FERNANDO ESTEVE MORA
Pasemos, en esta segunda entrada, a la consideración del lado de la oferta en el análisis de la tormenta perfecta que está sacudiendo a los mercados de la vivienda. Pero antes de meternos en la faena de analizar el shock positivo de la demanda que lo define, es necesario seleccionar de la caja de herramientas del economista dos artilugios o instrumentos conceptuales que serán necesarios para llevarla a cabo.
La primera de estas herramientas es, paradójicamente dado que vamos a estudiar el lado de la demanda del mercado de la vivienda, la de la oferta inelástica. Por ella los economistas aluden al tipo de oferta que se da en aquellos mercados de bienes o de servicios en los que, en respuesta a los ascensos de precios causados por incrementos en la demanda, la producción de los mismos no crece mucho o lo hace con mucho retardo.
Pues bien, y para ir adelantando, resulta obvio que cuando se analiza el mercado inmobiliario desde esta perspectiva hay ciertamente en él una enorme variedad de submercados locales. En el submercado local de la vivienda en el centro de las grandes ciudades (aunque no sólo en ellas), la oferta tiende a ser muy inelástica, sencillamente porque en ellos ya no queda un hueco libre en que construir, ni tampoco permiten las normativas urbanísticas que se tiren por tierra edificios enteros y se levanten en su lugar rascacielos. Por ello, en estos submercados, los ascensos en la demanda se traducen no en aumentos paralelos de la oferta de viviendas sino fundamentalmente en ascensos de precios. Por supuesto la situación varía en otras zonas, como la periferia de las ciudades. Allí, donde se acaba la ciudad y empieza el "campo", la oferta puede crecer a largo plazo ya que antes hay que cambiar legalmente el uso del sulo y urbanizarlo, pero cierto que al final la oferta puede crecer si hay demanda efectiva, eso sí, que es la otra herramienta conceptual imprescindible para seguir. En todo caso, no obstante, en el corto y medio plazo puede razonarse a partir del supuesto de que la oferta de viviendas es en esos plazos en general muy inelástica. Y, por supuesto, a esa escasez de vivienda contribuye grandemente la disminución en la oferta de viviendas para uso residencial ocasionada por el ascenso incontrolado de la parte de esa oferta-fulo que se va para uso turístico ( bianbís, hoteles y apartoteles).
Se dice, a veces, que detrás de un shock positivo de demanda en un mercado de vivienda, siempre está un crecimiento demográfico. No es cierto. El crecimiento en la demanda de un bien no depende de la necesidad del mismo que tenga la gente, sino de la capacidad que esa gente tenga de respaldar esa necesidad con capacidad de pago, con dinero. Por tanto ese tipo de shock depende no de la demanda de un bien, sino de la demanda efectiva del mismo. Y esta puede crecer aunque haya una caída demográfica si la menor cantidad de gente tiene más dinero para respaldar su demanda nominal. Así pues, cuando se habla de un shock positivo de la demanda en el mercado de la vivienda de lo que se habla es de un crecimiento de la demanda efectiva de la misma, un incremento en la cantidad de dinero que va a un mercado de la vivienda "a por" viviendas. Y esta cantidad depende de diversos factores como el precio, el precio esperado, los ingresos o rentas de los demandantes, los precios y costes de las alternativas en otras zonas, las expectativas económicas y , fundamentalmente, de los ahorros acumulados y de los créditos hipotecarios o préstamos que el sistema financiero les concede a quienes van a ese mercado.
Y este último es un factor fundamental que a veces o se olvida o se malinterpreta a la hora de explicar una tormenta perfecta en un mercado de la vivienda. Para explicarlo con la mayor sencillez posible lo mejor es presentar un modelo, o sea, una situación abstracta que refleje lo que pasaría en un mercado de la vivienda.imaginario en que la oferta es totalmente inelástica y que experimenta un shock positivo de demanda. Supongamos para ello que hay tres individuos que quieren comprar el único piso a la venta que hay en una zona, hay pues un exceso de demandantes. El primero, llamémosle el individuo A, puede pagar hasta 30 por él al contado (la cifra ni el dinero en concreto en que se mide la demanda efectiva de los individuos importan lo más mínimo). Los individuos B y C son más "pobres", y sólo pueden pagar 25 y 20 respectivamente. Si así quedaran las cosas el resultado estaría cantado: el individuo A se quedaría con el piso pagando entre 21 y 25 por él dependiendo de su capacidad de negociación.
Pero B y C no tienen porqué aceptar ese cantado resultado: pueden pensar que las cosas no tienen porqué acabar así si, y es muy importante este condicional, si hay un o unos bancos bien dispuestos a ayudar a los compradores véndiendoles creditos hipotecarios. O sea, que si hay un sistema financiero dispuesto a facilitarles las cosas a los compradores de vivienda, B o C pueden pensar que en absoluto está calro que A tenga que acabar quedándose con el piso.
