Cuando se trata de financiar la compra de una vivienda que está en construcción o que no se ha empezado a construir, tu mejor opción es una hipoteca para obra nueva. Para ello, es fundamental conocer sus requisitos y características, ya que su complejidad puede conllevar ciertos riesgos. Por ello, en este artículo encontrarás toda la información necesaria para tomar la mejor decisión y comprar tu nueva vivienda con la mejor hipoteca de obra nueva.
¿Qué es una hipoteca para obra nueva?
Una hipoteca de obra nueva es aquella que se destina a la compra de viviendas sobre plano, es decir, inmuebles en fase temprana de construcción o que aún no han comenzado a edificarse.
En este tipo de hipotecas, antes de firmar las escrituras, tendrás que aportar un 10% del valor de compraventa como señal y otro 10% en pagos fraccionados. Solo podrás formalizar la hipoteca una vez que la construcción haya finalizado y la vivienda esté escriturada.
En este tipo de hipotecas, antes de firmar las escrituras, tendrás que aportar un 10% del valor de compraventa como señal y otro 10% en pagos fraccionados. Solo podrás formalizar la hipoteca una vez que la construcción haya finalizado y la vivienda esté escriturada.
Hipoteca para obra nueva 🏗
Ventajas y desventajas de una hipoteca para obra nueva
Antes de decidirte por solicitar una hipoteca de obra nueva, es importante conocer sus beneficios e inconvenientes. A continuación te mostramos alguno de ellos:
Pros
- Flexibilidad de ahorro: Puedes realizar los pagos iniciales de forma fraccionada.
- Menores gastos generales: Algunas promotoras ofrecen descuentos y beneficios.
-
Opciones de financiación: Algunas entidades financian hasta el 90% de la tasación.
Contras
- Precios más elevados: Suelen ser más caras que las viviendas de segunda mano.
- Condiciones de compra específicas: Algunas promotoras aplican descuentos solo en compras en grupo o parejas.
-
Riesgo de subida de tipos de interés: Si la hipoteca es variable, los intereses pueden aumentar.
¿Cómo solicitar una hipoteca para obra nueva?
Solicitar una hipoteca para obra nueva requiere planificación y preparación. Desde definir tu presupuesto hasta elegir el prestamista adecuado, cada paso es clave para asegurarte de que consigues la mejor financiación posible.
- Determina tu presupuesto: Evalúa tus ingresos, gastos y capacidad de ahorro.
- Compara prestamistas: Busca las mejores condiciones y tipos de interés.
- Simula tu hipoteca: Usa herramientas online para calcular la cuota y los gastos hipotecarios.
- Prepara la documentación: Incluye declaraciones de ingresos, historial crediticio, extractos bancarios y prueba de residencia.
- Espera la evaluación del prestamista: Analizarán tu perfil financiero antes de aprobar la hipoteca.
- Firma el contrato: Si te aprueban la hipoteca, la formalizarás ante notario.
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Pasos previos a la firma de la hipoteca de obra nueva
Antes de llegar a la firma de la hipoteca, es fundamental seguir una serie de pasos que aseguren que todo el proceso se realice sin contratiempos:
- Elección del inmueble y reserva: Primero, debes elegir la vivienda que deseas comprar. Normalmente, esto implica firmar un contrato de reserva o un contrato de arras con el promotor o constructor.
- Obtención de la licencia de primera ocupación: Esta es una licencia que garantiza que la vivienda cumple con todas las normativas de habitabilidad y urbanísticas. Sin esta licencia, no podrás firmar la hipoteca.
- Solicitud y aprobación de la hipoteca: Una vez seleccionada la vivienda y asegurada la licencia de primera ocupación, debes solicitar la hipoteca en una entidad bancaria. El banco evaluará tu capacidad financiera y te ofrecerá las condiciones del préstamo.
- Tasación del inmueble: El banco solicitará una tasación de la vivienda para determinar su valor de mercado. Este paso es crucial para establecer el importe máximo que te puede prestar la entidad.
- Firma del contrato de compraventa: Antes de la firma de la hipoteca, se debe firmar el contrato de compraventa ante notario, donde se formaliza el acuerdo entre el comprador y el vendedor.
¿Cuándo se firma la hipoteca de obra nueva?
Teniendo en cuenta los datos anteriores, la hipoteca de obra nueva se firma en un plazo bastante posterior al momento de aportar el desembolso de la primera cuota a modo de reserva. Además, no se podrá solicitar la hipoteca hasta que la constructora no tenga una fecha final de entrega de llaves a los propietarios, que suele ser unos 2 o 6 meses antes de poder entrar a vivir allí.
Una vez que se solicita la hipoteca al banco, este suele financiar el 100% de lo que te quede pendiente, que será el 80% del valor de la vivienda, ya que se ha pagado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora.
Así las cosas, el momento de la firma de la hipoteca de obra nueva suele coincidir con un periodo de entre 6 y 2 meses antes de la entrega de llaves y entre 2 y 3 años después de aportar la primera cuota a modo de reserva.
Una vez que se solicita la hipoteca al banco, este suele financiar el 100% de lo que te quede pendiente, que será el 80% del valor de la vivienda, ya que se ha pagado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora.
Así las cosas, el momento de la firma de la hipoteca de obra nueva suele coincidir con un periodo de entre 6 y 2 meses antes de la entrega de llaves y entre 2 y 3 años después de aportar la primera cuota a modo de reserva.
