantengo la nuda propiedad, que solo transfiero su uso durante X años.

Muchas por la información y ayuda, la verdad es que aquí he recibido mejor información que en alguna asesoría.
#17

Re: ¿Alquiler turístico como actividad económica?

Cachilipox
Amortización, como gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Ejemplo, inmueble valorado en 100.000 €. 
El vuelo supongamos que es el 60 %.

Ella tiene como deducible por amortización, de su primer 50 %, adquirido por compra-venta, el 2 % de 30.000 €: 600 €.

Pero del segundo 50 %, adquirido lucrativamente por constitución de usufructo, supongamos que solo se satisfacen 1.000 €.
Para ella, por amortización de esta segunda parte solo tendría 12 €
#18

Re: ¿Alquiler turístico como actividad económica?

Me había perdido con el concepto de "vuelo", entiendo que es el valor del inmueble descontando el valor del suelo. Esa sería la amortización que ella podría aplicarse sobre los rendimientos que obtuviese.
Lo que no me queda clara es la fiscalidad en el momento del usufructo, durante y al recuperar la plena propiedad. A ver si este caso esta bien resuelto:

Caso práctico:

En 2015 Pablo y Carla compran un inmueble al 50%, valor del suelo 60%. Coste total de adquisición 100.000€. Obtienen rentas inmobiliarias de 3.000€ anuales que tributan a los tipos marginales de 37% y 19% respectivamente.
Para favorecer a Carla y pagar menos impuestos Pablo quiere constituir un usufructo gratuito a favor de Carla durante 2 años de su 50%.

Valor del usufructo: 50.000€ (Valor de la propiedad que se dona) X 2% (tipo anual) = 1.000€ X 2 años = 2.000€
Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD): 2.000€ x 5% = 100€ (+ notaría y registro, 50 por ejemplo) = 150€
Costes del usufructo: Pablo no paga nada Y Carla 150€ de ISD.

Durante el usufructo, anualmente:
- Pablo solo se imputa en su IRPF el 1,1% del vuelo de su 50% de nuda propiedad.
50.000 x 40% (valor del vuelo)= 20.000 X 1,1% (tipo renta imputada para valor catastral revisado) = 220€
- Carla recibe rentas inmobiliarias por valor de 3.000€ anuales y se amortiza el 3% del vuelo de su 50% de copropìedad, y el 3% del vuelo de su usufructo (150€)

Me falta calcular la ganancia/pérdida patrimonial de Pablo y Carla en todo este proceso, ahí me pierdo.
#19

Re: ¿Alquiler turístico como actividad económica?

Cachilipox
 "Durante el usufructo, anualmente:
- Pablo solo se imputa en su
IRPF el 1,1% del vuelo de su 50% de nuda propiedad.
50.000 x 40% (valor del vuelo)= 20.000 X 1,1% (tipo renta imputada para valor catastral revisado) = 220€
- Carla recibe rentas inmobiliarias por valor de 3.000€ anuales y se amortiza el 3% del vuelo de su 50% de copropìedad, y el 3% del vuelo de su usufructo (150€)"


Incorrecto.
Pablo NO se imputa nada, pues la titularidad de las rentas, rendimientos y resto de "frutos" de la cosa corresponde al poseedor del usufructo, o sea Carla.
Carla se deduce por amortización lo que corresponda de sus costes de adquisición, 50.000 por una parte, y 150 por la otra.

"Me falta calcular la ganancia/pérdida patrimonial de Pablo y Carla en todo este proceso, ahí me pierdo. "

Hay que ver cual es la diferencia de valor de lo que se está donando respecto de cuando se adquirió.
En este ejemplo, no hay variación entre el valor de lo que se dona respecto de cuando se adquirió.

Pero supongamos que el inmueble se adquirió por 60.000 € (30.000 y 30.000).
Y ahora se valora en 100.000 € (50.000 y 50.000)

El valor de un usufructo temporal de 2 años, por el 50 % del inmueble, al momento de la adquisición, habría sido 
30.000 x 2 % x 2 = 1.200 €

Y ahora se realiza una donación que hemos valorado en 2.000 €

Habría una ganancia patrimonial de 800 €, por la diferencia entre el precio de lo que se adquirió "entonces", y el valor de lo que se dona "ahora"

Pablo debería declarar y tributar en su IRPF, por esa ganancia patrimonial puesta de manifiesto al momento de la donación.


#20

Re: ¿Alquiler turístico como actividad económica?

Ahora lo entiendo.
Entonces se trataría como una "venta" y se declararía en la declaración del IRPF del año esa ganancia patrimonial. El resto de años el nudo propietario no declara NADA. Entiendo que al recuperar la plena propìedad no implica ningún otro tributo.
La "ganancia patrimonial" que obtiene el usufructuario la líquida con el ISD. Y al extinguirse el usufructo entiendo que tampoco genera otro impuesto.
Lo que desconozco es la manera de actualizar el valor de adquisición, en una compraventa es lo que se ha pactado y consta en la escritura, lo lógico sería conservar el valor de adquisición originario, ya que la propiedad regresará a su propietario.

Cachilipox, MUCHAS GRACIAS por iluminarme, son temas muy complejos para mi y voy aprendiendo sobre la marcha. Yo solo busco la manera de favorecer a mi cónyuge por su trabajo y pagar menos impuestos por los rendimientos.inmobiliarios que ambos obtenemos.
Actividad económica, subarriendo, usufructo,... a ver si doy con la tecla correcta.
#21

Re: ¿Alquiler turístico como actividad económica?

 En tu IRPF desaparece ese inmueble y sus imputaciones de rentas. Solo tendrás que declarar la alteración en la composición del patrimonio, y quizás tributar por la posible ganancia, si existe. 
Según la CONSULTA VINCULANTE V1220-17  "1. Tributación en los cedentes:  ...la acreditación de la gratuidad derivada del negocio jurídico indicado determinará la no aplicación de la presunción contenida en el citado artículo 6.5 de la LIRPF, por lo que la incidencia de la operación propuesta en este Impuesto quedará limitada a la imputación del rendimiento neto previsto en el artículo 85 de la LIRPF durante cada uno de los años de duración del usufructo. "
 http://www.supercontable.com/envios/articulos/BOLETIN_SUPERCONTABLE_29_2017_Contenido_General_0.htm 

Entiendo que, dada la gratuidad del usufructo, cada año sucesivo de usufructo, yo, como cedente, debería imputar en mi IRPF anual un rendimiento inmobiliario del 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble que haya cedido en usufructo y del yo seré nudo propietario.
Carlos Fernández
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