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Cálculo amortización vivienda alquilada. Ostros gastos fiscalmente deducibles.

46 respuestas
Cálculo amortización vivienda alquilada. Ostros gastos fiscalmente deducibles.
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Cálculo amortización vivienda alquilada. Ostros gastos fiscalmente deducibles.
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    #31

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    La Recicladora

    Buenas.

    El 3% se calcula del año en el que haces la declaración. Has de recordar que siempre estamos hablando de casa alquilada.

    Si te bajas los datos fiscales de HACIENDA, son la información que te da: valor de construcción y valor catastral.

    Yo he comprobado que siempre da el mismo resultado todos los años, pues el IBI mantiene una constante (por lo menos en mi vivienda) y es un %, con lo que el resultado aunque suba el IBI, prácticamente no cambia

    #32

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    Rutilo

    Buenos días a todos,

    Me estoy haciendo un lío con la manera de calcular la amortización. A ver si alguien me puede ayudar, por favor.

    Coste de adquisición satisfecho: 227780€

    Valor catastral: 88110,3€

    Valor catastral construcción: 33442€

    Valor suelo: 54668,3€

    A mi el cálculo me sale 2593,6€, ¿es correcto?

    Muchas gracias

    Saludos

    #35

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    Whooper

    Buenas,

    Muchas gracias a todos los que han aportado información sobre este tema.

    Mi caso es algo diferente de los que se han planteado, ya que el valor de construcción es bastante más bajo que el del terreno.

    En la información catastral aparece también un coeficiente de participación al ser un edificio, pero no sé si ese coeficiente habría que aplicarlo al valor del suelo. Aplicando la formula de la que se ha hablado anteriormente me sale 503,40 Euros

    Coste de adquisición: 135500

    Valor Suelo: 60195,19

    Valor Construcción: 8508,09

    Valor Catastral: 68703,28

    Coeficiente de participación 9,64

     

    Muchas gracias

     

     

     

    #36

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    La Recicladora

    Lo mejor es que pongas los datos que tiene HDA, así no te equivocas,

    Yo lo he comprobado y no coinciden los datos, Por ello es mejor no arriesgarte.

    No obstante, hay un patrón que yo he analizado en mis viviendas, y es que el porcentaje que se destina a valor del suelo o edificación siempre es el mismo aunque cambie el valor de catastro, por ello el resultado es prácticamente el mismo

    #37

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    Whooper

    Muchas gracias por tu respuesta,

    Saludos

    #38

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    La Recicladora

    Realmente lo has calculado bien, Tienes que multiplicar por el número de días que lo has tenido alquilado y dividir entre 35 ó 366 días. 

    Tu piso al valer mucho la amortización es más elevada. Cuando vendas el piso esa amortización como no la hagas bien puedes perder dinero, así que no dudes en poner los datos correctamente.

    Se me olvidó decir anteriormente que en el precio de compra o adquisición entran las mejoras (p.e. poner ascensor..cosas que no había ), además de los gastos de la compra. 

    #39

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    Juan Jorda

    Hola,

    Yo no acabo de tener claro la fórmula que utilizais. Según la AEAT en https://is.gd/q3smrW

    "Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

    1. Respecto de los inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

      Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año."

    En todos los casos estáis prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de construcción de cada año, pero por otro lado SI que conocéis el valor del suelo actualizado a través del IBI, luego yo entiendo que no haría falta hacer el prorateo y bastaría con restar el valor del suelo:

    3% de (VALOR COMPRA-VALOR SUELO)

    ¿Se me escapa algo?

    Un saludo,

    Juan

     

    #40

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    La Recicladora

    Buenas tardes,

    Yo no soy de hacienda, Soy un particular al que han hecho la paralela por el mismo motivo que expones. Yo hacia eso del valor de compra menos suelo y lo debatí con el inspector pero ellos me contestaron que así no se hacia, y esta fué la respuesta

    Hacienda me dijo "En cuanto a lo manifestado por el contribuyente en cuanto a la amortización del inmueble arrendado, no se puede tener en cuenta porque el artículo 23.1 b de la Ley de IRPF y el artículo 13h y 14 del Reglamento establecen que la amortización cumple el requisito de efectividad cuando no exceda del 3% sobre el mayor de los siguientes valores;...".......

    La legislación dice PRORRATEANDO, no que se restará del valor de adquisición el valor de suelo. Según la Real Academia de la lengua RAE, prorratear es repartir una cantidad entre varias cosas, según la parte que proporcionalmente toca a cada una. Una porción es un cociente y no es una resta."

