Plusvalía Ayto. Madrid ante venta a pérdidas. - Plusvalía municipal

Buenas noches:

Si en las escrituras públicas ya figura que es menor el precio de venta procederán a la devolución, salvo que sospechen que no es cierto y el Ayuntamiento de Madrid, pueda probar lo contrario.

En los casos de escaso incremento de valor y alto impuesto, las tablas no son válidas del art. 107-4, porque el valor real no respalda al ficticio de las tablas. En el caso de que el valor real supere al valor de la tabla, entonces si se aplica. 

En la Sentencia el TS, dice que para valores escasos de Incremento de valor el TC no lo ha resuelto.

Caso de existencia de valor:

"habrá de girarse la correspondiente liquidación cuantificándose la base imponible del impuesto de conformidad con lo previsto en los artículos 107.1 y 107. 2 a) del TRLHL (que, según hemos R. CASACION/6226/2017 34 dicho, han quedado en vigor para los casos de existencia de incremento de valor).  En relación con este último supuesto, esta Sala es consciente de que pudieran darse casos en los que la plusvalía realmente obtenida por el obligado tributario fuera tan escasa que la aplicación de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL pudiera suscitar dudas desde la perspectiva del artículo 31.1 CE. La cuestión, sin embargo, no se nos ha planteado aún y tampoco ha sido resuelta por el Tribunal Constitucional en la STC 59/2017."

Para las transmisiones de más de 20 años, no hay plusvalía ficticia, por lo que no se produce el hecho imponible. La tabla se acaba a los 20 años. No hay que demostrar nada.

STS 2499/2018

Saludos.

Buenos días.

Gracias Jesúsm1. El inicio de su respuesta es suficientemente aclaratorio para mi caso.

La frase que publica el ayto. “Una prueba pericial que confirme tales indicios [¿las escrituras?]”, produce duda de si las esrituras son simple indicio o son medio de prueba suficiente.

Un saludo a todos.

Buenas noches:

La estructura son tres modos de prueba independientes.

Si tienes escrituras no tienes que llevar prueba pericial. En ese caso, si el Ayuntamiento sospechara que no es cierto lo de la escritura, sería el Ayuntamiento el que tendría que demostrar lo contrario.

Por la estructura del texto del ayuntamiento son pruebas independientes y suficientes cada una para presentarla. 

Ten en cuenta que es una enumeración, sin que se vincule ningún enumerando a otro. Salvo el tercero que se vincula a que no presentes alguno de los dos primeros. 

Hay que tener en cuenta que en los casos en lo que el Ayuntamiento sospeche que hay dinero negro por medio puede investigar, ya que todo el mundo tiene derecho a conocer la verdad.

Si se demostrase que lo reflejado en la escritura no es cierto, llevaría consigo, salvo error, el cometimiento de un delito, por falsedad en documento público.

La escritura es suficiente, por supuesto, salvo que lo que se refleje no sea cierto.

Saludos.

A nivel informativo os comento. Acabo de pasarme por la oficina de Atención Integral al contribuyente en la calle Sacramento donde estaba dispuesto a entregarles la declaración de exención aportando copia de las escrituras de compra y venta de un inmueble con una minusvalía de 30.000€ y las dos tasaciones realizadas por TINSA en ambos momento con una pérdida de valor de más de 70.000. Pues bien, me encontrado con dos funcionarias que han afirmado que:

• Se sigue exigiendo el impuesto en todos los casos
• Se sigue calculando sobre la base del valor catrastral del suelo (esto es lo que más nos ha sorprendido tras las resoluciones judiciales)
• Desconocían la publicación de la web municipal
• Nos atengamos a los intereses de demora si tras estudiar el expediente se resuelve en contra de nuestros intereses
• Necesitan el ORIGINAL de la copia simple de las escrituras de venta

Volveremos la próxima semana ya que debemos realizar algunas fotocopias y tenemos intención de seguir adelante con nuestra declaración de exención sin pagar el impuesto porque creemos que queda suficientemente acreditada la pérdida de valor, pero queríamos confirmar que no corremos riesgos y advertir a otros usuarios de lo que se pueden encontrar.

