Comprobación de valores

Buenas;

Ya traté este asunto en el foro, pero menos al detalle. 

He comprado a mi hermano una vivienda en Madrid cuyo valor mínimo fiscal según la comunidad era de 250.000 euros, y he acordado un precio de 200.000, sobre el que he escriturado. Como era de esperar me ha llegado una liquidación paralela en concepto de ITP por los 50.000 euros de diferencia en lo declarado. La pregunta es, si me han hecho comprobación de valores, esto de que forma repercute en mi IRPF?, y el el de mi hermano?. Yo tengo entendido que esto solo afecta a tema de ITP, pero no lo tengo nada claro. No se si mi hermano tendría que pagar en su IRPF por una ganancia patrimonial que realmente no ha sufrido (250.000) o solo por los 200.000 euros; de igual manera no se si yo también tengo que tributar por dicha ganancia patrimonial, habiendo pagado 200.000 por algo que para ellos vale 250.000.  Muchísimas gracias!!!

En las transmisiones de inmuebles, el IRPF establece que como valor de enajenación debe utilizarse el importe efectivametne satisfecho, salvo que este resulte inferior al valor normal de mercado. Hace una remisión en todo caso al valor a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones.

Eso del valor normal de mercado es algo complicado, si no se dispone de una tasación oficial. Así que tras largos años de casuística, el supremo unificó doctrina, (Sentencia 5470/2015, de 21 de diciembre) y estableció que si una administración tributaria (autonómica), establecía para un tributo cedido, como pueda ser el ITP, una valoración comprobada, ese valor era vinculante para el resto de administraciones tributarias.

Así pues, si hacienda autonómica valora el inmueble en 250.000 €, hacienda estatal debería utilizar esa valoración de 250.000 como valor real o valor de mercado de dicha transacción (salvo prueba en contra, como mediante una tasación oficial...).

Tu hermano debería hacer su IRPF con un valor de enajenación de 250.000 €, ya que "oficialmente" resulta que te vendió a precio inferior, y por tanto en esta operación hay una especie de "donación implícita parcial", que debe tributar.

Estoy de acuerdo con Cachilipox en que esa comprobación de valores afecta y vincula al IRPF, pero no en la forma en que dice, sólo a la hora de la futura venta, el valor de adquisición tuyo sería 250.000 en vez de 200.000, ya que has pagado impuestos por esos 250.000.

A quíen no le afecta en principio a efectos reales (y según mi entender) es al vendedor, porque de hecho, él no se entera de que se le ha revisado el valor al comprador, nadie le notifica ese valor. Y además, entiendo que no procede que se tenga en cuenta. Ver Informa mas abajo, queda la coletilla que dice del valor de mercado, pero lo dice bien claro, el valor de transmisión es el REAL, no el comprobado de transmisiones.

En donaciones el caso es distinto, puesto que si se le notifica la comprobación de valores al donante, precisamente a esos efectos, para que lo tenga en cuenta a la hora de calcular el incremento de patrimonio en el IRPF. Ver el segundo informa.

Informa

135447-TRANSMISIONES ONEROSAS: VALOR DECLARADO/COMPROBADO

 

Pregunta

• En el caso de que la administración haya efectuado la comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en las transmisiones onerosas, ¿se debe tomar este valor comprobado a efectos del IRPF?

Respuesta

• Dado que el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece como valor de adquisición y transmisión en las transmisiones a título oneroso el importe real por el que dicha adquisición o transmisión se hubiera efectuado, y no el valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados, entendemos que el valor de adquisición o transmisión del bien será el importe real satisfecho y no el valor comprobado por la Administración a efectos del I.T.P, siempre que no resulte inferior al valor de mercado en cuyo caso prevalecerá este. 

Normativa/Doctrina

• Artículo 35 Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
• Consulta de la D.G.T. 1888 - 00 , de 24 de octubre de 2000
• Consulta de la D.G.T. 0274 - 2004 , de 12 de febrero de 2004
• Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1345 - 2010 , de 17 de junio de 2010
•  

135446-TRANSMISIONES LUCRATIVAS: VALOR COMPROBADO/VALOR DECLARADO

 

Pregunta

• En el caso de que la administración competente haya efectuado la comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en las transmisiones lucrativas, ¿se debe tomar este valor comprobado a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?