Supongamos que C pide al banco un crédito por valor de 11. Ello significa que puede ofertar (o más bien, pujar) hasta 31 por el piso, más entonces de lo que podía pagar A al contado. Cierto que ello le haría endeudarse con el banco en 11, pero le puede merecer la pena si valora el piso en más de 31 (¡Ojo! Obsérvese que no es lo mismo valorar algo en una determinada cifra que poder pagarla)
Pero, resulta obvio. Esto es solo el comienzo de lo que en jerga económica se conoce como una subasta inglesa o al alza que es el tipo de mercado en el que estarían actuando, pues B puede también acudir a su banco y solicitar un crédito por valor de 7, lo que le permitiría pagar 32 por el piso, más entonces de lo que podría pagar C. Pero resulta aún más obvio, A no se habría quedado quieto pues puede subir su puja más allá de las 30 de que dispone yendo a su banco (que obviamente puede ser el mismo que el de sus rivales) y pedir un crédito que le permita superar las pujas de B y C.
Y, por supuesto, el ciclo de pujas en esta subasta por el piso no habría hecho más que empezar. Al final cabe imaginar que como sucede en las subastas reales uno de los participantes se quedaría con el piso dependiendo de su valoración del mismo, de su capacidad para endeudarse y de las facilidades que da el sistema para que lo hagan, facilidades que dependen curiosamente del precio del piso de modo que conforme más sube en la puja más el sistema financiero está dispuesto a prestar a los participantes en la subasta pues mayor es el valor del colateral del préstamo (el piso) dando así origen a un proceso de ascenso continuado de precios por causación acumulativa que acaba por la "rendición" de todos menos uno de los participantes. Es muy posible que en el caso de nuestro ejemplo el ganador fuese el individuo A, por lo que el resultado final sería el mismo que si ni A ni B ni C hubiesen ido al mercado hipotecario a pedir créditos, pero con el efecto global de que el precio de la vivienda se habría disparado, a la vez que habría aumentado la deuda privada en el sistema. Sólo habrían ganado dos actores: el propietario rentista del piso y los bancos que viven de que los individuos se endeuden ya que su negocio es ése: que los demás estemos endeudados con ellos.
Dicho de otra manera, los bancos al "ayudar" a los compradores facilitando el que estos puedan acceder a los créditos hipotecarios en el fondo y realmente se están "ayudando" a sí mismos. Y la implicación es obvia y quizás para algunos sorprendente: la mejor política para evitar o acabar con una tormenta perfecta en un mercado de la vivienda es prohibir los créditos hipotecarios para compra de viviendas en zonas tensionadas, en zonas de oferta inelástica, junto con una política de restricción al desvío de viviendas al mercado turístico.
Obviamente tales políticas serían contestadas por los habituales grupos de presión en nombre de la libertad de mercado y demás "grandes valores", o sea, los propietarios de pisos, los bancos, las cadenas hoteleras y las plataformas turísticas. Y, me temo, que también los consumidores que por lo general son incapaces de entender el efecto agregado de sus decisiones individuales. Sí, pedir un crédito es una opción racional si en una subasta inglesa eres tú el único que lo pide, pero cuando todos pueden hacerlo y lo hacen es una irracionalidad colectiva. Al final, todos los que ganan se encuentran endeudados de por vida, es decir sujetos al yugo del servicio de sus deudas en un larguísimo futuro que habría sido innecesario si no hubiesen tenido la capacidad de acudir al mercado hipotecario.
Y todo esto sin meternos en el lado macroeconómico de la cuestión. Como ha resaltado Steve Keen, el problema de las crisis financieras no reside en un exceso de la deuda pública, dado que los estados siempre pueden pagar si quieren (subiendo impuestos o emitiendo dinero), el problema como se ha puesto de manifiesto repetidamente es el ascenso incontrolado de la deuda privada en un sistema asociado a algún mercado de activos como lo es el inmobiliario, y como se comprobó en 2008 en lo que se conoce como Gran Recesión cuyos efectos aun colean.
¿En qué submercados podría estimarse que los créditos hipotecarios serían eficaces en la medida que sí que facilitarían el acceso a la vivienda? Pues resulta evidente que en aquellos submercados en que la oferta de viviendas fuese elástica. es decir, donde el aumento en la demanda efectiva de viviendas que originasen NO se tradujese en ascensos en los precios sino en aumentos en la cantidad de viviendas construidas y sacadas al mercado. Allí, en esas zonas, y sólo allí, el mercado hipotecario sí que tendría una función social y sería eficiente económicamente desde una perspectiva general, y no sólo sería un agente para que los bancos se forren y un factor de inestabilidad macroeconómica.
