Grupo San Jose (GSJ)

Os pego mi valoración actualizada con los datos de 30.06.25:

Me parece muy relevante el incremento de valor razonable de las inversiones inmobiliarias y las existencias en el semestre, un total de 39M€ (19M+20M), que no van por la cuenta de PyG, ya que son plusvalías latentes. En valor contable y en resultado no se refleja ese incremento de 39M, y sin embargo, es muy superior a los 17M de resultado del semestre que te quedas cuando lees las cuentas de primeras.

Podrían contabilizar a valor razonable si quisieran, como ha hecho por ejemplo Inmobiliaria del Sur en sus EEFF de 1S2025:

Este cambio de criterio supondría darse unas plusvalías contables de 100M€ (116-16) en inversiones inmobiliarias y 47M€ (141-95) en existencias.

Por otro lado, tanto los anticipos puros como la Obra Certificada por anticipado (pasivos) sigue aumentando mucho, mientras la Obra Ejecutada Pendiente de Certificar (activo) se reduce, otro semestre más, incrementando el GAP:

Perdonar a los foreros que insista, pero pienso que 1-son ultraprudentes en darse el ingreso por la ejecución de obra, o 2-son unos fenómenos negociando con clientes. OHL con clientela similar tiene 3 veces más OEPC que OCPA, y en GSJ es justo a la inversa. Eternamente no pueden seguir ampliando esa diferencia, y tarde o temprano tendrán que aflorar resultado porque llevan años generando 100M€ de caja (plusvalías de activos aparte), y dando un resultado mucho menor.

Salvo error en la valoración que os comparto, pienso que es fácil valorarla cerca entre los 1.200-1.500M€, pero lo que realmente me gusta de esta empresa es que me parece muy difícil, incluso restándole un ajuste gordo de circulante de -250M€, no llegar al menos a 1.000M€ de valoración frente a los 400M€ que capitaliza. Es una máquina de generar caja y les salen los activos por las orejas. Cada hoja de las CCAA hay sorpresas positivas y prudencia por todos lados. Veremos que nos deparan los siguientes 12 meses.

Estoy contigo en que la valoración es fantástica, pero la cotización no la recoge.

¿Por qué?

 ¿El mercado no ve lo que vemos los que estamos dentro?

¿No estamos viendo lo que ve el mercado?

En fin, llevo ya un año en este valor y tengo un BAI del 45,01% incluyendo dividendos, cuando debería estar por encima del 100%.

Creo que no voy a aguantar mucho esta posición si no despierta de una vez.

A los inversores o el mcdo como le llaman no les gusta las compañías en las que la mayoría de acciones esta en una sola mano por lo que puede manipular el precio a su antojo, ese es el motivo por el que este tipo de acciones no reflejen su valor real, de momento, solo lo hará cuando al propietario le interese que la acción suba y ya quedo demostrado en su momento, cuando le intereso la subió a 9€ en 2 meses, por lo del participativo y ya os podeis volver locos con analisis de si vale tanto o debería capitalizar 1.000 millones y los rtdos son la reostia pq eso no va a afectar en nada a su precio real...
Venga Saludos y buen finde 

Vincentes, yo creí que el único interés que podía tener el máximo accionista en bajar el precio era para comprar más, por lo demás, a todos les debería interesar que sus acciones valgan mucho.
En menudo laberinto me he metido con este valor. A ver por dónde salgo de aquí y cómo salgo.
Saludos desde la arena 

Andaqueanda, no sé el motivo de la diferencia entre el valor y precio la verdad, supongo que 1-GSJ por dividendos no es interesante (menos de un 3% yield) y que 2- al haberse revalorizado un 70% desde el 1/1/24 (3.75 a 6.3) el inversor que está dentro se da por satisfecho, y el que está fuera piensa que llega tarde.

Lo de los dividendos nunca entenderé por qué se le da tanta importancia, y lo de no entrar en una acción que se ha revalorizado recientemente  es un error que yo también comento, y descarto analizarla en profundidad si veo que ha subido últimamente.

