FERNANDO ESTEVE MORA
He decido usar de la manida expresión de "tormenta perfecta" (con permiso del gran Sebastian Junger) para referirme a la muy complicada situación que se está dando en los mercados inmobiliarios de la vivienda en España (aunque, por cierto, situaciones similares se dan también en otros países si bien no con la virulencia que se da en Portugal, España o Italia), y que está teniendo por efecto la dificultad de acceso a la misma, ya sea en propiedad o en alquiler, no sólo para "nuevos" residentes que pretenden serlo fruto del crecimiento demográfico, sino también para antiguos residentes que se ven expulsados del mercado inmobiliario residencial por esas subidas en el precio de la vivienda
Y es que podríamos decir que estamos asistiendo a una suerte de tormenta perfecta en un mercado cuando desde los dos lados del mismo, desde el lado de la oferta y desde el lado de la demanda, hay factores que se coaligan y refuerzan para generar una escalada en el precio, lo cual -si se piensa un poco- debería ser una situación excepcional.
En efecto, si fuese el caso de que el problema del ascenso del precio en un mercado fuese sustancialmente de oferta, en forma de un shock negativo de oferta que disminuyese ya sea en términos absolutos (ya sea en términos relativos: en relación al crecimiento en la demanda) la oferta, la escasez del bien así provocada llevaría vía el ascenso del precio a la caída en la cantidad demandada de bien en cuestión, caída esta última que moderaría la subida en el precio.
Si, por otro lado, fuese el caso de que el problema fuese sustancialmente de demanda en forma de un shock positivo de demanda, el incremento de la misma llevaría sí al aumento en el precio lo cual desataría fuerzas compensatorias en la medida que los oferentes se verían estimulados a incrementar la producción del bien en cuestión.
Por ello una situación como la que se da en los mercados de vivienda en España es una suerte de tormenta perfecta, en la medida que en ellos se está produciendo a la vez un shock negativo de oferta y un shock positivo de demanda, lo que significa que ni por el lado de la demanda ni por el de la oferta se observa la aparición de fuerzas compensatorias a la moderación de los precios.
Dedicaré esta entrada y la siguiente a analizar los dos lados de esta tormenta perfecta, o sea de la existencia simultánea de un shock negativo de oferta y de un shock positivo de demanda en el mercado de viviendas en España.
Empezaré por el shock negativo de oferta de viviendas en forma de un descenso en la oferta de viviendas residenciales en muchas ciudades y en los centros de todas ellas debido a la aparición de una fuerte demanda de viviendas para alquiler turístico (como por ejemplo los bianbís) o de corta duración o para inversión especulativa (demanda inmobiliaria como depósito de valor que sale del mercado residencial).
Pues bien, en este punto me ha llamado muchísismo la atención que los analistas -incluidos algunos economistas mediáticos- hayan minusvalorado el efecto del desaforado auge del mercado de viviendas en alquiler turístico en todo lo que está ocurriendo. Su argumento es muy simple. Apuntan a que el porcentaje de viviendas en alquiler turístico respecto al total de viviendas en este país está en torno a un 1,5-2%, y que incluso en las zonas tensionadas de los centros de las ciudades no asciende a más de un 4%. Dada la relativa pequeñez de estas cifras la implicación parece obvia: no se puede acusar a los bianbís de lo que está pasando.
Que esto lo diga un periodista tiene para mí un pase: son lo que son y por lo general no espero de ellos nunca demasiadas sutilezas analíticas. Pero que lo diga algún economista profesor de universidad me resulta inadmisible, pues se supone que -al menos- los economistas y no digamos los profesores de Economía deben conocer los conceptos más elementales de su oficio. Y uno de ellos, el que viene aquí al caso, es la distinción entre la dimensión stock y la dimensión flujo en los mercados de bienes duraderos, como lo son evidentemente los mercados inmobiliarios (entre otros muchos tan importantes como la bolsa o el mercado de dinero).