Pasemos, en esta segunda entrada, a la consideración del lado de la oferta en el análisis de la tormenta perfecta que está sacudiendo a los mercados de la vivienda. Pero antes de meternos en la faena de analizar el shock positivo de la demanda que lo define, es necesario seleccionar de la caja de herramientas del economista dos artilugios o instrumentos conceptuales que serán necesarios para llevarla a cabo.
La primera de estas herramientas es, paradójicamente dado que vamos a estudiar el lado de la demanda del mercado de la vivienda, la de la oferta inelástica. Por ella los economistas aluden al tipo de oferta que se da en aquellos mercados de bienes o de servicios en los que, en respuesta a los ascensos de precios causados por incrementos en la demanda, la producción de los mismos no crece mucho o lo hace con mucho retardo.
Pues bien, y para ir adelantando, resulta obvio que cuando se analiza el mercado inmobiliario desde esta perspectiva hay ciertamente en él una enorme variedad de submercados locales. En el submercado local de la vivienda en el centro de las grandes ciudades (aunque no sólo en ellas), la oferta tiende a ser muy inelástica, sencillamente porque en ellos ya no queda un hueco libre en que construir, ni tampoco permiten las normativas urbanísticas que se tiren por tierra edificios enteros y se levanten en su lugar rascacielos. Por ello, en estos submercados, los ascensos en la demanda se traducen no en aumentos paralelos de la oferta de viviendas sino fundamentalmente en ascensos de precios. Por supuesto la situación varía en otras zonas, como la periferia de las ciudades. Allí, donde se acaba la ciudad y empieza el "campo", la oferta puede crecer a largo plazo ya que antes hay que cambiar legalmente el uso del sulo y urbanizarlo, pero cierto que al final la oferta puede crecer si hay demanda efectiva, eso sí, que es la otra herramienta conceptual imprescindible para seguir. En todo caso, no obstante, en el corto y medio plazo puede razonarse a partir del supuesto de que la oferta de viviendas es en esos plazos en general muy inelástica. Y, por supuesto, a esa escasez de vivienda contribuye grandemente la disminución en la oferta de viviendas para uso residencial ocasionada por el ascenso incontrolado de la parte de esa oferta-fulo que se va para uso turístico ( bianbís, hoteles y apartoteles).
Se dice, a veces, que detrás de un shock positivo de demanda en un mercado de vivienda, siempre está un crecimiento demográfico. No es cierto. El crecimiento en la demanda de un bien no depende de la necesidad del mismo que tenga la gente, sino de la capacidad que esa gente tenga de respaldar esa necesidad con capacidad de pago, con dinero. Por tanto ese tipo de shock depende no de la demanda de un bien, sino de la demanda efectiva del mismo. Y esta puede crecer aunque haya una caída demográfica si la menor cantidad de gente tiene más dinero para respaldar su demanda nominal. Así pues, cuando se habla de un shock positivo de la demanda en el mercado de la vivienda de lo que se habla es de un crecimiento de la demanda efectiva de la misma, un incremento en la cantidad de dinero que va a un mercado de la vivienda "a por" viviendas. Y esta cantidad depende de diversos factores como el precio, el precio esperado, los ingresos o rentas de los demandantes, los precios y costes de las alternativas en otras zonas, las expectativas económicas y , fundamentalmente, de los ahorros acumulados y de los créditos hipotecarios o préstamos que el sistema financiero les concede a quienes van a ese mercado.
Y este último es un factor fundamental que a veces o se olvida o se malinterpreta a la hora de explicar una tormenta perfecta en un mercado de la vivienda. Para explicarlo con la mayor sencillez posible lo mejor es presentar un modelo, o sea, una situación abstracta que refleje lo que pasaría en un mercado de la vivienda.imaginario en que la oferta es totalmente inelástica y que experimenta un shock positivo de demanda. Supongamos para ello que hay tres individuos que quieren comprar el único piso a la venta que hay en una zona, hay pues un exceso de demandantes. El primero, llamémosle el individuo A, puede pagar hasta 30 por él al contado (la cifra ni el dinero en concreto en que se mide la demanda efectiva de los individuos importan lo más mínimo). Los individuos B y C son más "pobres", y sólo pueden pagar 25 y 20 respectivamente. Si así quedaran las cosas el resultado estaría cantado: el individuo A se quedaría con el piso pagando entre 21 y 25 por él dependiendo de su capacidad de negociación.
Pero B y C no tienen porqué aceptar ese cantado resultado: pueden pensar que las cosas no tienen porqué acabar así si, y es muy importante este condicional, si hay un o unos bancos bien dispuestos a ayudar a los compradores véndiendoles creditos hipotecarios. O sea, que si hay un sistema financiero dispuesto a facilitarles las cosas a los compradores de vivienda, B o C pueden pensar que en absoluto está calro que A tenga que acabar quedándose con el piso.