Gracias

Buenas noches:

Es una mentira que los puedan exigir en todos los casos. 

En las transmisiones de más de 20 años, si lo exigen, están cometiendo un delito.

Esto lo digo para advertir a otros usuarios para que lo sepan. 

Cuando pasan 20 años no hay que demostrar nada. Las transmisiones de más de 20 años no están sujetas.

La personas compran un piso. Pues bien, por mucho que mantengan el piso en propiedad, no sacan para comprar 2,5 pisos. Eso es lo que representa el 60 % de incremento de valor  sobre el valor del catastro, en el momento de la transmisión. 

La tabla del art. 107-4 se acaba a los 20 años. Después no hay plusvalía. 

Los casos de 1 a 20 años, serán peleados por los ciudadanos.

Ahí está Podemos en el Ayuntamiento, que es ahora, el que cruje a los ciudadanos de Madrid, no las empresas del Ibex, que reportan beneficios, a los que hayan sabido invertir en buenas empresas. 

Saludos. 

No ha hecho mención específica a casos superiores a los 20 años pero no es el nuestro. Lo que no veo coherente ni profesional es publicar una nota específica en canales públicos remitiendo a los ciudadanos a una manera de proceder que los propios funcionarios dicen desconocer. Tampoco entiendo que se siga procediendo a un cálculo que han invalidado dos resoluciones judiciales. En mi opinión están jugando con la ambigüedad y la desinformación para disuadir al ciudadano a reclamar o a justificar la exención del impuesto.

Buenas tardes Jesúsm1, Ignatiusr y demás lectores.

Gracias Jesúsm1 por sus comentarios tan detallados sobre la interpretación de lo publicado en la web del ayto. Que las escrituras (en principio) son un medio de prueba por sí mismo, ya lo deduje en la primera lectura del texto, pero creo que convendrá conmigo en que la redacción del 2º medio de prueba rompe esa interpretación lógica.

Gracias a Ignatiusr por aportar su caso práctico, no teórico. Parece que el ayto. se va a escudar en los valores catastrales del suelo, y que aun teniendo tasaciones de empresas acreditadas, podría desestimar tanto declaraciones de exención del tributo, como reclamaciones de tributos indebidos.

Por tanto, podríamos reenfocar este hilo hacia la manera de romper el posible escudo del ayto. basado en los valores catastrales del suelo, sin importar si entre compra y venta pasaron (o no) 20 años, y tampoco el partido que gobierne en el ayto.

Permítanme reescribir mi primera pregunta de mi primer mensaje: ¿Conocen algún caso de cómo resuelve actualmente el ayto. de Madrid aportando sólo ambas escrituras?.

Un saludo a Jesúsm1, Ignatiusr y demás lectores.

Buenas noches:

El catastro no sirve para para los incrementos de valor. El valor del catastro está para el IBI principalmente, aunque se utilice después como base para el IIVTNU. 

La sentencia del STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186, precisamente desautoriza las tablas y los cálculo administrativos frente a la realidad, cuando se trata de un incremento real.

Si una persona ha comprado una vivienda más cara y la ha vendido más barata, porque así lo manda el mercado y la realidad, lo real predomina sobre lo hecho por decreto. Por el art. 20 de la Constitución Española de transmisión de la información veraz, la realidad se impone cuando se trata de gravar un incr emento real. 

Según el catastro la vivienda siempre ha subido, cuando es mentira. 

Esa valoración del catastro está para una estimación de una renta potencial, por la simple tenencia o posesión. 

En los incrementos de valor reales, las tablas o precios que del gobierno no sirven, porque la realidad lo desmiente, lo que sirve es lo pagado en la compra y lo recibido en la venta, ya que se trata de la capacidad real de las personas y no de la que la que fijen los funcionarios sin someterse al mercado. 

Las escrituras de compra venta, siempre predominarán si lo que reflejan es cierto. 

Saludos.

