Ingresos por alquileres con una finca en negativo

Ya lo comenté hade algunas semanas en genérico, pero ahora quisiera verificarlo con datos reales. (datos redondeados)

Alquiler 1: Ingresos 6.300, gastos sin intereses 2.100, diferencia 4.200, intereses cero (no hay deuda sobre esta vivienda), amortizaciones 1.600, rendimiento neto: 2.600 €

Alquiler 2: Ingresos 6.700, gastos sin intereses 2.600, diferencia 4.299, intereses cero (no hay deuda sobre esta vivienda), amortizaciones 1.700, rendimiento neto 2.500 €

Alquiler 3: Ingresos 13.600, gastos sin intereses 4.500, intereses financiación 10.000, resultado antes de amortizaciones -1000 (negativo) amortizaciones 2.800, resultado neto – 3.800 (negativo). Nota los gastos de 4.500 son gastos no son inversiones ni mobiliario pero son gastos porque los suministros los paga el propietario y los “refactura” a los inquilinos, con lo cual son por un lado ingresos y por otro gastos.

Asimismo a la hora de practicar las amortizaciones se ha tomado en consideración solo los meses que las fincas han estado alquiladas.

En los tres casos estos alquileres son susceptibles de estar sujetos fiscalmente al 50% de los rendimientos.

La pregunta: ¿Se pueden compensar los rendimientos positivos con el negativo en este caso concreto? De hecho compensado, los ingresos globales siguen siendo positivos.

Sí puedes compensar esos rendimientos negativos obtenidos en uno de los inmuebles con los rendimientos positivos de los otros. Es más, en el supuesto de que el saldo fuese negativo, se compensaría con el resto de rentas generales.

Y es que el único límite en los gastos de capital inmobiliario es el de los gastos de financiación y los de conservación, que su suma no puede exceder los rendimientos íntegros.

Saludos.

Gracias por todo.
Los datos son reales (bueno redondeados).

Al hilo de esta historia me he acordado de lo que me pasó el año pasado. Tuve un rendimiento por alquiler que era negativo, y el programa PADRE también me aplicó la reducción del 50% a los rendimientos negativos, con lo que en la práctica esa reducción me perjudicó. No parece muy lógico ¿no?

Yo si lo veo lógico, por la “ley de a las duras y a las maduras” bueno no sé si es una ley, seguro que no existe ninguna con este texto, pero el mismo es de lo más grafico.

Si en los rendimientos positivos de las rentas por los alquileres solo de aplica el 50% de los rendimientos a la hora de calcular el impuesto aplicable, tiene toda la lógica del mundo que cuando es negativo también solo se aplique la mitad.

Si no fuese así resultaría que a las maduras (positivos) solo “cotizaríamos” por la mitad, y a las “verdes” el 100%, no tiene sentido a mí entender.

Con la idea que entiendo manifiestas, imagínate que tienes 3 alquileres, uno con rendimiento positivo de 3.000 euros otro por 3.000 más y uno negativo de -2000, pues a la hora de gravar nos considerarán (siempre y cuando se cumplan todos los requisitos para poder deducir el negativo, claro está) tendríamos 3.000 :2 = 1.500, 3.000 :2 = 1.500 y del negativo no hacemos el 50%, pues serian 1.500 + 1.500 – 2000 = 1.000 a generar impuestos, como ves no tiene lógica (evidentemente nos gustaría a los dos, pero no puede ser), lo que si tiene sentido es dividir también el “negativo” -2.000 : 2 = -1.000, entonces son 1.500 + 1.500 – 1000 = 2.000 a generar impuestos.

Saludos.-

Pues puede que en tu caso tenga lógica, pero en el mío no la veo. Tengo un solo alquiler, los gastos son mayores que los ingresos. Se supone que la reducción del 50% es una medida para fomentar el alquiler, de forma que al arrendatario le resulte mejor en su declaración de la renta si el inmueble alquilado está destinado a vivienda. Pues bien, en mi caso resultaba peor, es decir, tenía que pagar más impuestos por haber dedicado mi inmueble alquilado a vivienda. Creo que el efecto es completamente el contrario al que persigue la reducción.

Dependiendo de lo que corresponda la "negativa" podría compensarse con otros ingresos de la base general, pero yo no lo sé exactamente, oye .... por que no pones un post especial al efecto para que te respondan los foreros especilistas en esto.

Y efectivamente tu caso puede suponer un perjucio respecto a los que tienen mas de un alquiler.

Alquiler 1

Ingresos ... 6.270,00 € / Gastos ....... 885,00 € Gastos financieros - € Resultado previo ..... 5.385,00 € - Amortizaciones ..... 1.636,00 € - Neto ... 3.749,00 €

Alquiler 2

Ingresos ...... 13.809,00 € / Gastos ... 2.860,00 € - Gastos financieros ..... 10.162,00 € - Resultado previo ..... 787,00 € - Amortizaciones.... 2.660,00 € / Neto .... -1.873,00 € (negativo)

Entiendo, recuperando el hilo de hace varias semanas, que se pueden compensar entre ellos, y obviamente aplicando el 50% tanto de los ingresos como de los gastos, con lo cual y en resumen deberé tributar por el 50% de 1.876 € ??????