¿Cómo se realiza la tasación de una vivienda en caso de herencia?
¿Cómo se realiza la tasación de una vivienda en caso de herencia?
¿Has heredado una vivienda y no sabes cómo valorarla? Te explicamos cómo hacer la tasación de una vivienda para herencia, qué valor acepta Hacienda, cómo repartirla entre herederos y cuánto cuesta contratar un tasador.
Si has heredado un piso o una casa, la tasación responde a dos preguntas distintas: cuánto vale la vivienda para repartirla entre los herederos y qué valor hay que declarar en el Impuesto de Sucesiones. No siempre coinciden. Aquí te explicamos cómo hacer la tasación de una vivienda para herencia, qué valor toma Hacienda, cómo discutirlo y cuánto cuesta el tasador.
La tasación de una vivienda heredada permite conocer su valor de mercado, facilitar el reparto entre herederos y aportar pruebas para discutir el valor de referencia del Catastro.
📊 En resumen
Para Sucesiones, la base de un inmueble es su valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento, salvo que declares un valor mayor. Si no tiene valor de referencia, se toma el mayor entre el declarado y el valor de mercado.
La tasación no es obligatoria por ley, pero es la prueba más sólida si el valor de referencia te parece alto y quieres pedir la rectificación.
Para repartir entre herederos manda el acuerdo entre ellos; una tasación homologada evita discusiones cuando uno se queda la vivienda y compensa a los demás.
Precio orientativo: entre 150 y 500 euros por una tasación oficial, según inmueble y ubicación.
Para qué se tasa una vivienda heredada: reparto e impuestos
La tasación de vivienda en herencia fija el valor del inmueble a la fecha del fallecimiento, que es cuando se produce el devengo del Impuesto de Sucesiones. Ese valor se usa para dos cosas que conviene no mezclar.
🏠 Para repartir la herencia entre herederos
En el reparto (la partición), el valor lo acuerdan los herederos. Si uno se queda la vivienda y compensa a los demás en dinero, o si hay que formar lotes equivalentes, una tasación de una sociedad homologada da una cifra neutral que nadie puede tachar de interesada. Aquí lo que importa es el valor de mercado real, no el fiscal: dos hermanos que pactan sobre una cifra inflada salen perjudicados igual que sobre una cifra baja.
💰 Para el Impuesto de Sucesiones
Para Hacienda el punto de partida no es la tasación, sino el valor de referencia del Catastro (ver el apartado siguiente). La tasación sirve para defender un valor más bajo cuando el de referencia está por encima de lo que vale la vivienda, o para acreditar el valor de mercado cuando el inmueble no tiene valor de referencia.
Lo que declares también cuenta después: si vendes la vivienda heredada, el valor que figuró en Sucesiones es el de adquisición para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. Declarar bajo hoy puede encarecer el IRPF de mañana.
¿Es obligatorio tasar una vivienda heredada?
No. Ninguna norma obliga a encargar una tasación para aceptar una herencia ni para presentar Sucesiones. Es muy recomendable en estos casos:
Si el valor de referencia del Catastro te parece superior al real y quieres pedir que se rectifique.
Si hay varios herederos y uno se queda la vivienda compensando a los demás.
Si el inmueble no tiene valor de referencia y tienes que acreditar su valor de mercado.
Para la Plusvalía Municipal no hace falta: se calcula con el valor catastral del suelo o con la ganancia real según escrituras.
Desde 2022, la Ley del Impuesto de Sucesiones (art. 9.3 de la Ley 29/1987) fija que la base de un inmueble es su valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento. Si declaras un valor superior, se toma el tuyo. Solo cuando el inmueble no tiene valor de referencia, o el Catastro no puede certificarlo, la base es el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.
En la práctica, para una vivienda con valor de referencia:
Declarar por encima del valor de referencia: se acepta tu valor.
Declarar el valor de referencia: es la opción sin riesgo de regularización.
Declarar por debajo: Hacienda tomará igualmente el valor de referencia. Para bajarlo hay que seguir el procedimiento de rectificación.
Cómo impugnar el valor de referencia
El valor de referencia no se recurre directamente ante el Catastro. Solo puede discutirse de dos formas: pidiendo la rectificación de tu autoliquidación una vez presentada, o recurriendo la liquidación que te practique la Administración. En ambos casos resuelve la Administración tributaria con un informe previo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que confirma o corrige el valor a la vista de las pruebas que aportes. Una tasación homologada es la prueba más habitual.
⚠ Declarar por debajo del valor de referencia no lo cambia: Hacienda liquidará sobre el valor de referencia. Para pagar menos hay que pedir la rectificación con pruebas, como una tasación oficial.