Buenas tardes Jesúsm1 y demás lectores.

Gracias Jesúsm1 por sus comentarios.

He leído con interés la sentencia del Tribunal Supremo a la que usted hace referencia (que mi tiempo me ha llevado) y siendo yo inexperto en Derecho, he visto cierta relación con el asunto de plusvalías, pero creo que no me sirve para mi pretensión. Creo que al funcionario y a sus asesores jurídicos que lean una solicitud de devolución del tributo por plusvalía ante venta a pérdida, hay que dárselo mascado, que no tengan que pensar ni leer mucho, que no tengan que extrapolar sentencias de asuntos distintos, que no tengan que hacer de juez imparcial.

Por tanto, aparte de que comparto las ideas generales que tiene usted Jesúsm1 sobre plusvalía ante venta a pérdidas, le agradeceré a este foro que divulgue sentencias o casos centrados únicamente en plusvalías ante venta a pérdidas. Quizá no existan todavía, pero es lo que les pido desde el inicio de mi intervención en este foro.

Un saludo a todos.

Buenos días;

Sentencias con casos de pérdidas:

- STC 26/2017, pérdidas sin descontar gastos.

- STC 37/2017, perdidas sin descontar gastos, con gastos mucho más:

"Doña G.M.H.D. vendió con fecha de 21 de noviembre de 2012 una vivienda de su propiedad sita en Vitoria, por 335.000 €. La venta de dicha vivienda, que había sido adquirida el día 30 de mayo de 2001 por un importe de 339.673,05 €, le provocó una pérdida patrimonial, a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas, de 64.673,05 euros"

- STC 59/2017, Una promotora que pincha en esa promoción. Todo eso está registrado mediante escrituras, aunque no se diga en la sentencia.

Por lo tanto, si las escrituras valen para el Tribunal constitucional sirven para cualquier otro Órgano de la Administración, incluyendo los Ayuntamientos. 

Es obvio que en la sentencia sobre IT, que valen las escrituras, también sirven para el IIVTNU. 

Saludos.

Buenas de nuevo.

Para solicitar al Ayto. de Madrid la devolución del IIVTNU (indebidamente tributado según mi parecer), argumentaré al Ayto. que aunque la Escritura de Compra y la de Venta no desglosan los Valores de Suelo y de Construcción, sí que pueden intuirse estos Valores en base al porcentaje que Catastro asignaba al Suelo respecto del Total Catastral, en la fecha de compra y en la de venta, y así hacer ver el decremento de valor del suelo.

En principio, el que las Escrituras no desglosen me parece un inconveniente para mis pretensiones de que el funcionario de turno y su Asesoría Jurídica acepten directamente mi solicitud. Pero de la lectura del artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la LRHL, he visto que puede ser una ventaja que las Escrituras no desglosen, que dejo a debate en este foro. Les pido que comprendan que no tengo estudios en Derecho.

En legislación consolidada, este artículo 104 dice: " Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción. 1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título...”.

Si, el hecho imponible debe ponerse de manifiesto a consecuencia de la transmisión ... por cualquier título, y resulta que el título (Escrituras) no desglosan valores de suelo y construcción, entonces ¿ha de deducirse que el hecho imponible no puede ser demostrado fehacientemente, y por tanto no procede tal impuesto?.

Entiendo que una respuesta afirmativa sería una revolución total. Les he indicado que no tengo estudios en Derecho.

Gracias por sus respuestas. Saludos.

Buenas noches:

Es que el hecho imponible del IIVTNU es la manifestación del incremento de valor. No si ha tenido incremento.

Los preceptos fingen durante el período de 1 a 20 años. Despúes los preceptos dejan fingir, ya que el legislador, que es el que configura el IIVTNU, sabe que ese fingimiento choca con el art. 31.1 de la Constitución Española para períodos muy largos. Porque el valor del mercado de la vivienda con el tiempo converge con IPC general y no se obtienen esos incrementos ficticios. Pero las personas fallecen.