     

    Ahora lo hago como ellos me indican y lo pongo aquí para que todos se beneficien de esa información y sepan a que atenerse.

    Espero haber resuelto el dilema, que yo al igual que todos he tenido, pues no es de fácil comprensión los artículos

    Yo puedo ayudar hasta donde he investigado. Un saludo

    #41

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    Radiote

    La recicladora, veo que todas tus aportaciones son muy reveladoras a la par que correctas, por lo que te lo agradezco muchísimo.

    Entiendo que todos los conceptos que se pueden deducir los tengo que poner con la proporcionalidad respecto a lo pagado durante todo el ejercicio fiscal y el tiempo que realmente he tenido alquilada vivienda, independientemente de los periodos que cubra esos recibos.

    Hago un ejemplo: pagé de comunidad 50 euros en marzo (derrama), 100 en abril (periodo abr19-sep19) y 100 en octubre (periodo oct19-mar20), entiendo que da igual el periodo que cubran los recibos, que lo que cuenta es que yo he pagado 250 euros y me puedo deducir su parte proporcional al número de días que he tenido alquilada vivienda, que sería de abril a diciembre. Igualmente, ¿Ese recibo de marzo lo puedo incluir o no?

    ¿Es esto así?

    Por otro lado, pongamos que los primeros 90 días del año fue mi vivienda habitual (con hipoteca desde 2012 y con derecho a deducción por tanto) y los 275 siguientes la tuve alquilada. Respecto a la "Inversión en 2018 con derecho a deducción", pues lo mismo tendría que hacer con estas cantidades (cuotas hipoteca + seguros de vida + de hogar asociados a la misma, etc) aplicarle la proporcionalidad a esos 90 días.

    Un saludo y muchísimas gracias

     

    #42

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Ot...

    La Recicladora

    Buenos días-

    Yo no trabajo en hacienda, pero te puedo decir desde mi experiencia.

    Los pagos que hayas realizado para conservar o arreglar la vivienda para el alquiler los puedes incorporar siempre que tengas la factura a nombre de la vivienda, Eso es muy importante pues si no están bien los datos, hacienda no los da por buenos.

    Por ejemplo la pintura que compras para arreglar el piso para alquilar es un bien deducible.

    En cuanto a la derrama que pagas en marzo tienes que ver por el concepto que pone el recibo. Por ejemplo: has pagado en el año tres derramas para pagar el ascensor. Yo lo metería como amortización del inmueble aunque declares las facturas, pues es un valor que das a tu vivienda y cuando la vendas vale más.

    Los seguros yo los prorrateo según el caso. El seguro de impagos lo pongo entero pues es necesario para el alquiler y es independiente del número de días y todos los años lo pagas. A mí me ha coincidido los alquileres con los seguros, pues mis seguros son de alquiler y por ellos me deduzco entero independiente del número del días por ser explícitamente para los  arrendatarios.

    Espero poder haberte ayudado

    Siempre hemos de pensar si los pagos están relacionados o no con los alquileres.

    QUIERO RECALCAR QUE ESTA INFORMACIÓN ES PERSONAL BASADA EN MI EXPERIENCIA, ES MEJOR QUE ANTE LA DUDA CONSULTEN UN PROFESIONAL O EL MANUAL ACTUAL DE HACIENDA. GRACIAS

    #43

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    Reynho

    Buenos días, 

    Tengo una duda en cuanto a la amortización. El valor de compra fue de 229k y el % de construcción es del 49% con lo que sale un importe de 112k. El 3% de este importe es 3.300 € aprox. Este sería el importe de la amortización.

    Ahora viene mi duda, el % de propiedad es el 50%. Se que los gastos del IBI, Comunidad, Seguro... lo tengo que meter al 50% pero, en el caso de la amortización, ¿qué tengo que poner?

    - El importe de 3.300 €?

    - El 50% de este importe, es decir 1.650 €?

    No encuentro respuesta en ningún sitio... gracias!

    #44

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    leopol72

    Exactamente igual, al 50%.

    El otro(s) dueño(s), debe(n) poner el otro 50%.

     

    Un saludo

    #45

    Re: Cálculo amortización vivienda alquilada. Os...

    larq005

    @La Recicladora, ¿te refieres solo con el objetivo de la deducción de la amortización al tener la vivienda alquilada, cierto?

La Recicladora
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