Veamos, en un momento o período determinado, en el mercado de un bien duradero existe una determinada cantidad del bien, un determinado stock del mismo, a la que en consecuencia podemos denominar su oferta-stock. Ahora bien, como ese bien es duradero, ello significa que sus propietarios no tienen la necesidad de sacar las unidades que poseen del mismo a la venta, de ofertarlas en el mercado, en ese periodo y al precio que rige en él. Algunos, o incluso todos, pueden decidir guardarlo y no sacarlo a la venta en ese periodo al precio que rija en el mercado en ese momento, y esperar circunstancias más propicias. Eso obviamente no es posible hacerlo para un bien perecedero. En suma, que para un bien duradero, sólo parte de su oferta stock aparece efectiva o realmente en el mercado en un determinado periodo. A la parte de la oferta stock de un bien duradero que sí sale al mercado en un periodo concreto se la llama oferta flujo del bien.
La oferta flujo de un bien duradero es en la mayoría de los casos muy, pero que muy inferior, a la oferta stock, pues normalmente muchos propietarios de un bien duradero pueden preferir porque les convenga no sacar al mercado todas las unidades del bien que poseen y esperar a que las condiciones del mercado cambien (suba el precio) para así proceder. Es así habitual que la cantidad de acciones de un título que en cualquier día se intercambian en la bolsa sea muchísimo más pequeña que el total de acciones existentes en el mercado. Incluso es frecuente que haya días que no haya movimientos en las acciones de un determinado título. Sencillamente habría sucedido que a la cotización del día ningún propietario habría estimado conveniente desprenderse de parte de sus acciones.
En resumen, se tiene que en los mercados de bienes duraderos la oferta stock de cualquiera de ellos es la suma de la oferta flujo (que es la que sí sale al mercado en el periodo) y la "oferta" entre comillas o "no-oferta" formada por las unidades del bien cuyos propietarios deciden no sacarlas al mercado.
Pero por el otro lado del mercado, por el lado de la demanda, pasa otro tanto y también aparecen las dos dimensiones mencionadas: la dimensión stock y la dimensión flujo.
La demanda flujo es aquella que aparece efectivamente en el mercado de un bien duradero en un periodo dado y está formada por aquellos que, al precio que rige en ese mercado en ese periodo, están dispuestos a comprar unidades de ese bien. Pero junto con la demanda-flujo es fundamental darse cuenta de que hay otra demanda de ese bien, una demanda en la sombra por así decirlo, la autodemanda, la demanda constituida por aquellos propietarios que, como ya se ha dicho, deciden que a ese precio prefieren quedarse con lo que tienen y no vendérselo a otros. La autodemanda es por tanto la demanda que los propietarios de un bien duradero se hacen a sí mismos de lo que poseen.
La demanda stock de un bien duradero sería por tanto la suma de la demanda flujo y la autodemanda. El equilibrio en este mercado se alcanzaría para el precio al que la demanda stock del mismo fuese igual a la oferta stock. Ahora bien, es obvio que ese sería el precio para el que la demanda flujo del bien fuese igual a su oferta flujo, en la medida que es evidente que la autodemanda es siempre igual (pues es lo mismo) que la "no-oferta" u oferta que no sale al mercado.
Y, ahora, con esta distinción conceptual entre la dimensión stock y la dimensión flujo en los mercados de bienes duraderos podemos afrontar la situación en los mercados de la vivienda en España desde el lado de la oferta, como se hace en esta entrada. Pues bien, todos aquellos que han criticado la culpabilización que el Gobierno ha hecho de los pisos en alquiler turístico como responsables en parte de la tormenta perfecta que está sucediendo en el mercado de la vivienda residencial en España acudiendo al expediente de señalar pequeño porcentaje que suponen los pisos en alquiler turístico respecto al total del parque de viviendas español se equivocan de medio a medio porque confunden (no se si interesadamente o por ignorancia) la dimensión stock con la dimensión flujo.
Lo mejor para darse cuenta de ello es poner un ejemplo numérico. Supongamos que, en un periodo, la oferta stock de viviendas en una zona tensionada es de 100 unidades. Y que de todo ese stock sólo un 4% (o sea 4) son al final para los bianbís y similares usos viviendas en alquiler de corto plazo.
