Dudas: ¿Ventajas de constituir una sociedad para un solo alquiler? Beneficios y fiscalidad

El tema pretende ser un ejercicio de negocio-ficción para que todos podamos aprender un poco.

Vamos a suponer una persona física que dispone de dos viviendas, una de ellas alquilada por unos 600 € mensuales y la otra como vivienda habitual, aunque facilmente se podría modificar y alquilar "la buena" por 1.500 € mensuales. Esta persona física sigue interesada en trabajar en el mundo empresarial.

Actualmente sus ingresos serían de unos:

- 22.000 € brutos en base del trabajo (por su trabajo propiamente dicho) + 7.200 € por el alquiler de la vivienda
- 1.000 € brutos en la base de capital tributando a un 21%

A esto aplicamos deducciones básicas y un 60% sobre el alquiler, quedando aproximadamente un tipo medio del trabajo de un 29%. Eso sí, sin la posibilidad de deducirse gastos.

Ahora bien:

¿ Le saldría a cuenta crear una empresa al susodicho individuo? Vamos a analizar los costes:

- 600 € en establecer la empresa, suponemos un capital social de 3.000 €.
- Tema jurídico, la persona física debe hacer una donación del usufructo de la vivienda a la empresa privada. Seguiríamos blindando a la persona física en caso de una quiebra de la SL, ¿correcto? No habría capital en la SL de dónde ir a reclamar en una muy hipotético caso de deudas con AAPP o privados.
- Gastos de ser autonómo: Aquí tendría una duda, ¿de cuánto estaríamos hablando?

Ahora vamos a suponer que la SL paga unos cursos de formación al administrador único de la empresa, o realiza alguna inversión en inmuebles que le generan bases negativas a compensar en años posteriores. A partir de ese momento todos los beneficios de la empresa tienen un coste fiscal zero. Aunque existan beneficios contables los beneficios fiscales los dejaremos a zero durante unos cuántos años.

Supongamos finalmente que el susodicho individuo quiere hacer la empresa más atractiva y ahorrarse algo más. Consigue a algunos amigos que le dejen gestionar el alquiler de sus inmuebles mediante contratos de usufructos y dichos relativos entran a formar parte de la propiedad de la empresa. Se acuerda el reparto del beneficio de forma anual que pasa a formar parte de una ganancia de capital como personas físicas de los propietarios de los inmuebles. Dicho de otro modo, los propietarios de los inmuebles pasan de tributar como personas físicas a su tipo marginal a tributar un 21%, gastos deducidos.

Bien, estoy seguro que esta exposición plantea muchos errores. Me gustaría que me ayudaraís a discernir en ellos y me dieraís vuestra opinión, fuera cual fuera (a excepción de "consulta a un experto", eso lo sabia antes de inventarme este "juego").

¿ Sería compatible ser administrador único de una SL con trabajar como autónomo para otra SL? y ¿a partir de que importes en alquileres vereís rentable organizar todo esto?

Gracias.

Uno de los problemas de pasar alquileres (rentas) generadas por un particular a una SL, es que en el IRPF para viviendas que suponga residencia habitual del inquilino, tienes una bonificación del 60%, solo forma parte de la base imponible el 40% del resultado (en determinadas circunstancias, pero que habitualmente se cumplen) y en algunos casos la exención llega al 100% ... cosa que en sociedades no ocurre !!!!!

En relación a alquileres, junto a Jtorres, publicamos esto: A lo mejor algo te sirve...

Supongo que hay cosas que las conoces de sobra ... son tres post de blog!!!!

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1068256-inmuebles-alquiler-i

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1069070-inmuebles-alquiler-ii

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1082856-inmuebles-alquiler-iii

Sobre tu última pregunta. Sí es compatible.

Para el supuesto que presentas creo que no es interesante constituir una sociedad.

Buenos días de nuevo;

Hago una subida del tema, a ver si obtengo más respuestas.

La variable a añadir respecto al caso presentado sería la compra de un inmueble, supongamos que de unos 150.000 eur. el cual también sería puesto en alquiler.

En estos casos tendremos unos ingresos por alquileres de unos 2.500 euros que en lugar de tributar por irfp irian a sociedades. Pero la dotación a la amortización del inmueble comprado se haría tal que rebajar el beneficio de la sociedad alrededor de unos ingresos mínimos.

A la vez, me gustaría conocer cuanto cuesta darse de alta de autónomo a alguien que está trabajando asalariado a la vez.

Muchas gracias.

La amortización se hace igualmente en alquileres gestionados por persona física o comunidad de bienes si es un indiviso, al 3% de la parte del vuelo si es por IBI (los terrenos no se amortizan) o por el precio de coste del vuelo (nada de suelo).

Y los "aperos" al 10% anual ..........

A efectos fiscales, a no ser que tengas una base del trabajo muy elevada, te sale mejor como persona física o CB (si hay indiviso) por lo del 60% en casos de viviendas para particulares y que constituya su residencia habitual, esto está comentado en los enlaces que te indiqué, pero no recuerdo si todavía habla del 50% (que fue el porcentaje de deducción durante bastante tiempo). 

Ahora bien si hablamos de efectos patrimoniales ya no me mero, si pides una hipoteca como persona física, hay problemas y no puedes pagar, el banco irá contra todo tu patrimonio. Por el contrario si es una sociedad, y consigues no avalar, que esta es otra, porque si haces una nueva SL y pides una hipoteca, sin aval te va a ser complicado de obtenerla, y hay problemas, repito, si aval, sueltas las llaves encima de la mesa y se acabó, vale que no existe la dación en pago para sociedades, el banco la puede aceptar o no, no obstante si una sociedad solo tiene una finca  y no puede pagar, de hecho no podrán cobrar de nada más, porque nada hay. 

Los autónomos son unos 260 € creo, da lo mismo si estás pagando por régimen general, la TGSS "no hace descuentos", lo que ocurre es que hay unas bonificaciones para los primeros 2 años, creo. 

Estas pajas mentales siempre me irritan.
Quien quiera más ingresos debe centrarse en trabajar más no en intentar arañar unos euritos a Hacienda.

En cuanto al negocio jurídico, hay algunos que quieren inventar la rueda y no saben que ya está inventada.
¿Cómo va nadie a hacer una donación del usufructo? Menuda sandez.
Lo que se hace es un contrato alquiler o de cesión de la explotación para que la sociedad explote el inmueble en régimen de subarriendo, por contratos de temporada, por contrato de alojamiento, contrato turístico o por cualquiera de los medios legales posibles.

Pues a mi que se me ocurre la sandez ..... para donar los ingresos y no la propiedad total ..... por ejemplo se puede hacer en favor de algún hijo .... !!!!