Respuesta

• El artículo 36 de la Ley de renta, establece como valor de adquisición o transmisión a título lucrativo, el importe real de los valores respectivos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado ( limitación a partir de 01.01.2007).

Los obligados al Impuesto de Sucesiones y Donaciones deberán consignar en su declaración por este impuesto el valor real que atribuyen a los bienes, y la administración competente para la gestión del impuesto puede comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos por los medios de comprobación establecidos en el artículo 52 de la LGT, si el valor comprobado es inferior al declarado, prevalecerá el declarado ya que tiene carácter mínimo, si el valor comprobado es superior al declarado prevalecerá el comprobado.

Entendemos que para la determinación de las ganancias patrimoniales en el IRPF cuando se trate de adquisiciones a título lucrativo se tomará el valor comprobado por la administración competente a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones siempre que sea superior el valor declarado.

Normativa/Doctrina

• Artículo 36 Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
• Artículo 18 Ley 29 / 1987 , de 18 de diciembre de 1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones .
• Consulta de la D.G.T. 0170 - 04 , de 05 de febrero de 2004

 

Buenos dias, gracias por las respuestas!! Entonces deduzco que es un chollo que te comprueben valores. Pongamos un ejemplo. Compro algo por 20, Hacienda me comprueba que ese algo vale 30, por tanto pago un 6% (de ITP en madrid) de incremento por ese 10, pero en la futura transmision me ahorraré pagar el venti y pico (IRPF) por ese 10, pues mi valor de adquisicion será de 30, no de 20. Por lo tanto habré pagado un 6% antes que un 23% o lo que sea de IRPF.

Muchas gracias de nuevo!!!

Pues depende... a veces viene bien, y otras no tanto, si al final vendes con pérdidas puede que no compense.

Fíjate que en el INFORMA 135447, dicen, literalmente: que el valor REAL prevalece ante el valor COMPROBADO, siempre y cuando no resulte inferior al valor de MERCADO, en cuyo caso, prevalecerá este (o sea, el de MERCADO).

Lo que hace la sentencia de diciembre 2015 que exponía es unificar doctrina, y declarar valor COMPROBADO = MERCADO.

En el caso concreto, como el importe REAL de la transacción (200.000 €), es inferior al valor COMPROBADO (ITP), y por sentencia de unificación de doctrina este valor comprobado se equipara con el valor de MERCADO, debería utilizarse como importe de la transacción 250.000 €.

Ahora para el transmitente (el hermano), y en el caso futuro, para el adquiriente.

Obviamente se puede omitir tal consideración. Pero al igual que ha llegado una complementaria del ITP, está cantado que llegará una complementaria del IRPF.

Se puede interpretar así, pero entonces, ¿que razón hay para diferenciar entre ambos supuestos según el impuesto?, debería decir que siempre prevalece el valor comprobado y ya está, sin embargo, los diferencia claramente. Yo diría que lo del valor de mercado es para guardarse las espaldas por si quisieran comprobar los valores.

A efectos prácticos, para el vendedor no hay ningún valor comprobado, ya que no se le ha comprobado ni notificado a él porque no era el sujeto pasivo del impuesto, por lo que tiene que declarar por su valor de venta, que es el único que tiene. ¿Que en algún caso podría llegarle una complementaria de IRPF por este asunto?, puede, pero sería porque el valor declarado está muy fuera de mercado y la AEAT hubiera iniciado un procedimiento de comprobación de valor, en el cual pudiera tomar el valor comprobado por la Comunidad.

Fundamentas tu razonamiento en un pantallazo meramente informativo del INFORMA, que no es precisamente una consulta vinculante. En el caso, deberías ir a la fuente legal del asunto, el artículo 35 de la Ley IRPF.

Por otra parte, abundas tu razonamiento en que el transmisor, al no ser sujeto pasivo del ITP, formalmente no ha sido informado, y que por tanto, en las malas peores no cabría tanto de culpa para él.

Pero... Como muy bien expone el forero preguntante al inicio, el valor mínimo fiscal que establece la CAM para dicha vivienda era de 250.000 €. Eso es algo que tanto el transmitente como el adquiriente ya sabían, o deberían saber (eso de el desconocimiento de la ley no exime su cumplimiento).