¿Pocas? ¿Una cifra irrelevante a la hora de explicar la tensión en la zona? En absoluto. Porque lo que hay que comparar no es la oferta de viviendas en alquiler turístico que aparecen en el mercado con la oferta stock de viviendas sino con la oferta-flujo de viviendas, es decir, con la cantidad de viviendas en esa zona que salen al mercado explícitamente, que es obviamente mucho menor que el total de viviendas u oferta stock de la zona pues, como es de esperar, la mayoría de la gente prefiere seguir viviendo en ella
Supongamos que la autodemanda en esa zona, es decir, la formada por la gente que vive en esa zona, prefiere seguir así y no quiere irse de ella, o sea, la demanda constituida por la gente que no quiere sacar su vivienda al mercado, es del 90% (por poner un ejemplo, puede que incluso sea más alta esa cifra en la realidad). Eso quiere decir que sólo 10 de las 100 viviendas de la zona (o sea, un 10%) salen al mercado, las viviendas de la gente que por diferentes razones (muerte o cambio de residencia) se venden, son la oferta flujo en ese mercado. Y como acaba de decirse 4 de esas 10 (o sea, el 40%) acaban en el mercado de alquiler turístico. O sea, que en el ejemplo el 40% de la oferta flujo, una cantidad obviamente significativa y nada despreciable van para turistas. Sencillamente sucede que una gran parte de los pisos que salen al mercado se destinan a los turistas no a los residentes que buscan piso para vivir. Ni qué decir tiene que eso sería un shock negativo de oferta en el submercado de viviendas residenciales de uso no turístico de una enorme magnitud que tensionaría radicalmente este "submercado" . Cierto que lo anterior es sólo una ilustración, un ejemplo posible, pero creo que la realidad no se aleja mucho del ejemplo, e incluso puede que en la realidad el efecto de los bianbís sea aún más grave (lo cual sucedería si la autodemanda en las zonas tensionadas superase al 90% del ejemplo).
Así que, en conclusión, puede decirse sin ningún género de dudas que quienes minusvaloran el crecimiento desaforado en las viviendas destinadas a alojamientos turísticos en la disminución de la oferta flujo de viviendas para uso residencial no turístico en nuestro país o bien no entienden nada de Economía (aunque sean profesores de la misma en una universidad) o bien defienden los intereses de las plataformas y pretenden manipular a la opinión pública. Sí: los bianbís son responsables en buena medida del desaforado ascenso de los alquileres y los precios de las viviendas en nuestro país.
He decido usar de la manida expresión de "tormenta perfecta" (con permiso del gran Sebastian Junger) para referirme a la muy complicada situación que se está dando en los mercados inmobiliarios de la vivienda en España (aunque, por cierto, situaciones similares se dan también en otros países si bien no con la virulencia que se da en Portugal, España o Italia), y que está teniendo por efecto la dificultad de acceso a la misma, ya sea en propiedad o en alquiler, no sólo para "nuevos" residentes que pretenden serlo fruto del crecimiento demográfico, sino también para antiguos residentes que se ven expulsados del mercado inmobiliario residencial por esas subidas en el precio de la vivienda
Y es que podríamos decir que estamos asistiendo a una suerte de tormenta perfecta en un mercado cuando desde los dos lados del mismo, desde el lado de la oferta y desde el lado de la demanda, hay factores que se coaligan y refuerzan para generar una escalada en el precio, lo cual -si se piensa un poco- debería ser una situación excepcional.
En efecto, si fuese el caso de que el problema del ascenso del precio en un mercado fuese sustancialmente de oferta, en forma de un shock negativo de oferta que disminuyese ya sea en términos absolutos (ya sea en términos relativos: en relación al crecimiento en la demanda) la oferta, la escasez del bien así provocada llevaría vía el ascenso del precio a la caída en la cantidad demandada de bien en cuestión, caída esta última que moderaría la subida en el precio.
Si, por otro lado, fuese el caso de que el problema fuese sustancialmente de demanda en forma de un shock positivo de demanda, el incremento de la misma llevaría sí al aumento en el precio lo cual desataría fuerzas compensatorias en la medida que los oferentes se verían estimulados a incrementar la producción del bien en cuestión.
Por ello una situación como la que se da en los mercados de vivienda en España es una suerte de tormenta perfecta, en la medida que en ellos se está produciendo a la vez un shock negativo de oferta y un shock positivo de demanda, lo que significa que ni por el lado de la demanda ni por el de la oferta se observa la aparición de fuerzas compensatorias a la moderación de los precios.