Métodos para hacer la tasación de una vivienda en herencia
Existen diferentes formas de tasar un piso para una herencia, y no todas valen para lo mismo.
1. Valor de referencia del Catastro
No es una tasación, sino el valor que asigna el Catastro a cada inmueble y que actúa como base del Impuesto de Sucesiones. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro. Puede quedar por encima del valor de mercado real de una vivienda concreta, sobre todo si está en mal estado o tiene particularidades que el Catastro no recoge.
2. Tasación oficial de un perito o tasador homologado
Una tasadora homologada por el Banco de España emite un informe con visita al inmueble. Es la prueba más sólida para pedir la rectificación del valor de referencia y la referencia más neutral para repartir entre herederos.
Se basa en ubicación, superficie, estado del inmueble y ventas comparables.
Aporta seguridad jurídica ante posibles comprobaciones de Hacienda.
Suele costar entre 150 y 500 euros (ver más abajo).
3. Valoración estimada por una agencia inmobiliaria
Algunas personas piden una valoración gratuita a una inmobiliaria. No tiene validez oficial ante Hacienda, pero puede orientarte sobre el precio real antes de decidir si merece la pena encargar una tasación.
¿Cómo se hace la tasación de una vivienda para herencia? Pasos
Si te preguntas cómo hacer la tasación para el reparto de herencia paso a paso:
1️⃣ Reúne la documentación necesaria:
Escritura de la vivienda o nota simple registral.
Certificado de defunción.
Certificado de últimas voluntades y testamento.
Recibo del IBI (para consultar el valor catastral).
Referencia catastral del inmueble.
2️⃣ Consulta el valor de referencia en el Catastro: Accede a la web oficial del Catastro con tu certificado digital o Cl@ve PIN. Introduce la referencia catastral del inmueble y obtendrás el valor de referencia aplicable.
3️⃣ Decide si necesitas una tasación oficial: Si el valor de referencia del Catastro es muy elevado o el inmueble tiene particularidades, solicita una tasación profesional homologada para defender un valor más ajustado a la realidad.
4️⃣ Declara el valor en el Impuesto de Sucesiones: En el modelo oficial de tu comunidad autónoma, declara el valor de la vivienda. Recuerda que debes pagar impuestos sobre el mayor de estos valores:
El declarado por ti.
El valor de referencia del Catastro.
¿Cuánto cuesta un tasador de herencias?
El coste de la tasación de una vivienda para herencia varía según la empresa tasadora, el tipo de inmueble y su ubicación. Como referencia:
Tasación oficial homologada: entre 150 y 500 euros en la mayoría de los casos.
Tasación urgente (24 horas): puede oscilar entre 200 y 600 euros según la tasadora.
Valoración orientativa de inmobiliaria: gratuita, pero sin validez fiscal.
Ten en cuenta que el coste del tasador no figura entre los gastos deducibles del Impuesto de Sucesiones: la ley solo admite los gastos de litigio en interés común de los herederos y los de última enfermedad, entierro y funeral (art. 14 de la Ley 29/1987).
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Preguntas frecuentes
Sí, pero no directamente ante el Catastro. Se discute al pedir la rectificación de tu autoliquidación de Sucesiones o al recurrir la liquidación de Hacienda. Resuelve la Administración tributaria con un informe vinculante del Catastro, así que conviene aportar una tasación homologada u otras pruebas de que el valor real es menor.
Nada desde el punto de vista legal: no es obligatoria. Si la vivienda tiene valor de referencia, Sucesiones se liquidará sobre ese valor. El riesgo es pagar de más si el valor de referencia supera al real, o repartir entre herederos sobre una cifra que nadie ha contrastado.
Lo más recomendable es conocer el valor de la vivienda antes de aceptar la herencia. Una tasación te permite calcular el Impuesto de Sucesiones, valorar si existen deudas o cargas y decidir si te conviene aceptar la herencia pura y simplemente, aceptarla a beneficio de inventario o renunciar. Así reduces el riesgo de sorpresas fiscales o económicas.
Una tasación oficial para herencia suele costar entre 150 y 500 euros, aunque el precio depende del tipo de inmueble, su ubicación, tamaño y complejidad. En viviendas estándar, el coste suele situarse en la parte baja o media de ese rango. Las tasaciones urgentes, especialmente si se solicitan en 24 horas, pueden superar los 200 euros.
No en el Impuesto de Sucesiones. El artículo 14 de la Ley 29/1987 solo permite deducir los gastos de litigio en interés común de los herederos y los de última enfermedad, entierro y funeral. La tasación no está en esa lista, aunque sí puede ayudarte a pagar menos si sirve para rectificar un valor de referencia excesivo.
_col.png?1714491140 "¿Cómo saber si una tasación es oficial?")
