Sandez del quince, o no tanto – consulta jurídico fiscal

Primero pido disculpas si esto es una sandez de manual, empecemos:

Parte fiscal:

Supongamos que un piso que tenemos ahora alquilado a estudiantes y en poco esperamos que pueda residir una hija nuestra …. La idea es alquilársela a ella, como ya es sabido el importe mínimo del alquiler deberá superar el 2% del valor catastral, por ser alquiler a familiares.

Primera cuestión: Esta finca tiene todavía hipoteca ¿Qué ocurre si el coste por intereses de hipoteca mas amortización y gastos por IBI y comunidad superan este 2%, hay que poner el mayor de los importes para que como poco no de rendimiento negativo?

Entonces si lo anterior conceptualmente fuera posible, el contrato debería permitir el subarriendo, que pueda compartir piso, entonces imagino que de sus ingresos por realquilados, podría deducir el gasto del alquiler, al menos de manera proporcional. Me explico, si el piso lo ocupan 4 personas y ella es una podría deducir 3/4 partes del pago a nosotros ¿???? O solamente computarían en renta los ingresos sin posibilidad de deducir los gastos ¿????

¿Y toda esta coña qué sentido tiene? Pues sería una manera de ayudarla económicamente.

¿Y no consigue realquilar? Es una posibilidad, pero no ha ocurrido nunca, ni siquiera en estos 4 años largos de crisis que llevamos, pero bueno solución encontraríamos.

Ahora la parte jurídica:

Es sabido que no se pueden alquilar habitaciones, al menos con el amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU, si que se puede a través de contrato por las normas del código civil, pero ahora vas y desahucias a un tipo/tipa por el código civil , si por la LAU rápido no es, no me quiero ni imaginar por el código civil ….

Nosotros alquilamos con un solo contrato, conjunto entre los estudiantes, pero un solo contrato.

La pregunta, como se actúa jurídicamente a través de un subarriendo ¿??????

Lo jurídico: El subarriendo parcial está perfectamente contemplado y legalizado en la LAU. Art. 8. Se regula por todo lo que regula el arrendamiento, con la excepción de la duración, que solo puede extenderse hasta la extinción del contrato original de arrendamiento.

Es diferente el subarriendo del mero alquiler de habitación, ya que el subarriendo sí implica destinar ese espacio a uso de vivienda, constituye morada a todos los efectos, y debe ponerse a disposición del subinquilino las instalaciones mínimas de habitabilidad (cocina, baño, zonas comunes de uso y estancia...).

El subarrendamiento debe ser explicitamente consentido por el propietario.

Lo fiscal:
1) En caso de arrendamiento a familiar, sea cual sea la renta pactada y acreditada, y los gastos soportados, hay que aplicar SIEMPRE al menos un rendimiento mínimo, el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si no está revisado). Lo cual no impide que se pacte una renta tal, que restados los gastos resulte de un rendimiento contable negativo.

2) Para la inquilina arrendataria, los rendimientos por subarrendamiento constituyen un ingreso, que debería declarar. Como gastos deducibles, los que correspondan necesariamente para la obtención de ingresos. ¿Y cuales son estos? Ya sería más discutible, pero en buena lógica podrían ser la parte proporcional de los gastos de alquiler.
Para establecer esta proporción, así como las rentas tanto del arrendamiento original como de los subarriendos, aconsejo ceñirse a lo que en su día establecía el art. 12 del decreto 4104/1964 (antigua LAU).

3) Otra posibilidad, más onerosa en su inicio, pero más limpia en lo que a transmisión de rentas paterno-filiales se refiere, sería formalizar una cesión temporal de usufructo. Como usufructuaria pasa a ser la titular fiscal a todos los efectos del inmueble, y podría arrendar o subarrendar a su conveniencia (el subarriendo parcial implica que ella tendrá la necesidad jurídica de vivir en la vivienda). Asimismo, será deducible para ella todos los gastos que normalmente asume la propiedad (IBI, comunidad, amortización del vuelo,...).
La transmisión del usufructo temporal se puede estudiar que saldría más a cuenta, si de forma onerosa (TPO), o gratuita (ISD).