Y cuando hay eso de valor minimo fiscal, ya se sabe que lo que implica y quiere decir es que toda transacción verificada por un importe inferior pasa a estar dentro de las revisiones prioritarias, a fin de determinar el valor real (de mercado, según ellos).

Por lo tanto, a fecha de escrituración de la operación, tanto uno como otro hermano ya saben que dicha operación sí o sí va a ser comprobada en detalle por la administración fiscal, y que salvo pruebas potentes (certificado de tasación, informe pericial,...), el valor será revisado al alza.

Cierto que el hermano transmitente formalmente puede desconocer en cuanto queda la valoración oficial final. Pero no puede desconocer que la operación será revisada de forma prioritaria. Y que previsiblemente el valor otorgado sea como mínimo ese valor fiscal mínimo.

Sobre el artículo 35 Ley IRPF, dice muy claro (punto 1), que en las adquisiciones (el forero que pregunta), se toma como valor de adquisición el importe real (lo escriturado), aumentado por los gastos inherentes. En cambio, en el punto 2 de dicho artículo dice que en las transmisiones, se toma el importe real, si este es igual o superior al de mercado, y si resulta inferior, entonces debe considerarse el de mercado.

La sentencia del Supremo de unificación de doctrina, de diciembre 2015, iguala a "valor de mercado" el "valor comprobado" a efectos de otros impuestos estatales (como el ITP).

Para mi la operación es simple y clara:

Hermano que compra, valor de adquisición 200.000 + notario + registro + ITP

Hermano que vende, valor de transmisión 250.000 - IIVTNU

Me parece muy bien todo lo que dices y no entro a discutirlo, pero si fuera yo, no me pondría la venda antes de la herida. Si quieren que me comprueben, pero de momento no tengo constancia de comprobación de valor administrativa alguna que me afecte, mi valor de transmisión es el que es, y en base a él calcularía el incremento/pérdida de patrimonio en renta.

Hay que entender también una cosa, el valor de coeficientes o calculado que se puede consultar en las web de Hacienda de las Comunidades Autónomas no es omnipotente ni absoluto ni definitivo; no es un valor comprobado hasta que no se utiliza como tal, es un valor de referencia, que puede usar o no las Administraciones para comprobar la adecuación de las bases imponibles declaradas en los impuestos. Por tanto, no tiene valor de por sí, sólo cuando se utiliza como medio de valoración en el marco del art.57 de la LGT. 

Incluso aunque ya tuviera valor porque se hubiera comprobado formalmente el valor al comprador, no afectaría al vendedor hasta que no se le hubiera iniciado a él un procedimiento de comprobación en el cual, ese valor se hubiera tomado como valor comprobado y se le hubiera dado trámite de audiencia al respecto. El vendedor no tiene obligación de declarar su valor de transmisión en función de un valor de referencia, sin perjuicio de que la Administración pueda usarlo para comprobar su base imponible como uno de los medios del art.57 de la LGT.

Queremos vender a nuestra hija una vivienda por el valor minimo que ha fijado la Comunidad de Madrid a efectos de ITP (175.000). Este será el precio que realmente nos pague por la vivienda. Además, queremos pagar nosotros todos los gastos y tributos que conlleva la transmisión de la vivienda (ITP, notario, registro, etc.). 

Si vendieramos la vivienda a un tercero, la venderíamos por un valor bastante superior. Es decir, si se tasa la vivienda su valor es mayor que 175.000.

Al venderla a nuestra hija por 175.000, la diferencia entre valor de transmisión y de adquisición será negativa, es decir, tendremos una pérdida patrimonial en nuestra declaración de IRPF. Entiendo que a partir de la sentencia del supremo de diciembre de 2015, el valor fijado por la Comunidad de Madrid para ITP es vinculante para hacienda y declarar la perdida patrimonial es correcto. ¿Podrías confirmarme esto?

Por último, al vender con perdidad ¿tendríamos que pagar la Plusvalía del Ayuntamiento?

