¿Cuándo se firma la hipoteca de obra nueva?

Las hipotecas de obra de nueva tienen importantes diferencias con las hipotecas sobre viviendas ya construidas. Estas diferencias se encuentran en el periodo inicial a la constitución de la hipoteca, ya que posteriormente su funcionamiento en cuanto amortización, cuota, duración y pago de intereses es igual. Es decir, que hay que enfocarse en el periodo previo y presente a la hora de firmar la hipoteca, ya que es ahí, en el momento de dar la entrada cuando se encuentran las diferencias.

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La principal disparidad se halla en los métodos de pago al inicio de la hipoteca. Al adquirir una vivienda de segunda mano, es necesario efectuar un desembolso inicial del 20%, más un 10% correspondiente a impuestos. En términos generales, se requiere abonar un total del 30% sobre el valor total de la propiedad antes de formalizar o solicitar la hipoteca. En el contexto de hipotecas para viviendas sobre plano o de obra nueva, el procedimiento difiere.

En lugar de abonar el 30% de inmediato y como paso previo a la formalización hipotecaria, se debe aportar un 10% del valor de compra a la promotora. Posteriormente, se efectuará otro pago del 10% en cuotas diferidas, que se distribuirán en intervalos trimestrales o semestrales. Esto proporciona una modalidad de pago más conveniente. Una vez completados estos pagos, se inicia la solicitud de la hipoteca. Tras este proceso, se entabla una negociación con el banco, el cual en muchas ocasiones asiste en la gestión junto a la promotora. Normalmente, el banco ofrece una financiación del 100% para este tipo de viviendas, eliminando la necesidad de realizar un pago inicial adicional.

Adicionalmente, la financiación con el banco solo puede ser solicitada cuando la obra esté próxima a su finalización y la entrega de las llaves sea inminente. De esta forma, se presenta una mayor flexibilidad en los pagos iniciales y se facilita un ahorro de manera más cómoda.

Con lo dicho anteriormente, ya se puede vislumbrar la existencia de varios plazos diferenciados, y así es. En primer lugar, se hace una primera aportación a modo de reserva del piso, que suele ser el 10% del valor del inmueble. Después, se abona otro 10%, generalmente, en diferentes cuotas. Esto se produce antes de la firma de la hipoteca, ya que el tercer plazo se encuentra en el dinero a financiar que hay que solicitar al banco, que se calcula restando al valor final de la casa el dinero ya aportado.

Teniendo en cuenta los datos anteriores, la hipoteca de obra nueva se firma en un plazo bastante posterior al momento de aportar el desembolso de la primera cuota a modo de reserva. Además, no se podrá solicitar la hipoteca hasta que la constructora no tenga una fecha final de entrega de llaves a los propietarios, que suele ser unos 2 o 6 meses antes de poder entrar a vivir allí.

Una vez que se solicita la hipoteca al banco, este suele financiar el 100% del importe a financiar, ya que se ha pagado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora. Así las cosas, el momento de la firma de la hipoteca suele coincidir con un periodo de entre 6 y 2 meses antes de la entrega de llaves y entre 2 y 3 años después de aportar la primera cuota a modo de reserva.