Requisitos de una hipoteca para obra nueva
Para obtener una hipoteca para obra nueva, debes cumplir con ciertos requisitos que los bancos evalúan antes de aprobar el préstamo. Tener una buena situación financiera y contar con ahorros previos te ayudará a mejorar tus opciones.
- Pago inicial: Debes aportar al menos el 20% del precio de la vivienda.
- Ingresos suficientes: El banco evaluará tu capacidad financiera.
- Documentación completa: Necesitarás declaraciones de ingresos, contrato de trabajo, extractos bancarios y prueba de residencia.
- Certificado de obra nueva: Un documento oficial que acredita la finalización de la construcción.
- Buen historial crediticio: Una puntuación alta mejorará tus opciones de aprobación.
Documentación necesaria para la solicitud
- DNI: Del titular de la hipoteca.
- Declaración del IRPF: Última declaración de la renta.
- Recibos préstamos: Tres últimos recibos dónde aparezca la cuota y el capital pendiente
- Extractos bancarios: Últimos movimientos de la cuenta bancaria para comprobar descubiertos, embargos, capacidad de ahorro.
- Vida laboral del solicitante: Actualizada, permite comprobar la antigüedad en tu empleo y el tiempo acumulado de trabajo.
- Justificantes de ingresos: Si tienes otros ingresos extras (alquileres, pensiones, herencias, entre otros).
- Nota simple: De la vivienda a hipotecar y de otras propiedades que tengas a tu nombre.
- Contrato de arras: Si tienes firmado un contrato de arras con el vendedor.
Al solicitar una hipoteca para obra nueva, especialmente si te planteas la modalidad de autopromoción, uno de los pasos legales más críticos es la formalización de la escritura de obra nueva. Este documento no solo certifica la finalización de tu construcción, sino que es un requisito indispensable para su inscripción registral y, por ende, para la viabilidad de tu financiación hipotecaria.
Hipoteca para obra nueva: Documentación de asalariados
Si trabajas por cuenta ajena es necesario presentar los siguientes documentos:
- Documentos demostrativos de la situación laboral y de ingresos.
- Contrato laboral, en ese sentido, si es un contrato indefinido será mejor visto que un contrato temporal.
- Nóminas de los últimos meses para comprobar los ingresos declarados.
Hipoteca para obra nueva: Documentación de autónomos
Si, por el contrario, eres autónomo, debes presentar cierta documentación extra:
- Documentación para justificar tus ingresos.
- Declaración anual del IRPF y/o IVA (presentar los formularios modelos 100 o el 390).
- Pagos trimestrales de IRPF y/o IVA del año actual, permite demostrar tu actividad laboral. Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.
- Un dossier del negocio autónomo de tu actividad.
Diferencias entre una hipoteca habitual y una de obra nueva
Aunque las hipotecas para obra nueva y las convencionales comparten características, existen diferencias clave. En el caso de las viviendas sobre plano, deberás hacer pagos anticipados antes de la entrega de llaves.
Para acceder a una vivienda de obra nueva, debes aportar entre un 10% y un 30% del valor del inmueble durante su construcción. Si compras sobre plano, este pago puede llegar al 50%, reduciendo el importe final de la hipoteca.
Además, si realizas pagos parciales previos, podrías optar a una financiación del 100% de la tasación (excepto impuestos como el IVA o el de Actos Jurídicos Documentados)
Para acceder a una vivienda de obra nueva, debes aportar entre un 10% y un 30% del valor del inmueble durante su construcción. Si compras sobre plano, este pago puede llegar al 50%, reduciendo el importe final de la hipoteca.
Además, si realizas pagos parciales previos, podrías optar a una financiación del 100% de la tasación (excepto impuestos como el IVA o el de Actos Jurídicos Documentados)
¿Se puede pedir el 100% de financiación de una vivienda sobre plano?
La respuesta corta es que sí. Sin embargo, esto dependerá mucho de cuál sea tu perfil financiero, de modo que, aunque es posible solicitar el 100% de financiación, deberás negociarlo con la entidad financiera.
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Encontrar la mejor hipoteca para obra nueva puede ser complicado, pero no tienes que hacerlo solo. En Rankia hipotecas, te ayudamos gratis a encontrar la mejor opción según tu situación financiera.
Preguntas frecuentes
Es recomendable iniciar los trámites de la hipoteca una vez que la promotora te haya proporcionado una fecha firme de entrega de la vivienda. Esto suele ocurrir unos meses antes de la finalización de la obra.
Sí, la entidad financiera requerirá una tasación de la vivienda para determinar su valor de mercado y establecer el importe máximo de la hipoteca.
👉 Te recomendamos leer '¿hay que tasar una vivienda de obra nueva?'
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Si la promotora no cumple con la finalización de la obra, es fundamental que las cantidades entregadas a cuenta estén garantizadas mediante un seguro o aval bancario, tal como establece la ley.
Sí, es posible subrogar una hipoteca de autopromoción a una hipoteca para obra nueva, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la entidad financiera.
Generalmente, las entidades bancarias financian hasta el 80% del valor de la vivienda. Por lo tanto, necesitarás tener ahorrado al menos el 20% restante, además de un 12% a 15% adicional para cubrir impuestos y otros gastos relacionados con la compraventa.
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