Dedicaré esta entrada y la siguiente a analizar los dos lados de esta tormenta perfecta, o sea de la existencia simultánea de un shock negativo de oferta y de un shock positivo de demanda en el mercado de viviendas en España.
Empezaré por el shock negativo de oferta de viviendas en forma de un descenso en la oferta de viviendas residenciales en muchas ciudades y en los centros de todas ellas debido a la aparición de una fuerte demanda de viviendas para alquiler turístico (como por ejemplo los bianbís) o de corta duración o para inversión especulativa (demanda inmobiliaria como depósito de valor que sale del mercado residencial).
Pues bien, en este punto me ha llamado muchísismo la atención que los analistas -incluidos algunos economistas mediáticos- hayan minusvalorado el efecto del desaforado auge del mercado de viviendas en alquiler turístico en todo lo que está ocurriendo. Su argumento es muy simple. Apuntan a que el porcentaje de viviendas en alquiler turístico respecto al total de viviendas en este país está en torno a un 1,5-2%, y que incluso en las zonas tensionadas de los centros de las ciudades no asciende a más de un 4%. Dada la relativa pequeñez de estas cifras la implicación parece obvia: no se puede acusar a los bianbís de lo que está pasando.
Que esto lo diga un periodista tiene para mí un pase: son lo que son y por lo general no espero de ellos nunca demasiadas sutilezas analíticas. Pero que lo diga algún economista profesor de universidad me resulta inadmisible, pues se supone que -al menos- los economistas y no digamos los profesores de Economía deben conocer los conceptos más elementales de su oficio. Y uno de ellos, el que viene aquí al caso, es la distinción entre la dimensión stock y la dimensión flujo en los mercados de bienes duraderos, como lo son evidentemente los mercados inmobiliarios (entre otros muchos tan importantes como la bolsa o el mercado de dinero).
Veamos, en un momento o período determinado, en el mercado de un bien duradero existe una determinada cantidad del bien, un determinado stock del mismo, a la que en consecuencia podemos denominar su oferta-stock. Ahora bien, como ese bien es duradero, ello significa que sus propietarios no tienen la necesidad de sacar las unidades que poseen del mismo a la venta, de ofertarlas en el mercado, en ese periodo y al precio que rige en él. Algunos, o incluso todos, pueden decidir guardarlo y no sacarlo a la venta en ese periodo al precio que rija en el mercado en ese momento, y esperar circunstancias más propicias. Eso obviamente no es posible hacerlo para un bien perecedero. En suma, que para un bien duradero, sólo parte de su oferta stock aparece efectiva o realmente en el mercado en un determinado periodo. A la parte de la oferta stock de un bien duradero que sí sale al mercado en un periodo concreto se la llama oferta flujo del bien.
La oferta flujo de un bien duradero es en la mayoría de los casos muy, pero que muy inferior, a la oferta stock, pues normalmente muchos propietarios de un bien duradero pueden preferir porque les convenga no sacar al mercado todas las unidades del bien que poseen y esperar a que las condiciones del mercado cambien (suba el precio) para así proceder. Es así habitual que la cantidad de acciones de un título que en cualquier día se intercambian en la bolsa sea muchísimo más pequeña que el total de acciones existentes en el mercado. Incluso es frecuente que haya días que no haya movimientos en las acciones de un determinado título. Sencillamente habría sucedido que a la cotización del día ningún propietario habría estimado conveniente desprenderse de parte de sus acciones.
En resumen, se tiene que en los mercados de bienes duraderos la oferta stock de cualquiera de ellos es la suma de la oferta flujo (que es la que sí sale al mercado en el periodo) y la "oferta" entre comillas o "no-oferta" formada por las unidades del bien cuyos propietarios deciden no sacarlas al mercado.
Pero por el otro lado del mercado, por el lado de la demanda, pasa otro tanto y también aparecen las dos dimensiones mencionadas: la dimensión stock y la dimensión flujo.
La demanda flujo es aquella que aparece efectivamente en el mercado de un bien duradero en un periodo dado y está formada por aquellos que, al precio que rige en ese mercado en ese periodo, están dispuestos a comprar unidades de ese bien. Pero junto con la demanda-flujo es fundamental darse cuenta de que hay otra demanda de ese bien, una demanda en la sombra por así decirlo, la autodemanda, la demanda constituida por aquellos propietarios que, como ya se ha dicho, deciden que a ese precio prefieren quedarse con lo que tienen y no vendérselo a otros. La autodemanda es por tanto la demanda que los propietarios de un bien duradero se hacen a sí mismos de lo que poseen.