Vincentes, sobre la manipulación del precio por parte del accionista mayoritario, desde 2015 (al menos) veo que ha tenido el mismo número de acciones, de tal forma que tiene directa e indirectamente un 48,292%. Por otra parte, nunca ha habido autocartera. 

Desde el desconocimiento absoluto, cómo ha podido manipular el precio sin comprar ni vender? Entiendo que debería haber presión vendedora para mantenerla baja, no? Insisto que no tengo ni idea sobre el tema, pero si dices esto, en qué te basas? Que pasó con el participativo?

Viernes noche y yo aquí hablando de constructoras, vida apasionante.

Buenos días Obiku. La estructura de circulante de GSJ, en términos muy generales y sin entrar en detalle, es la de disponer de unas necesidades operativas de financiación negativas, es decir, no debe buscar financiación para desarrollar su actividad, todo lo contrario, la estructura de su negocio, siempre que haya crecimiento de su actividad, le supone una fuente de financiación extra. Fíjate que la facturación del 2021 al 2024 ha pasado de 927MM€ a 1.557MM€, lo que ha provocado que la simple variación del capital circulante haya producido unos 130MM€ adicionales de caja.

En cuanto a lo que comentas de OEPC, obra ejecutada pendiente de certificación, bueno, tienes razón es que es una partida muy difícil de cuantificar realmente y que hay que coger con alfileres, pero que contablemente está como ingreso, como debe ser, puesto que está ejecutada y se han incurrido en los gasto para su ejecución: Si están los gastos contabilizados, deben estar también los ingresos correspondientes. Y en cuanto a la OCPE, esto es, obra certificada pendiente de ejecutar, cuyo importe está sobre los 169MM€, está contablemente recogida como un menor ingreso, y es normal, ya que no se han incurrido todavía en ningún coste para ejecutar la obra.

Por otra parte es cierto que esta partida a 31-12-22 estaba en 74MM€ y a 31-12-24 en 158MM€, que es un crecimiento del 113%. Pero ten en cuenta también que la facturación del área de construcción se ha incrementado casi un 50% en dos años, algo que puede explicar en parte este incremento. Y este efecto no ha ocurrido en la OEPC, pero insisto que es una partida muy subjetiva y difícil de evaluar.

De cualquier forma, e imaginando que fuera cierta la hipótesis que comentas de que los 100MM€ de GAP entre OEPC y OCPE correspondieran a ingresos ocultos, o estuvieran motivados para la creación de un colchón, el impacto sobre EBITDA, suponiendo un margen EBIDTA/Ventas de 5%, sería de apenas 5MM€ estos dos últimos años, y sobre el beneficio neto 2-2,5MM€, cifras para mí poco significativas.

Un saludo 

Yo espero que el motivo de la diferencia entre valor y precio sea que el mercado a veces es ineficiente, y esta sea una de esas ocasiones.

Warren Buffett decía que el negocio estaba en donde el mercado no era eficiente, porque cuando es eficiente valor y precio están en sintonía total.

Saludos desde la arena 

David, empezando por el final de tu post, en el caso de que haya un colchón de 100M€, no debes aplicarle el margen del 3% para sacar el impacto en resultado: todo el colchón de 100M€ sería más resultado (salvo el efecto fiscal). Es así porque en ese caso faltarían 100M€ ingresos pero no sus correspondientes gastos. Si metes 100M€ de ingresos y 97M€ de gastos dejas el GAP igual. La creación de un colchón va contra resultado directo. Dominas mucho mejor que yo la empresa, pero en este punto créeme que sería así.

Por otra parte, el circulante negativo de GSJ, y que le aporta financiación, no es nada habitual en la construcción en España. El GAP "OECP-Anticipos" que en GSJ es de -156M€ (en mi post anterior) es sin embargo positivo (muy) en OHLA, ACS y SACYR. Échale un vistazo a sus cuentas y verás que no tienen nada que ver con GSJ.

Todo esto no quita para que te agradezca tus análisis de nuevo ;-)