Hola, buenos días:

he encontrado este foro por Internet y era justo lo que intentaba aclarar, porque me encuentro en la exacta situación que mencionas (leopol72). Espero que Cachilipox lea esto:
compré mi vivienda habitual en 2007, en Canarias. Fue una compra muy complicada porque era una casa en dos alturas que dividimos en 2 (pasó de una sola escritura a dos escrituras) y precisamos de aparejador, escritura de división horizontal para posteriormente pasar a la venta por separado de cada mitad etc) y además los vendedores eran alemanes de 85 años, con la mujer con alzeihmer por lo que se requería poder. Llegó el poder, fuimos a notaría, y por no estar la apostilla del tribunal de la Haya tuvimos que escriturar en dos partes. Aparte en Canarias, los ayuntamientos "obligaban" a los compradores a pagar las plusvalías municipales para asegurarse de que los extranjeros que vendían no se fueran sin pagar, con lo cual, también pagamos eso, aparte de un 0,75% del valor total en concepto de otro impuesto, además de traductores etc.

La compra de mi parte, en escrituras, figuró por 74.000€, pero cuando yo entré por primera vez con la llave en la casa, ya llevaba pagados entre unas cosas y otras, 87.000-88.000€.

4 años después, me llegó una comprobación de valores (2011) explicándome que según mercado esa casa costaba 130.000€ y les debía 5.000€de ITP entre lo que faltaba más los intereses acumulados esos casi 4 años transcurridos.

Recurrí, ya que tuve que separar el contador de agua con la casa de arriba y hacer numerosas obras, pero no cedieron del todo y el precio que ellos fijaron definitivamente fue 98.000€, por lo cual, pagué unos 2.000€ más de ITP, 4 años más tarde.

Finales de 2017 he vendido la casa, por 95.000€. Antes de la venta consulté con un notario, ya que una conocida vendía su piso y por la situación actual, a pesar de haber comprado la casa hacía más de 16 años, Hacienda le iba a considerar una ganancia exacta de la diferencia de precio de compra hacía 16 años, con precio de venta del momento presente (me parece escandaloso, que casi 20 años en el tiempo entre la compra y la venta, ya no se tengan en cuenta como se hacía antes con los coeficientes de actualización etc, pero bueno, ese es otro tema)y tendría que pagar por una gran plusvalía.

Le expliqué mi caso al notario y el me dijo claramente: si Hacienda te hizo una comprobación de valores (o liquidación paralela) y la tuviste que pagar, tu precio/valor de adquisición en el momento de la venta será el que estableció/fijo Hacienda.

Con lo cual, por el precio por el que vendí mi piso en 2017, se pueden considerar pérdidas. Se lo pregunté dos veces distintas, y las dos veces me aseguró esto, y en función de esto yo actué, vendí la casa etc.

Pues bien, la semana pasada cogí cita con Hacienda para que me ayudaran a rellenar la declaración, la chica que me atendía al llegar al punto del precio de venta se fue a consultar a una compañera, y volvió diciéndome que no, que aunque yo pagase itp por un precio de 98.000€, a la hora de declarar la venta debía poner el valor más bajo. Le dije si entonces podría poner el coste de la división horizontal y demás gastos por dividir una casa en dos y me dijo que no, que solo el valor de compra de mi parte junto con registro y notaria de esa operación, pero nada más...por supuesto ni gastos de hipoteca, tasación, obligación de la contratación de seguros para tener derecho a la hipoteca etcétera........... le dije que no me la enviara que quería revisar cosas todavía y me fui a casa a buscar información respecto a este tema.

Hoy es el último día para declarar...y a pesar de lo que me dijo ella, y por lo poco que voy encontrando por internet, más la certeza todavía en la cabeza de lo que me aseguró aquel notario, creo que estoy en mi derecho de poner el valor que "ellos mismos me encasquetaron y al que me obligaron" como valor de adquisición, no? Y así evitar, encima! pagar ganancia patrimonial....es que no tiene ni lógica, ni pies ni cabeza...que para pagar impuestos ellos te tasen mucho más alto, pero luego ese mismo valor que ellos han elegido, no sirva y no se pueda usar en el momento de vender..... No sé, creo que lo haré así, y si después vienen a por mi, pues intento ir a tribunal o algo, porque es que en mi cabeza y en la de toda la gente con la que lo comento, no es ni medio normal que un precio de compra no se acepte por la administración y ella te fije uno más alto para que pagues más ITP, pero a la hora de vender, ellos mismos quieran volver al precio inicial (ya modificado por ellos) para asegurarse más impuestos en concepto de ganancia patrimonial...y que el extra pagado al principio, no haya servido para nada. Considero, que si ahora quieren una ganancia patrimonial partiendo del precio de 74.000€, POR LO MENOS, tendrían que primero devolverme los 2.000€ que me hicieron pagar de más por la ITP. O sino, aceptar ahora que declare de esta manera....