La demanda stock de un bien duradero sería por tanto la suma de la demanda flujo y la autodemanda. El equilibrio en este mercado se alcanzaría para el precio al que la demanda stock del mismo fuese igual a la oferta stock. Ahora bien, es obvio que ese sería el precio para el que la demanda flujo del bien fuese igual a su oferta flujo, en la medida que es evidente que la autodemanda es siempre igual (pues es lo mismo) que la "no-oferta" u oferta que no sale al mercado.
Y, ahora, con esta distinción conceptual entre la dimensión stock y la dimensión flujo en los mercados de bienes duraderos podemos afrontar la situación en los mercados de la vivienda en España desde el lado de la oferta, como se hace en esta entrada. Pues bien, todos aquellos que han criticado la culpabilización que el Gobierno ha hecho de los pisos en alquiler turístico como responsables en parte de la tormenta perfecta que está sucediendo en el mercado de la vivienda residencial en España acudiendo al expediente de señalar pequeño porcentaje que suponen los pisos en alquiler turístico respecto al total del parque de viviendas español se equivocan de medio a medio porque confunden (no se si interesadamente o por ignorancia) la dimensión stock con la dimensión flujo.
Lo mejor para darse cuenta de ello es poner un ejemplo numérico. Supongamos que, en un periodo, la oferta stock de viviendas en una zona tensionada es de 100 unidades. Y que de todo ese stock sólo un 4% (o sea 4) son al final para los bianbís y similares usos viviendas en alquiler de corto plazo.
¿Pocas? ¿Una cifra irrelevante a la hora de explicar la tensión en la zona? En absoluto. Porque lo que hay que comparar no es la oferta de viviendas en alquiler turístico que aparecen en el mercado con la oferta stock de viviendas sino con la oferta-flujo de viviendas, es decir, con la cantidad de viviendas en esa zona que salen al mercado explícitamente, que es obviamente mucho menor que el total de viviendas u oferta stock de la zona pues, como es de esperar, la mayoría de la gente prefiere seguir viviendo en ella
Supongamos que la autodemanda en esa zona, es decir, la formada por la gente que vive en esa zona, prefiere seguir así y no quiere irse de ella, o sea, la demanda constituida por la gente que no quiere sacar su vivienda al mercado, es del 90% (por poner un ejemplo, puede que incluso sea más alta esa cifra en la realidad). Eso quiere decir que sólo 10 de las 100 viviendas de la zona (o sea, un 10%) salen al mercado, las viviendas de la gente que por diferentes razones (muerte o cambio de residencia) se venden, son la oferta flujo en ese mercado. Y como acaba de decirse 4 de esas 10 (o sea, el 40%) acaban en el mercado de alquiler turístico. O sea, que en el ejemplo el 40% de la oferta flujo, una cantidad obviamente significativa y nada despreciable van para turistas. Sencillamente sucede que una gran parte de los pisos que salen al mercado se destinan a los turistas no a los residentes que buscan piso para vivir. Ni qué decir tiene que eso sería un shock negativo de oferta en el submercado de viviendas residenciales de uso no turístico de una enorme magnitud que tensionaría radicalmente este "submercado" . Cierto que lo anterior es sólo una ilustración, un ejemplo posible, pero creo que la realidad no se aleja mucho del ejemplo, e incluso puede que en la realidad el efecto de los bianbís sea aún más grave (lo cual sucedería si la autodemanda en las zonas tensionadas superase al 90% del ejemplo).
Así que, en conclusión, puede decirse sin ningún género de dudas que quienes minusvaloran el crecimiento desaforado en las viviendas destinadas a alojamientos turísticos en la disminución de la oferta flujo de viviendas para uso residencial no turístico en nuestro país o bien no entienden nada de Economía (aunque sean profesores de la misma en una universidad) o bien defienden los intereses de las plataformas y pretenden manipular a la opinión pública. Sí: los bianbís son responsables en buena medida del desaforado ascenso de los alquileres y los precios de las viviendas en nuestro país.