Si, efectivamente había contemplado el usufructo temporal, el problema es que el alquiler de habitaciones con derecho a zonas comunes no va por la LAU, sino por el código civil, pero curiosamente y si no estoy en un error si que dicha ley lo contempla como subarriendo, lo cual es bastante curioso.

La LAU, en su art. 5 excluye unos cuantos arrendamientos. Pero no veo que quede excluido de la LAU ni el supuesto de subarriendo parcial, ni el alquiler de habitaciones por temporada.

Hay quien considera que el concepto legal de la LAU de "edificación habitable" se refiere a finca catastral, y que si no alquilas "toda" una vivienda entera, no se aplica la LAU. Pero eso es una tontería. Hay mucho edificio en "propiedad vertical" que quedaría fuera de la LAU.
Lo que excluye la LAU con ese término es arrendar una barraca como vivienda (aunque ya se que hay doctrina bastante rancia de la AP Barcelona que opina -desgraciadamente para la inteligencia- otras cosas. La AP Barcelona, en lo que tenga algo de "social", en general hiede bastante).

Lo que sí hace la LAU es amparar como arrendamiento de vivienda el subarriendo destinado a vivienda permanente, y llevar directamente al pacto entre las partes el resto de subarrendamientos (habitación en temporada lectiva, por ejemplo). Y claro, el libre pacto entre las partes puede ser seguir la LAU, seguir el CC, o cualquier otra norma lógica.

Si lo que buscas es la protección del procedimiento común de arrendamientos, nada tan fácil como redactar un contrato donde diga algo así como "Si bien las partes reconocen que el presente no regula un arrendamiento destinado a vivienda permanente, sino meramente temporal por razón de estudios, en todo lo demás concerniente a sus mutuos derechos, obligaciones y procedimientos será de aplicación lo establecido por la LAU para el uso como vivienda..."
Y claro, si en el libre pacto llamas a la LAU, debes soportar sus obligaciones (deposito de fianza,...).

Esto no es problema, soy muy escrupuloso con las leyes, no me gustan los problemas, si todo lo que tenemos alquilado, que no es mucho, es mediante contrato, depósito de fianza e incluso la liquidación de los contratos en la oficina liquidadora (el timbre a metálico, el impuesto de actos jurídicos documentados) y al final, cuando alquilas como vivienda permanente como bien conoces (mejor que yo) el 60% del rendimiento está exento, bajo determinadas circunstancias ... si hay hipoteca es negativo en muchos casos, y cuando no la hay "cotizar" por un 40% pues no es mucho, y más ahora que acabas alquilado a precios bajos .... eso si, si compro una nevera, el mantenimiento, el seguro, incluso las chorradas de 4 perras, pues factura y a restar directo o por amortización del bien, en esto no les perdono ni un tornillo.

Y las cédulas de habitabilidad renovadas, no sea que a los de los seguros se les ocurra impagar los siniestros por no tenerla al día .... y que hubiera un problema serio y me repercutiese a mi como responsable directo, bueno en realidad siempre lo eres, pero bajo el paraguas de un seguro, supongo que sería mas llevadero.

es necesario tanto trámite? qué puede pasar si no se hace? yo he vivido un tiempo en un piso de mis padres, sin pagar alquiler (ni ellos declarar ingreso, más que el % sobre el valor catastral como siempre antes de que yo me instalara allí y como hacen ahora que me he ido) y no nos ha pasado nada a ninguno. yo me empadroné en él, presenté mi declaración de renta con esa dirección como domicilio, es decir que no lo ocultamos y a él no le han reclamado nada tampoco.
qué le podría pasar?
gracias!

Es que tus padres te pueden perfectamente ceder el uso de su casa, creo que no hay problema, tus padres tienen que declarar como uso propio, y poner un 2% del valor catastral como ingreso, y tu poner que vives en "otras situaciones" en la casilla correspondiente, junto al valor catastral. No soy nada experto en fiscalidad ....

La pregunta iba con la idea de ayudar a mi hija a completar sus ingresos, si se alquilamos a precio barato, y la ley permite alquilar a familiares, pero hay que poner un mínimo, que tiene relación con el valor catastral, entonces si ella lo subarrendara a precio distinto, pues eso ... una ayudita ...

entendido gracias! eso es precisamente lo que hicimos, es que al leer lo del alquiler y tal me asusté!!