Bueno, el principal problema es que en realidad no son los mismos. La Administración que te valoró el piso para ITP es la autonómica, y la de ahora es la AEAT, la estatal. Por desgracia, hay cierto pique entre ambas y sobretodo en la AEAT, que se consideran superiores, a veces no admiten criterios y cosas realizadas por la autonómica. De ahí que te hayan dicho eso.

Según el informa que pongo al principio del hilo, el valor a declarar es el real pagado y no el comprobado, pero... también dice que "salvo que éste resulte inferior al valor de mercado". Si te han comprobado el valor y se ha llegado a la conclusión que el real (que es el de mercado) es superior y has pagado impuestos en consecuencia, éste debe prevalecer, es decir, prevalece el comprobado. Lo que pasa es que en la AEAT se quedan solo en la primera parte, que es la que les conviene.

Yo entiendo que estas en tu derecho de defender que el valor de adquisición es el comprobado, y por supuesto, sumar todos los costes adicionales, impuesto complementario, gastos de formalización de la hipoteca, etc.

Pero también entiendo que puede que no les valga a ellos y tengas que recurrir.

Muy bien, muchas gracias por contestar leopol, que estoy en las últimas 12 horas y buscaba voces algo experimentadas/entendidas antes de actuar. Es que claro, al tener la conclusión del notario de hacía más de un año asegurándome que podía declarar el precio impuesto por la agencia trubutaria, yo estaba tan tranquila, no me imaginaba semejante marrón, y cogí cita solo para asegurarme de hacer las cosas bien ya que es complicado saber rellenar todo lo referente a una venta. Pues me llevé esa desagradabilísima sorpresa, pero lo dicho, tengo la opinión del notario, y por eso me chocaba tanto que ellos vayan a contracorriente, claro que por otro lado no me choca nada porque están a recaudar el máximo como sea. Y ese afán recaudatorio tan descarado es el que me dejó alucinada, así que este fin de semana miré todo lo que encontré por internet, y decidí hacer la declaración "como a mi me parece justo", y ya estoy preparando y guardando a buen recaudo todos los papeles (de hace ya 11 años!!!!), recopilando información y anticipándome, para lo que se me pueda venir encima, porque me huelo lo que tu dices, que vendrán a por mi y me tocará recurrir....pero no quiero dejarlo pasar. Si hubiese sido una casa que no requirió inversión y en la que se viví tranquila y felizmente 11 años pues igual, pero es que tuve gastos por todos lados(que por supuesto, tampoco se pueden declarar),ha sido un pozo sin fondo entre muros, tejado etc etc y el remate ya esto, de calcularme y cobrarme "a su manera" en cada movimiento para asegurarse ellos el beneficio máximo, me parece super abusivo! 

Gracias otra vez, y perdón por el rollazo de email, pero que sepas que esta tarde enviaré mi declaración de rente "más tranquila/apaciguada" y no sintiéndome yo como una corrompedora de leyes!

Aparte, ciertas mejoras en el inmueble se consideran mayor valor de adquisición, si puedes justificarlas.

Si que puedo, he guardado facturas de muchas cosas (de otras no :( ), por ejemplo, 2 reparaciones de tejado que sobrepasan los 1500€, y dividir los contadores de agua en su día fueron unos 500€ para convertirlas en 2 casas independientes, y tengo esas facturas, pero la chica que debía ayudarme a hacer la declaración, me decía que no, que solo sumara gastos de notaría y gastos del registro.....no admitían nada más, ni gestorias del banco, ni hipotecas, ni tasación hipotecaria, ni obligación de contratar seguros por el banco (me dijo que no hace falta hipoteca para comprar una casa así que eso fue cosa mia), 2.000€ de notaría por hacer la división horizontal etc etc....encima eso, antes tenían en cuenta que el valor del dinero no permanece estático en el tiempo y tenían coeficientes para ajustar la depreciación según el tiempo transcurrido etc, cosas que todavía tienen en otros países europeos por cierto, pero es ahora cuando me doy cuenta de la cantidad que cambios que han hecho en los últimos años y parecen cambios hechos solo para conseguir recaudar más y mejor.....