Supongamos que C pide al banco un crédito por valor de 11. Ello significa que puede ofertar (o más bien, pujar) hasta 31 por el piso, más entonces de lo que podía pagar A al contado. Cierto que ello le haría endeudarse con el banco en 11, pero le puede merecer la pena si valora el piso en más de 31 (¡Ojo! Obsérvese que no es lo mismo valorar algo en una determinada cifra que poder pagarla)
Pero, resulta obvio. Esto es solo el comienzo de lo que en jerga económica se conoce como una subasta inglesa o al alza que es el tipo de mercado en el que estarían actuando, pues B puede también acudir a su banco y solicitar un crédito por valor de 7, lo que le permitiría pagar 32 por el piso, más entonces de lo que podría pagar C. Pero resulta aún más obvio, A no se habría quedado quieto pues puede subir su puja más allá de las 30 de que dispone yendo a su banco (que obviamente puede ser el mismo que el de sus rivales) y pedir un crédito que le permita superar las pujas de B y C.
Y, por supuesto, el ciclo de pujas en esta subasta por el piso no habría hecho más que empezar. Al final cabe imaginar que como sucede en las subastas reales uno de los participantes se quedaría con el piso dependiendo de su valoración del mismo, de su capacidad para endeudarse y de las facilidades que da el sistema para que lo hagan, facilidades que dependen curiosamente del precio del piso de modo que conforme más sube en la puja más el sistema financiero está dispuesto a prestar a los participantes en la subasta pues mayor es el valor del colateral del préstamo (el piso) dando así origen a un proceso de ascenso continuado de precios por causación acumulativa que acaba por la "rendición" de todos menos uno de los participantes. Es muy posible que en el caso de nuestro ejemplo el ganador fuese el individuo A, por lo que el resultado final sería el mismo que si ni A ni B ni C hubiesen ido al mercado hipotecario a pedir créditos, pero con el efecto global de que el precio de la vivienda se habría disparado, a la vez que habría aumentado la deuda privada en el sistema. Sólo habrían ganado dos actores: el propietario rentista del piso y los bancos que viven de que los individuos se endeuden ya que su negocio es ése: que los demás estemos endeudados con ellos.
Dicho de otra manera, los bancos al "ayudar" a los compradores facilitando el que estos puedan acceder a los créditos hipotecarios en el fondo y realmente se están "ayudando" a sí mismos. Y la implicación es obvia y quizás para algunos sorprendente: la mejor política para evitar o acabar con una tormenta perfecta en un mercado de la vivienda es prohibir los créditos hipotecarios para compra de viviendas en zonas tensionadas, en zonas de oferta inelástica, junto con una política de restricción al desvío de viviendas al mercado turístico.
Obviamente tales políticas serían contestadas por los habituales grupos de presión en nombre de la libertad de mercado y demás "grandes valores", o sea, los propietarios de pisos, los bancos, las cadenas hoteleras y las plataformas turísticas. Y, me temo, que también los consumidores que por lo general son incapaces de entender el efecto agregado de sus decisiones individuales. Sí, pedir un crédito es una opción racional si en una subasta inglesa eres tú el único que lo pide, pero cuando todos pueden hacerlo y lo hacen es una irracionalidad colectiva. Al final, todos los que ganan se encuentran endeudados de por vida, es decir sujetos al yugo del servicio de sus deudas en un larguísimo futuro que habría sido innecesario si no hubiesen tenido la capacidad de acudir al mercado hipotecario.
Y todo esto sin meternos en el lado macroeconómico de la cuestión. Como ha resaltado Steve Keen, el problema de las crisis financieras no reside en un exceso de la deuda pública, dado que los estados siempre pueden pagar si quieren (subiendo impuestos o emitiendo dinero), el problema como se ha puesto de manifiesto repetidamente es el ascenso incontrolado de la deuda privada en un sistema asociado a algún mercado de activos como lo es el inmobiliario, y como se comprobó en 2008 en lo que se conoce como Gran Recesión cuyos efectos aun colean.
¿En qué submercados podría estimarse que los créditos hipotecarios serían eficaces en la medida que sí que facilitarían el acceso a la vivienda? Pues resulta evidente que en aquellos submercados en que la oferta de viviendas fuese elástica. es decir, donde el aumento en la demanda efectiva de viviendas que originasen NO se tradujese en ascensos en los precios sino en aumentos en la cantidad de viviendas construidas y sacadas al mercado. Allí, en esas zonas, y sólo allí, el mercado hipotecario sí que tendría una función social y sería eficiente económicamente desde una perspectiva general, y no sólo sería un agente para que los bancos se forren y un factor de inestabilidad macroeconómica.