Durante ese período el TC ha dicho que es incremento ficticio puede ser anulado por las pérdidas reales. En el caso de los incrementos reales escasos también chocan con el art. 31.1. Pero no ha resuelto de forma explícita el caso. 

Puesto que en ningún caso se pude gravar un incremento no generado, el límite de la base imponible ha e ser el incremento real producido en los casos de escasos incrementos. 

Te pongo un enlace del Ayuntamiento de Laredo en el cual define de forma rotunda la afirmación que he hecho al principio.

"1. El hecho imponible está constituido por la manifestación del incremento de valor...."

http://www.laredo.es/archivos/ordenanza%20plusvalia.pdf

Saludos. 

Buenas noches Jesúsm1.

Ante todo, agradecerte tu interés, tu tiempo dedicado y tu amabilidad en responder.

Ya dije que no tengo estudios en Derecho, pero de la lectura de tu respuesta, poco he concluido. Me hablas de una Ordenanza Municipal de un ayto. de un pequeño pueblo de Cantabria, y yo pregunto por algo de ámbito nacional. Me hablas de una lucha personal por si el período de tenencia del inmueble es de 1 a 20 años, y no he mencionado tal caso.

Dentro de mis posibilidades expresivas he intentado explicar mi caso, y no veo respuesta a lo que planteo en el foto.

De nuevo te agradezco tu amabilidad, pero pido al foro que haga comentarios con lenguaje más llano y comprensible a gente no iniciada en Derecho.

Un cordial saludo Jesúsm1.

Buenas noches:

El caso que planteas es una transmisión con pérdidas que está documentado con dos escrituras, compra y venta, y si con esa pruebas son suficiente para que te lo devuelvan.

La respuesta es si. 

En el IBI viene una distribución de valores, suelo y construcción. 

Cuando compras no se especifica cuanto pagas por el suelo y por la construcción, ya que no hace falta. Esa labor, que es administrativa, la han hecho y no hay que repetirla. Se admite y ya está.

Cuando lo vendes lo mismo.

Pero como el reparto en el IBI sea real o no no se somete a discrepancias se acepta. De esta forma, en el momento de la venta no se discute si el suelo ha mantenido su precio y es la construcción la que se ha devaluado. Y s pr lo que has tenido pérdidas. Eso como bien dices, al no estar en la escritura especificado no se manifiesta. Por lo que el ayuntamiento no pude rebatir tus argumentos.

Has obtenido pérdidas en el conjunto y se acaba ese hilo de la disyuntiva. El reparto es proporcional a los do conceptos, ya que como bien dices no se manifiesta.

El citarte el Ayuntamiento de Laredo, es porque su redacción es clara y rotunda.

El hecho imponible del IIVTNU es la manifestación del incremento de valor del suelo. Que en caso de pérdidas no se puede manifestar, si es que la construcción es lo que se ha devaluado o es el terreno. 

Creo que al final me haré entender. 

Es una ventaja que en las escrituras no venga desglosado el valor del suelo, pues claro. Pero solamente en caso de pérdidas y  pequeños incrementos que no lleguen a la base imponible del IIVTNU.

Yo no tengo ninguna cruzada personal. Es la Sociedad la que tiene una cruzada con los ayuntamientos, pues les ha puesto que después de 20 años no existe plusvalía. La cruzada no es la mía, es la cruzada de la ley. La ley que todos debemos cumplir. 

Afortunadamente, por mi parte se tiene para hacer frente a este impuesto, haya tenido o no incrementos por el valor del suelo. Pero lo que a mi se me grava es ese incremento que no ha existido, por fallecimiento.

Yo he pagado dos impuestos de plusvalía municipal. Uno porque me hice cargo en la compra y otro en la venta. En la venta, por supuesto menos de 20 años, si obtuve esa plusvalía y pude que más y me siento orgulloso de pagarla. 

Por donación y fallecimiento, en dos casos familiares de más de 20 años,  no se ha obtenido ese incremento del 150 % del valor de lo adquirido del suelo  y por eso la ley misma no lo manifiesta.

Saludos.